【CFPが解説】本末転倒の「不必要な相続税対策」…不動産投資は、正しい知識と冷静な判断が必要

そもそもマモルさん夫婦に相続税対策は必要だったのでしょうか。

相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で、妻と子2人なら4,800万円です。さらに配偶者には「配偶者の税額軽減」があり、取得した財産が1億6,000万円か法定相続分相当額の、いずれか多い金額までなら相続税はかかりません。

アパート建設による評価減や借入金の債務控除は、あくまで「高額な相続税が発生する人」にとって意味を持つ対策です。自身の退職金と自宅、そして評価額の低い郊外の土地。課税される可能性の低い家庭が、節税目的で5,500万円もの大きな借金を背負うのは本末転倒でした。

もちろん適切な条件が整えば、安定収入につながる不動産投資ですが、ビジネスモデル上、建設会社の大きな収益源は「建物を建ててもらうこと」です。

不十分な情報や満室水準を前提とした営業資料の収支シミュレーションを鵜呑みにせず、賃貸経営が長期にわたって黒字で続くかどうか、オーナー自身が正しい知識を持って冷静に判断しなければなりません。

不動産投資契約前に確認すべきポイント

まずは、土地を路線価などで評価し、遺産が相続税の基礎控除を本当に超えるのかを確かめましょう。

需要の乏しい土地は、売却して現金化する道も検討します。「相続土地国庫帰属制度」も候補ですが、「建物がないこと」などの要件があり、審査手数料と負担金がかかります。

また、現在はサブリース会社に対し、契約前に「借り上げ賃料が減額される場合があること」などを書面で説明することが義務づけられています。減額の条件、オーナーが負担する修繕の範囲、解約の条件を必ず確認してください。

確認した条件をもとに「借り上げ賃料が〇割下がったら」「10年目に〇万円の修繕費がかかったら」「ローン金利が〇％上がったら」など、条件が悪くなった場合の収支を試算し、それでも許容範囲かどうか十分な検証を行いましょう。