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先進国で最も安定成長を続ける「オーストラリア」
オーストラリアは世界で最も安定して経済成長しています。コロナ前のGDP成長率は29年連続で＋2～3%でした。また、近年は出生奨励・移民政策が功を奏し、人口が年40万人ペースで増加しています。それに伴い、不動産の需要は今後ますます高まることが予想されます。
住宅購入のニーズが増大し、不動産価格は緩やかに右肩上がりになっているので、長期的にはキャピタルゲインが期待できます。優良物件であれば、平常時なら年間3％前後の資産価値上昇が見込まれます。また、賃貸住宅についても、需要の増加で空室率が低くなっています。仮に売買市場が不調だったとしても、安定した賃料収入が期待できます。実質利回りでいえば年2～3%程度です。
さらに、オーストラリアの不動産の特徴として、流動性の高さが挙げられます。オーストラリアでは不動産オーナーの権限が強く保障されているので、満期になったら退去してもらうことが容易にできます。したがって、たとえば、オーストラリアに不動産物件を購入し、当面の間は年利回り2～3%程度で運用して、将来的に自分や家族の住居として使うといったことも可能なのです。
なかには、将来移住する目的で、当面の間年2～3%程度の利回りを得るため1億円超の海辺の物件を購入した方もいらっしゃいます。また、お子様をオーストラリアに留学させるにあたって、賃貸するよりも購入したほうがお得だと考え、購入された方もいらっしゃいます。
日本の大手企業も、これから日本国内の市場が縮小していくことに危機感をもってオーストラリアに進出しています。個人の投資家も、海外に資産を分散することはとても大切なことではないでしょうか。
「割安」水準にあり将来性も期待できる「メルボルン」の不動産
オーストラリアのなかでも、今、不動産投資をする場所としてもっとも有望なのが、メルボルンです。というのも、現在、メルボルンの不動産は他のエリアと比べても割安な水準にあり、かつ、今後、将来性が期待できるからです。
まず、価格水準は、シドニーより3割ほど割安、第3の経済都市ブリスベンと比べても割安な水準となっています。
メルボルンではコロナ禍で260日以上「都市封鎖」が行われ、その間、経済活動が停滞を余儀なくされました。不動産価格も急落し、現在もその余波を受けている状態です。それに加え、政策金利の度重なる上昇で金利が上がり、市場の購買意欲が下がっています。
次に、「将来性」です。メルボルンは2011年から連続7年で「世界で一番住みやすい街」に選ばれています。年間を通じて気候が温暖で景観も美しい街です。しかも、鉄道や路面電車等の公共交通機関網が整い、病院や学校、公園や緑地といった公共インフラの整備状況も良好です。
また、メルボルンは安定成長を続けているオーストラリアでも第2の経済都市なので、今後も大きな成長が見込まれます。メルボルンの人口増加率は年率2.3%で、これは国内1位の上昇率です。実は、人口は既に2022年の速報値でシドニーを上回っています。
メルボルンの人口が著しく増加している要因は複数挙げられます。「アフターコロナ」による都市回帰がみられます。また、メルボルン大学をはじめ多数の大学があり教育水準が高いことから、全国から学生が集まり、世界中から留学生が流入しています。さらに、移民も増加しています。今後も急速な人口増加が見込まれ、不動産売買市場も賃貸市場も活発になることが予想されます。
しかも、現在、金利上昇にも頭打ち感が出てきているため、売買価格が上昇し始める局面に突入しているとみられます。したがって、メルボルンの不動産相場が割安な今のうちに購入しておけば、豪ドルの為替リスク等を織り込んだとしても、長期的に保有する安定資産としてきわめて有望だといえます。
既にシドニー等の他エリアに不動産を所有している方にとっても、分散資産としてさらにメルボルンに不動産を持つことは有益な選択肢です。
「リッツカールトン」も入居…希少物件を「コロナ前の価格」で
今回、紹介させていただく物件は、メルボルン市街中心地「サザンクロス駅」の目の前、あの「リッツカールトンホテル」が入る80階建て高層ビル「ウエストサイドプレイス」のなかにある住戸です。ウエストサイドプレイスは、メルボルンのランドマークともいえるビルです。
住戸内のインテリアが洗練されているのはもちろん、室内プール、ジム、シアター、カラオケルーム、など、レジデンス専用施設がきわめて充実しており、都会の中心でありながら優雅なライフスタイルを楽しめる物件です。
Airbnb（エアビーアンドビー）の運営の下で旅行者等のための短期宿泊施設として貸し出すこともできます。また、長期にわたって賃貸することもできます。自分でも利用したいならば短期賃貸、純粋に賃貸事業をしたいならば長期賃貸と、どちらの選択肢もとれるのは、この物件の優位性のあるところかと思います。
収益性についていうと、賃料収入から事業経費・維持費を差し引いた実質利回りは通常、年3%前後を想定しています。しかし、現在、実質利回り4%〜5％前後を見込めます。なぜかというと、メルボルンの賃料・宿泊費の相場が上昇している一方で、後述のように物件価格が割安に抑えられているからです。
このハイグレードな希少物件を、50万～140万ドル台（5,000万円前後～1億3,000万円前後）で購入できるということです。他都市では、これほど好立地・ハイグレードの完成物件を同等の価格帯で購入することは難しいと思われます。
なぜ、このようなハイグレードな物件がまだ残っていて、かつ、割安な価格で提供できるのか。オーストリアでは近年、政策金利の度重なる上昇の影響を受け、購買意欲が低くなっていました。そんななかで、開発主は不動産価格を見直す余地がなく、「コロナ前」の割安な価格のまま販売しているのです。
また、本物件はコロナ前に購入契約がされていましたが、買主が代金を準備できなかったためキャンセルされ、その後、開発主が再販を始めたものです。他の住戸については現在ほぼ完売の状態です。
本物件は、賃貸による安定した収益が期待できるというだけでなく、メルボルンの成長と共に資産価値の上昇も期待できる希少性の高い物件です。この機会にぜひご検討いただけたらと思います。
