ステップ4：修繕費用を見立てる

不動産投資はたくさん費用がかかり、中でも大きいのが修繕費用です。修繕費用の見立てができずに、なんとなく古い家を買ってしまうと、「あ、ここシロアリが食ってる！」「水道の配管が破裂してる！」など、購入時点で気づかなかった不具合が次々と発覚し、リフォームを進めているうちに出費が増えがちです。

その結果、修繕予算がオーバーしてしまいます。最初に修繕費用の上限が抑えられないと、利回り20％を出すことはできません。ですから、修繕費用の見立ては超重要なのです。本記事の空き家投資の場合、修繕費用の上限を瞬時に見極めるノウハウがあります。

私はこれまでに、1000軒以上の物件を見て、膨大な経験を積んでいますので、一目で修繕費用の予算を見立てることができます。古い家はシロアリが食っていたり、水道管が破裂していたりと、さまざまなリスクがありますよね。起こりうるリスクも踏まえた上で、修繕費用を見立てるやり方ですから失敗しにくく、想定以上に予算がかかることも、ほとんどありません。

私が現地で物件を見たら、「この家は1軒丸ごと修繕して、トータル100万円で済むな」と瞬時にわかります。内見時に見るべきチェックポイントがあるのです。たとえば、建物の傷み具合から、屋根、外壁、室内の天井、壁、床、水回り設備にどの程度修繕が必要か、建物の周辺環境もあわせてササッと確認します。

慣れれば内見時間は15分以内で終わります。このやり方を知っていれば、リフォーム屋を呼ばなくても自分で修繕費用の目安を計算でき、その場で買い付けを入れられるでしょう。内見して即買い付けですから、スピードは最速です。

修繕費用の見立ての大事なポイント

修繕費用の見立てで大事なポイントは、少し高めに見積もること。修繕費用の上限額はギリギリではなく、余裕をもって設定しておくと、追加の修繕が必要になっても慌てませんし、予算オーバーになりにくいです。ボロボロの空き家を再生するために、修繕のノウハウは非常に重要なこと。問題の多い物件を扱うわけですから、「この物件だったら、こういうリスクがあるな」と判断して修繕費用を設定します。

このように、決まる家賃から総予算を決めて、修繕費用の予算を差し引いて、購入金額を決めていくと、買った瞬間に利回り20％がほぼ確定します。市場から一生懸命に、利回り20％になりそうな物件を探しているわけではなく、自分自身で利回りをつくっているわけです。コストをコントロールする力があるので、何度でも利回り20％を再現することが可能になります。

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