「収益事業」とならないための要件とは？

前回からの続きです。

駐車場収入を例にとると、組合員（区分所有者）以外の者に駐車場を貸している場合、以下の3通りのケースが想定されます。

ケース1

マンションに恒常的に駐車場の空きスペースがあり、管理費や修繕積立金を補塡する目的もあって、外部にも広く利用者を募集し、募集要件も区分所有者と外部利用者とを同一としているもの。

ケース2　

マンションの駐車場に空きスペースが多いが、あくまで区分所有者優先で利用者を募集しており、区分所有者からの希望がある場合には外部利用者には一定期間経過後に明渡しを求めるもの。

ケース3　

区分所有者の退去によりマンションの駐車場に一時的に空きスペースが生じたが、たまたま近隣で工事をしている事業者に短期で貸し付けるもの。

ここで、収益事業とならないための要件としては、以下のものがあげられます。

①区分所有者のための共済的事業（区分所有者同士で助け合う事業）であること

②駐車料金は区分所有者が駐車場の敷地を特別に利用することによる管理費の割増金であること

③駐車場の使用料収入は区分所有者に分配せず、管理費、修繕積立金に充当されること

「区分所有者のための共済的事業」が判断ポイントに

以上の3要件から考えると、ケース1は、募集は外部に対しても広く行い、また、募集要件が区分所有者と外部利用者とで同一であるため、区分所有者に対する優先性が全くみられないことから、区分所有者のための共済的事業とは認められず、区分所有者とそれ以外の者からの駐車場収入がすべて収益事業に該当することになると思われます。

ケース2は、区分所有者を優先する条件を設定していることから、区分所有者の使用部分は収益事業に該当しないものの、区分所有者以外から得る駐車料金は、管理費の割増金という性質ではないことから、外部使用分については収益事業に該当することになります。

ケース3では、区分所有者の利用の妨げにならない範囲で短期的に貸し付けているものであることから、外部使用についても共済的事業と一体的に行われているものとして、その全体が収益事業に該当しないことと思われます。

なお、国税庁ウェブサイトの「マンション管理組合が区分所有者以外の者のマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について」（平成24年2月13日回答）を参照してください。上記の例では、区分所有者のための共済的事業という判断ポイントが国税庁から提示されています。

携帯電話基地局設置収入などについては年間100万円を超える収入がある場合もあるようですが、これを共済的事業というのは難しく、収益事業として確定申告する必要がありそうです。