できる限り長く設定したい不動産投資における「融資期間」

本連載は、株式会社タカ・コーポレーション代表取締役、中村 隆氏の著書『続・究極の不動産投資術』(株式会社タカ・コーポレーション)の中から一部を抜粋し、不動産の購入から、入居者募集、物件の維持管理まで、「究極の不動産投資術」の具体的な内容を解説します。

毎月の返済額が少なければキャッシュフローは増える

不動産投資のための借入金については、後で繰り上げ返済等で期間を短くすることは可能ですが、反対に後で期間を長くすることは絶対にできない点は肝に銘じてください。したがって期間は非常に大事なのでできるだけ長く設定することをお勧めします

 

10年よりは20年、20年よりは30年と最大限長くとれるだけ長くすることが資金的により余裕をもってアパート経営できます。これは本当に大事なことです。長く期間を設定することはある法律上の利益を生みます。その利益のことを法律用語で「期限の利益」と呼びます。これは元利金返済が20年なら20年で返済すればよく、今すぐに返せとはいわれない権利です。

 

借りたお金を今すぐに全額返さなくていい権利です。だから毎月の返済を着実にやっていけば債務不履行にならないので期限の利益を失いません。ゆっくりあせらず期間内に返済してゆけます。当然10年より20年で返済する方が毎月の返済額が少なくてすみますのでキャッシュフローが多くとれます。その分修繕費や新たな投資に資金を回すことができます。

 

銀行と契約した後では、期間の短縮しかできません。急に派遣切り等で一斉にアパートから入居者が退室してしまった場合に毎月の家賃収入が激減しますので、銀行に対する毎月の返済に支障をきたしてしまうことも十分考えられます。毎月の返済ができなくなると、銀行に対して債務不履行になり、「期限の利益」を失いかねません。その場合最悪、即時返済を銀行から求められ競売もしくは任意売却になってしまって、不動産を手放さざるをえなくなり、もとも子もなくなります。そしてもし競売になった場合、売却しても残債以上に売れなかったら、債務だけが残ってしまう可能性もあることは十分認識しておいてください。

 

したがって何度も口酸っぱく言いますがそうならないためにも余裕をもって期限の利益はできるだけ長めに設定してください。これはキャッシュフローに間違いなくプラスになりますし、汲々と返済しているより余裕を持って返済している方が精神衛生上健康にも断然良いです。少々の退室にも余裕をもって対処できます。またこの「期限の利益」に関して次の例を紹介します。

景気によって変化する「銀行の融資姿勢」に注意

不動産投資信託であるリートはなぜ家賃収入が入って黒字なのに突然倒産するのでしょうか? この答えが正に「期限の利益」を喪失してしまったからに相違ありません。

 

リートの収益源は不動産を転売しながら得る転売益と毎月の家賃収入との二つです。つまりインカムゲインである家賃収入とキャピタルゲインである転売益の両方で配当金を出しているわけです。そのリートもすべて自己資金で不動産を買っているわけではありません。当然リターンの最大化を狙いますのでレバレッジを利用して不動産を購入します。

 

この「レバレッジ」は日本語では「テコの原理」です。小石があればその上に板を置き、それでもっと大きい石を持ち上げることができるその原理です。小石に相当するのが自己資金です。大きい石に相当するのが銀行等からの借入です。つまり他人の資金です。不動産投資にはこのアザーピープルズマネーという他人のお金がないと大きい物件が買えません

 

そしてリートは当然転売目的で買うので返済期限も1年から3年くらいで設定しています。2008年のリーマンショック以前でしたらその期間であれば余裕で転売できたのです。ところが世界中に衝撃が走ったリーマンショック後は一変しました。現在は周知のとおり金融は引き締められており、不動産購入に融資はつきにくくなっています。でもこんな状況にもかかわらず返済期限は待ってくれません。期限がくれば銀行は返済を迫ります。期限の利益は返済期日までしかありません。その期日まで資金の用意ができなければ破綻します。

 

そのような背景があってリートは黒字決算にもかかわらず倒産に追い込まれているのです。返済は市況が回復してくれるまで待てないのです。もう少し余裕を持つために「期限の利益」を長くとっておけば倒産しなくて済んだのに泣く泣く倒産に追い込まれて後悔しても遅いのです。

 

銀行の融資姿勢はその時々の経済情勢に応じてコロコロ変化しますので皆様も十分注意して取引してください。なぜ変化するのかといえば、銀行のリスクテイクできる範囲が変わるために融資姿勢も変化する他はないのです。そこをこちらからコントロールすることができない以上、最初に融資期間をできるだけ長くとることでそのリスクをより低くすることが重要なのです

不動産投資のリスクを低減させる「分散」

筆者は以前証券会社に勤めていた関係上、いろいろな会社について研究してきました。先輩から「電鉄会社はなぜ倒産しないかわかるか?」と聞かれて答えられないと「日銭が毎日入るからだ」と教えてもらったことがあります。日銭が入る商売は原則倒産はあまりしないのです。ということは、毎月家賃が入る商売であるアパート経営も電鉄会社とほぼ同じで定期的にお金が入る商売なので、普通の商売より安全なビジネスです。しかし当然リスクはあります。天災、事故、火災、部屋の中での自殺、突然の派遣切りによる空室率の上昇等です。

 

こういうリスクに対しては「分散」という手法を使えば低減は十分可能です。入居者と場所の分散をする入居者がある特定法人に偏っていれば要改善です。また入居者の男女の比率も偏らない方がいいです。もし保有しているアパートが1カ所しかなければ何か事故があった場合に家賃が突然入ってこなくなります。その場合はより広く対応できる保険に入ってリスク低減してください。一般に関東近辺でしたら、神奈川、埼玉、千葉、栃木、群馬という地域別にアパートの保有を分けていれば、1カ所で持っているより事故によるダメージを低減できます。

本連載は、2012年3月20日刊行の書籍『続・究極の不動産投資術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

「不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

「国内不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

連載満室経営のノウハウを公開! 究極の不動産投資術

株式会社タカ・コーポレーション 代表取締役

1958年生まれ。京都育ち。
1982年中央大学法学部卒業後、大手証券会社に就職する。
サラリーマン時代に宅地建物取引主任者の資格、証券アナリストの資格、CFP の資格を取得する。
2005年2月に銀座で1LDK のマンションを購入して、不動産業を開始する。同年7月に神奈川県相模原市に2棟のアパートを購入し、同年9月に同県厚木市に1棟のマンションを購入する。
2006年7月に栃木県小山市に1棟のマンションを購入して全室94室のオーナーになる。
同年11月に長年勤めた会社を退職して(株)タカ・コーポレーションの代表取締役社長に就任する。
2011年3月、(株)リストワールインターナショナル(北海道知事 石狩(1) 第7829 号)代表取締役に就任する。

2014年から2015年にかけて個人所有の不動産を全て売却する。
2014年から株式会社タカコーポレーション名義で競売にて地方の割安物件を購入し始める。
2015年6月株式会社タカコーポレーション本社を目黒区から港区赤坂に移転する。
2016年1月東京都の経営革新計画にかかわる承認(安価な賃貸住宅の提供)を取得する。
現在保有物件は北海道に40室マンションを2棟、8階建てビル1棟、4階建てビル1棟、ホテル1棟をはじめ
秋田県に40室、マンションを2棟、5階建てビル1棟、戸建てを2戸
青森県に戸建てを1戸、
岩手県に40室マンションを2棟、戸建てを2戸、
宮城県に戸建てを1戸、
新潟県に4階建てビル1棟、ペンション1棟、
富山県に戸建て1戸、
群馬県に2階建てビル1棟、戸建て3戸、
神奈川県に戸建て1戸、
静岡県に3000坪の土地、旅館1棟

地方の自社保有物件の管理は東京本社で行い、防犯カメラ設置によりリアルタイムの現地の様子を把握するとともに、部屋の掃除等のため1週間から2週間、現地に出張もしている。
このような今までの経験やノウハウを活かし全国の大家さんの不動産賃貸経営の相談に応じ支持を得ている。
現在、全国の大家さんの無料相談・業者紹介・火災保険見積もり・投資用不動産購入相談・仲介業を営む。

■タカ・コーポレーション
http://www.taka-corporation.net/

著者紹介

続・究極の不動産投資術

続・究極の不動産投資術

中村 隆

株式会社タカ・コーポレーション

貯蓄ゼロから年間5,000万円の家賃収入を得られるまでの実体験を惜しげもなく公開! 実践で使えるノウハウが凝縮された一冊。 ○本書のポイント ・不動産投資は最初に設置するまでが手間がかかるが、一度設置すれば24時間365日…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧