“自宅”と“投資用物件”のハイブリッド…賃貸併用住宅「はたらくおうち」で叶える夢のマイホーム

“マイホーム”と“不動産投資”の両立が叶う「賃貸併用住宅」

家を買う場合、ほとんどの人は住宅ローンを組む。しかし、30年超の長期にわたってローンを返済し続けることに不安を感じる人は少なくないだろう。

そのようななか、注目を集めつつあるのが「賃貸併用住宅」だ。あまり聞きなれない言葉かもしれないが、賃貸併用住宅とは「戸建住宅」と「賃貸アパート」を合体させた新しい住宅スタイルである。

SHiTEN株式会社が手がける賃貸併用住宅
※画像提供：SHiTEN株式会社

早川氏「賃貸併用住宅は、マイホームと投資用不動産のハイブリッドといえます。建物の一部を賃貸物件にすることで、マイホームを実現しながら家賃収入を得ることができます。

家賃収入を住宅ローン返済に充てることで、毎月の支払負担が大幅に軽減されます。さらに、プラン次第では家賃収入がローン返済額を上回り、月々の収支がプラスになることもあります。

また、賃貸部分に関しては、物件維持修繕費やリフォーム代を経費として計上できるので、節税効果もあるのです」

こう説明するのは、賃貸併用住宅を専門に手がけるSHiTEN株式会社の早川真司氏だ。同社は首都圏1都3県に特化し、賃貸併用住宅「はたらくおうち」を2013年から提供。約100棟の実績を持つ、業界のパイオニア的企業である。

早川氏「賃貸併用住宅は、住宅ローンの負担軽減だけではなく、将来の資産形成にもつながります。住宅ローン完済後も、入居者がいる限り家賃収入は発生し続けるため、老後の基調な収入源となるのです。

仮に建物の価値が築年数によってゼロになったとしても、土地価格分だけでなく入居者がいることで、収入がある家として資産価値を維持することができます。モノとしての価値はゼロになったとしても、『賃料収入』という付加価値によって、土地分に上乗せする価値を維持できるのです」

「賃貸併用住宅」の認知度が低いワケ

話を聞くと非常に魅力的な住宅プランだが、世間での賃貸併用住宅の認知度はまだまだ低い。その一番の理由は、賃貸併用住宅を手がける企業自体が少ないことにあるという。

早川氏「賃貸併用住宅を総合的にプロデュースできる企業は極めて少ないのが実情です。

一般の不動産業者では、土地を見ても、どのような賃貸併用住宅を建てられるのか判断できません。賃貸併用住宅としての建築プランを立てるには、豊富な建築の知識と実績、賃貸管理をするための経験が必要です」

現在、「賃貸併用住宅」を販売しているのは、ほとんどが大手のハウスメーカーだ。

早川氏「大手ハウスメーカーは自社の製品を売ることを優先する傾向が強く、すでに土地を所有するオーナーが主な顧客です。賃貸併用住宅の最大の特徴である『ローン返済と家賃収入のバランス』についても、“建物についてはローンの支払いが0円になる”といった説明しかされません」

マイホーム購入の“常識”を覆す…「実質0円で家を買える」しくみ

その点、同社は賃貸併用住宅に適した土地探しから、購入判断のための建築プラン作成、設計士と顧客とのパイプ役、住宅ローン融資に前向きな金融機関の紹介にいたるまで、賃貸併用住宅購入にまつわるあらゆる業務を総合的にサポートしている。

早川氏「当社の『はたらくおうち』は、土地代も含めて、住宅ローンの支払いが0円になることを究極に追い求めています。土地、建物の高騰で実際は難しいケースも多いなか、０円を目指す提案をしています。

ただ、『実質0円で家を買える』と説明をすると、『怪しい話なのでは？』と警戒する方もいます。従来のマイホーム購入の常識で考えると、それはやむを得ないことです。しかしながら、実質の住宅ローンの支払いが大部分軽減できることで、どれだけ安心して安定な生活を送れるかは一目瞭然かと思います」

実際、賃貸併用住宅は賃貸部分に入居者を募るため、“駅から徒歩10分”など利便性のよい立地選びが重要となる。さらに建物もある程度大きくなるため、都心の場合、費用が8,000万円～1億円程度にふくらむケースも少なくない。

早川氏「たしかに金額は大きいですが、賃貸併用住宅は住宅ローンを利用するのが基本ですから、不動産投資向けのアパートローンなどに比べて低金利です。入居者からの家賃収入で無理なく返済することができます。

都心で賃貸併用住宅を取得することは、決して富裕層だけの話ではありません。一般のビジネスパーソンにも十分に手が届く選択肢なのです」

「良いことばかり」は語らない…だからこそ、リスクを最小限に

とはいえ、賃貸部分が存在するとなると「空室リスク」が気になる。賃貸併用住宅のローン返済は、家賃収入が安定的に入ってくることが大前提になるからだ。

早川氏「『はたらくおうち』は『夢物語』は語りません。他社では『売ること』『建てること』を優先し、ローン返済と家賃収入の収支プランとしてあまり現実的ではない高額の家賃を設定するケースがみられます。つまり、家賃収入が多く入るように“夢”を見させて、賃貸併用住宅を売りつけようとするわけです。

しかし、地域の賃貸相場からかけ離れた家賃で募集すると入居者が集まらず、結局、家賃を下げざるを得なくなります。そうすると家賃収入がローン返済額を大幅に下回り、収支プランが破綻しかねません。

当社では、オーナー様と同じ立場で募集・管理を行っています。現実的でない家賃を設定し、募集開始後に入居者が集まらなくなってしまうと当社にも損失が出てしまいますから、経営の観点からも、現実的ではないプランを立てることはありません」

初期段階で徹底調査…「家賃相場」のなかで、いい部屋をつくる

そもそも空室リスクを最小限に抑えるうえでもっとも重要な点は、建物をつくる最初の段階から「空室をいかに生まないか」を考えることだと、早川氏は強調する。

早川氏「どんな人が住んでいるのかなど、その地域を徹底調査したうえで、相場の金額で相場よりもいい内容の部屋をつくれば、入居者が途絶えることはほとんどありません。

『はたらくおうち』は、分譲マンションレベルの仕様でアパートよりも高レベルの設備を採用することで、同じ賃料で競争相手がいない状態をつくっています。空室リスクを完全にゼロにはできないですが、限りなくゼロに近づけることは可能なのです」

「はたらくおうち」は賃貸部分の質も徹底的に追及する。
※画像提供：SHiTEN株式会社

購入後も困り事を“まるごとサポート”…大家経験がなくても安心

また、賃貸併用住宅を検討する人のほとんどが心配するのが、「大家の経験がないのに、賃貸部分を管理して、入居者とうまくやっていくことができるだろうか？」という点だ。

しかしこの点も、同社は賃貸管理のすべての業務を代行している。代表的なものは下記のとおり。オーナーは毎月届く家賃集金の報告書を確認するだけでいい。

早川氏「当社は立地選びから建物の間取り、設備、賃料設定までの提案、建物引き渡し後の賃貸管理まで、賃貸併用住宅に関するすべてのサービスをワンストップでご提供しています。そこが他社との大きな違いです。

多くの不動産業者や建築業者は建物を引き渡したら終わりです。“数千万～1億円という大きな買い物をして、引き渡したらあとは知らない”という業界の常識を、当社は払しょくしたい。オーナー様と末永くお付き合いしたいと考えています」

ほとんどの人にとって「人生で最も高額な買い物」となるマイホーム。“売ったら終わり”の業者も少なくないなか、アフターケアまで充実した同社の仕組みは、オーナーにとって頼もしい限りだろう。

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SHiTEN株式会社

賃貸併用住宅【はたらくおうち】コンサルタント・宅地建物取引士

早川 真司