＜＜東京23区で夢の新築マイホーム、月々の住宅ローン負担「実質数万円」の真相＞＞
顧客の半分以上は会社員…「はたらくおうち」が選ばれる理由
夢のマイホームを手に入れる新たな手法として注目されつつある「賃貸併用住宅」。その専門企業として、SHiTEN株式会社は1都3県で多くの賃貸併用住宅「はたらくおうち」を供給してきた。前回は同社の特徴や強みについて紹介したが、今回は実例を踏まえながら、より具体的な数字を掘り下げていく。
SHiTEN株式会社の早川真司氏は、「はたらくおうち」を購入する顧客層について次のように説明する。
早川氏「お客様の半分以上は大手企業のビジネスパーソンです。残りの約3割は公務員で、東京都庁や区役所の職員、最近は教員の増加傾向が見られます。いずれの場合も夫婦共働きで、世帯年収1,000万円以上が多いです。
また、年齢層としては30歳～50歳代と幅広いことも特徴といえます。購入動機として、若い世代の方ははじめてのマイホームとしてだけでなく、将来の資産形成も考えて選ぶ人が多いようです。他方、40代以上のお客様の場合も多く、いま住んでいる分譲マンションや戸建てからの住み替えが7割以上、50代以降の方は9割超が住み替えです」
※画像提供：SHiTEN株式会社
住み替え需要というのは意外な気もするが、きっかけはいろいろあるようだ。
早川氏「子どもが都立高校に通いたいということで郊外から都内に引っ越してきたり、逆に都内のマンションから少し郊外の戸建てに移る人も増えています。特にコロナ禍で在宅ワークが普及し、会社のある都心部に必ずしも住む必要がなくなったことで、東京都下や神奈川、千葉、埼玉に広めの一戸建を持ちたいというニーズが高まっています。
一方で、都内に住みたいけれど高くて諦めていたが、賃貸併用住宅の存在を知り、ローン返済が抑えられるということで郊外から都心部に移り住むという方もいます」
自ら購入！買ってわかった「はたらくおうち」のこだわり
賃貸併用住宅は、毎月の住宅ローン返済額を、賃貸部分の家賃で抑えられるのが大きな特徴だ。とはいえ、空室リスクなどの不安は拭い切れない。投資である以上それは仕方のないことだが、「はたらくおうち」ではそれらのリスクを極力低減するため、さまざまな施策を打っている。
さらに、その説明を強く裏づけるのが、同社の社員が実際に「はたらくおうち」を購入している点だろう。
早川氏「弊社代表取締役の沖村鋼郎をはじめ、私も含むスタッフ3名は自ら『はたらくおうち』を購入しています。私自身、本当に満足していますし、きちんとした建物をつくれば賃貸部分は満室が維持できることを改めて実感しました。
土地選びから設計・施工、賃貸管理までを自社でワンストップで行っている企業は当社以外にありません。“当社は賃貸併用住宅の真の専門会社だ”と胸を張って言えます」
購入事例①：あえて“どんつき”に建てることで土地代を抑える
※画像提供：SHiTEN株式会社
「はたらくおうち」購入の社内第1号は、女性社員A氏（当時50歳前後）。目的は老後のための資産形成だという。
立地は、京浜急行蒲田駅から徒歩10分。いわゆる“どんつき”とよばれる一本道の一番奥にある土地で、行き止まりの部分にあたる。決して恵まれた立地とはいえないが、実はこうした“やや難のある土地”が狙い目だと、早川氏は指摘する。
早川氏「角地や整形地で車が出入りしやすい土地は条件としてはいいのですが、割高になりやすいというデメリットがあります。当社がターゲットにしているのは、車が入らない狭い道路や旗竿地、道路の中間にあるような土地など、リーズナブルな土地です。
道路が少し狭いからといって、相場の家賃よりも1万円安くなることはありません。やや土地に難があっても、それにより賃料が変わることは基本的にないのです。ですから当社では、土地はできるだけ安く仕入れることを推奨しています」
実際、その目論見が見事に当たった。A氏が建てた物件は3階建てで、自宅部分（2、3階）は約87㎡、賃貸部分（1階、1LDK）は約34㎡という広さだが、土地の価格を抑えられたため、土地（約82㎡）・建物（約122㎡）の合計金額は約7,300万円だった。
家賃収入は12万3,000円。全額ローンを組んだ場合、ローン返済額は月約7万5,000円の計算になるが、自己資金があったので融資額は6,000万円に抑え、ローン返済額は月約6万7,000円となっている。
購入事例②：9,480万円の35年ローンも…家賃収入で自己負担額は「月々約4万円」！
※画像提供：SHiTEN株式会社
「はたらくおうち」の社員第2号は、早川氏ご自身だ。建てたのはJR蒲田駅から徒歩約10分のところにある、3階建ての物件。自宅部分は2、3階の2SLDK（約95㎡）で、賃貸は1階部分に1LDKが2部屋（各約30㎡）ある。
土地面積は約138㎡で、価格は4,980万円。建物の4,500万円と合わせて、合計金額は9,480万円となった。
返済プランを見ると、住宅ローンの借入金は9,480万円、支払期間は35年。月々の返済は25万8,861円だが、家賃収入が月21万9,000円あるため、早川氏のローン返済負担額は3万9,861円というから驚きだ。
この2つの例を見てわかるように、都内に新築の、しかも十分な広さのマイホームを購入して、毎月のローン返済額が数万円というのが賃貸併用住宅「はたらくおうち」の魅力だ。
早川氏「私たち社員は、自社ブランド『はたらくおうち』に絶対的な自信を持っています。だからこそ私は安心して購入しました。いま現在、本当に買ってよかったと思っていますし、非常に満足しています。
妻と子どもの3人で幸せに暮らせるのは、金銭的メリット以上のプライスレスな価値だと実感しています」
投資の観点からみた「賃貸併用住宅」…“低リスクで手堅い”
日本全体の人口は減少の一途をたどる一方、進学や就職などを理由に首都圏、特に東京都心部は転入者が多く、今後も人口増加が見込まれている。こうしたなか、賃貸併用住宅を建てるうえで、“選ばれる物件”にするためのコツやポイントはあるのだろうか。
早川氏「都心では今後も人口流入が続き、首都圏に近い場所や通勤しやすい立地に賃貸物件を探す人は非常に多くなっています。ですから、賃貸併用住宅において成功する大きなカギはやはり、賃貸需要のある場所を探すことです。
基本は『駅徒歩10分圏内』です。好立地であれば家賃も高めに設定することができるので、家賃収入も大きくなります。都心部では資産価値が下がる可能性は低く、そのような場所に土地を持っていれば、大きな資産を確保したことになります。
投資の観点からも、賃貸併用住宅ほど低リスクで固い投資方法はほかになく、首都圏に建てる賃貸併用住宅は最善の選択だといえます」
「東京23区の最寄り徒歩10分圏内の新築物件」は今後も高騰が予想されるため、一般的な会社員がマイホームを検討する際、なかなか手が出なくなる可能性があるだろう。マイホームの購入や住み替えを検討している人はもちろん、将来に備えた“堅実な資産形成手段”を探している人にとっても、「はたらくおうち」は心強い味方になってくれそうだ。
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SHiTEN株式会社
賃貸併用住宅【はたらくおうち】コンサルタント・宅地建物取引士
早川 真司
