アメリカ不動産購入・・・「売主ファイナンス付き」の物件とは?

前回は、テキサス不動産(アパート1棟物件)投資の事例を紹介しました。今回は、アメリカ不動産の「売主ファイナンス付き」の物件について見ていきます。

ローンを組まず、売主ファイナンス付きアパートに投資

前回の続きです。


50歳の外資系企業役員のAさん(男性)は、5億円の金融資産を持っていました。現状、大半を日本の株式と投資信託で運用していますが、これだとすべて円建て資産になってしまい、円安が進んだ時の為替リスクがあります。


そこで、ポートフォリオの安定性を高める上でも、金融資産だけでなく、不動産という実物資産を組み合わせます。また、不動産も日本国内ではなく海外の物件に投資することによって、通貨分散も同時に図っていこうという狙いです。経営者である以上、日本から離れることはできず、海外の不動産物件を取得したとしても、そこに住むわけにはいきません。ですから、購入する不動産物件はアパートなどの集合住宅にして、その部屋を賃貸に回します。そうすれば、定期的に家賃収入を得ることができます。


問題は、アメリカの銀行では外国人がローンを組むことへのハードルが高いということです。最近は外国人でもローンが組めるようになったのですが、審査に時間がかかりますし、借りる側の属性、例えば勤め先などの履歴も問われます。また、自営業だと、なかなか審査が通らないのが実情です。


その解決策として「売主ファイナンス付きアパート」を探すことになりました。


これには2つのパターンがあって、ひとつはアパートの売主からお金を借りる方法。もうひとつが、売主がローンで物件を取得していて、まだその残債がある場合、そのローンを引き継ぐ方法です。


Aさんが投資した物件では、売主のローンを引き継ぐことによって次の条件で資金の手当てを行いました。


●物件購入価格=175万ドル
●頭金+クロージング費=45万ドル
●売主ファイナンス額=130万ドル


この物件は、グロス利回りが21%で、ネット利回りが9%です。ネット利回りというのは、すでに説明したように、家賃収入から諸々の諸経費を差し引いた残りのキャッシュフローが、投資元本に対して何パーセントなのかを示しています。


これだけ大きなギャップがあるのはなぜかというと、この物件の住民は年収的に3万ドルから4万ドル程度のブルーカラーの労働者が中心なので、家賃滞納のリスクがあり、それがネット利回りを大きく押し下げているからです。


今後は家賃を現状の600ドルから750ドル程度まで引き上げること、物件を修繕し、バリューアップを図ることといった戦略を検討し、それを順次実行していく予定です。グロス利回りが21%もありますから、そこで生じているキャッシュフローを投資に充てれば、魅力的な物件になっていく可能性が高いと思われます。

 

[PR] 出版記念セミナー 東京(幻冬舎)で開催!
内藤忍の「日本×世界で富を築くグローバル不動産投資」

 

[図表1]テキサス不動産投資をしたAさんの収支

経済的にも気候的にも魅力ある投資先、カリフォルニア

カリフォルニア州の面積は全米第3位で、日本の約1.1倍。人口は全米第1位で3725万人が住んでいます。アメリカ国民の8人に1人がカリフォルニア州に住んでいる計算になります。また、アメリカで人口の多い20都市のうち4都市が、カリフォルニア州の都市で、ロサンゼルス、サンディエゴ、サンノゼ、サンフランシスコがそれです。


2012年時点で、州内総生産は約2兆ドル。成長率は5%近くもあります。カリフォルニア州のGDPは、国際比較でも高い水準にあり、イタリアとほぼ同じです。また、フォーチュン誌が選ぶ全米上位500社の「フォーチュン500」にランクインしている企業が、一番多いのも特筆すべき点でしょう。


具体的にカリフォルニア州にはどういう産業が多いのかというと、サービス、不動産、情報産業が中心で、流通、製造業、金融を加えると、州内総生産の約8割を占めています。なお、農業が州内総生産に占める比率は1.6%程度です。


カリフォルニア州に本拠地を構えている企業は、アップル、アドビシステムズ、EBay、インテル、ウォルト・ディズニー・カンパニー、オラクル、グーグル、シスコシステムズ、シマンテック、ヒューレット・パッカードなど、枚挙に暇がありません。いずれもアメリカだけでなく、世界的に有名なグローバル企業ばかりです。


世界有数の企業が、これだけひとつの州に集まっているというのは、ファンダメンタルズ的にも非常に強い州であることを意味します。

 

[PR] 出版記念セミナー 東京(幻冬舎)で開催!
内藤忍の「日本×世界で富を築くグローバル不動産投資」

 

[図表2]カリフォルニアの概要

本連載は、2014年4月25日刊行の書籍『究極の海外不動産投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。
本連載に記載された情報に関しては万全を期していますが、内容を保証するものではありません。また、本連載の内容は著者の個人的な見解を示したものであり、著者が所属する機関、組織、グループ等の意見を反映したものではありません。本連載の情報を利用した結果による損害、損失についても、出版社、著者ならびに本連載制作関係者は一切の責任を負いません。投資の判断はご自身の責任でお願いいたします。

「不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

「海外不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

連載海外不動産投資を活用した資産形成&資産防衛のススメ

株式会社資産デザイン研究所 代表取締役

1986年、東京大学経済学部卒。MITスローン・スクール・オブ・マネジメント卒(MBA)。1999年に株式会社マネックス(現マネックス証券株式会社)の立ち上げに参加。2013年に株式会社資産デザイン研究所を設立し、代表取締役社長に就任。自らも投資家として活動する一方、資産運用に関する講演、セミナー、執筆活動など多方面で活躍する。また、一般社団法人海外資産運用教育協会の代表理事として、資産運用の重要性を広めるべく、人材育成にも力を入れている。主な著書に、シリーズ累計12万部を超える『〔第3版〕内藤忍の資産設計塾』(自由国民社)の他、『内藤忍 お金の話をしませんか?』(日経BP社)、『60歳までに1億円つくる術』(幻冬舎)などがある。
1996年から続く、公式個人ブログ「Shinoby’s World」は、毎日更新。毎週金曜日には「資産デザイン研究所メール」(無料)で、資産運用に関する最新情報を配信中。

著者紹介

究極の海外不動産投資

究極の海外不動産投資

内藤 忍+GTAC

幻冬舎メディアコンサルティング

海外不動産投資の最大の魅力は、海外の国や地域が持つ「成長力」に投資できること。とはいえ、やみくもに投資を行っても利益は得られません。目的に合った投資先に、適切な方法で投資することこそが「究極の海外不動産投資」な…

日本×世界で富を築く グローバル不動産投資

日本×世界で富を築く グローバル不動産投資

内藤 忍

幻冬舎メディアコンサルティング

今や、不動産投資において日本国内と海外の垣根はなくなりつつあります。 身近でわかりやすく、土地勘のある国内不動産。 成長性の高いエリアならば高収益が見込める海外不動産。 各投資商品の違いを比較することで、メリッ…

海外不動産セミナーのご案内 参加無料 主催:カメハメハ倶楽部

【出版記念セミナー】内藤忍の「日本×世界で富を築くグローバル不動産投資」

~英国、国内不特法、フィリピン編

講師 内藤忍 氏
日時 2017年09月23日(土)
内容

<第一部>

基調講演

講演時間:13:00~13:50

講師:内藤 忍 氏

   株式会社資産デザイン研究所 代表取締役

会場 幻冬舎本社ビル内 セミナー会場
海外不動産セミナーのご案内 参加無料 主催:カメハメハ倶楽部

【出版記念セミナー】内藤忍の「日本×世界で富を築くグローバル不動産投資」

~カンボジア、国内1棟アパート、ハワイ編

講師 内藤忍 氏
日時 2017年10月28日(土)
内容

<第一部>

基調講演

講演時間:13:00~13:50

講師:内藤 忍 氏

   株式会社資産デザイン研究所 代表取締役

会場 幻冬舎本社ビル内 セミナー会場
海外不動産セミナーのご案内 参加無料 主催:カメハメハ倶楽部

【出版記念セミナー】内藤忍の「日本×世界で富を築くグローバル不動産投資」

~ベトナム、国内中古区分マンション、アメリカ編

講師 内藤忍 氏
日時 2017年11月18日(土)
内容

<第一部>

基調講演

講演時間:13:00~13:50

講師:内藤 忍 氏

   株式会社資産デザイン研究所 代表取締役

会場 幻冬舎本社ビル内 セミナー会場

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧