築年数を重ね、所々に老朽化がみられ始めた賃貸物件。オーナーには「売却」「リフォーム・リノベーション」「新築への建て替え」の3つから、いずれかの選択肢を選び取ることが求められます。それぞれの選択肢に一長一短があり、絶対的な正解は存在しません。オーナーの投資意向や物件の立地・間取り・築年数等によって、ベストなチョイスは異なります。本稿では、株式会社LandSitz代表の船橋寛之氏が、“築古感”の漂い始めた賃貸物件をどう扱うべきか、3つの対応策について解説します。
所有するアパートが築古になると生じる“不都合”とは？
賃貸アパートを新築した直後は外観・内観ともにピカピカで、設備も最新のものがそろっていることから、よほど立地が悪くない限りは満室状態が続き、家賃も強気に設定できることでしょう。
しかし、歳月を経て建物・設備の老朽化が進み、周辺物件と比べて“築古感”が漂い始めると、だんだんと空室が発生し、次の入居者がみつからないケースが増えてきます。また、外観の傷みや設備の故障も目立ち始め、修繕・修理などといった維持管理コストの負担も重くなりがちです。
そのタイミングで家賃の引き下げを断行すれば、「収入減＆コスト増」のダブルパンチで収益性が大幅に低下しかねません。
見切りをつけて物件を処分しようにも、築年数が経過して資産価値が低下した賃貸物件は、なかなか希望通りの価格では売却できないものです。運良く売却できたとしても、買い叩かれてしまう可能性が高いでしょう。
収益性が低下した築古アパート…3つの選択肢
では、収益性が低下した築古アパートはどうすればよいのでしょうか？
主な選択肢は、①売却する、②リフォーム・リノベーションを行う、③新築に建て替える……の3つです。
まず、売却してしまえば空室の悩みから解放されますし、その後は維持管理コストもかかりません。しかしながら、先述したように築古物件が建ったままの状態では安く手放すことになる可能性が高いでしょう。
これに対し、リフォーム・リノベーションや建て替えによってバリューアップを図れば、再び入居者を獲得しやすくなり、家賃も相対的に高めに設定できます。ただし、再び入居者を集められるようになるほどのリノベーションには相応の投資が求められますし、その資金をすべて回収するには長い時間を要します。
リフォーム・リノベーションにとどめるべきか、それとも建て替えて新築の状態から再スタートするべきかを判断する目安になるのが、「法定耐用年数」の考え方です。これは国税庁が定めているもので、その建物が大規模修繕工事などを行わない状態でどれだけの年数にわたって使用し続けられるのかを示しています。
木造アパートが22年、鉄骨造アパート（鉄骨の厚みが3mm超4mm以下）が27年と定められていますが、あくまでこれは「建築費を経費として減価償却できる年数」。それを過ぎたからといって、物件を貸し出せなくなる訳ではありません。
きちんとメンテナンスを施し、安全性などに問題がなければ、「法定耐用年数」を超えていても賃貸経営を続けられます。
株式会社LandSitz
代表
1984年生まれ。
不動産業者のウソを見抜き、投資家を守る不動産のウソ発見器。
不動産で安定収入を確保して、「お金の不安から解放されたい人」、「本当にやりたいことを実現したい人」を支援。
祖父（元大手テレビ局取締役）から挑戦と自立を求められてきた家庭に育ち、父のドイツ駐在中（元大手総合商社副本部長）に欧州通貨統合を経験。その影響を肌で実感し、経済学とお金に興味を持つようになる。高校時代には、国際バカロレア（欧州大学入学資格）を2年間かけて取得し、帰国後は立教大学経済学部経済学科に入学。1年時から株式投資を開始。大学卒業後は、学生時代の株式投資に影響され、大手金融系シンクタンク（大和総研）に入社。大和証券・大和総研で11年間勤務後、独立。
大学生時代からクレジットカード、電子マネー、電車の回数券、各種ポイントカードを効果的に使い、少しでも使うお金を減らす努力を開始。株式投資では損失を出し、安定収入を確保できる投資商品を模索した結果、不動産にたどり着く。
「キャッシュフローの確保」を第一優先事項に掲げて不動産投資に挑み、33歳で東京23区主要駅徒歩7分以内の築浅物件を中心に最大で6棟55戸を所有（半数近くがJR山手線内側エリア）することに成功。年間賃料収入約4,400万円、キャッシュフロー1,700万円、総資産6億円超えを達成。借入金利は1.0%。その後、複数回の売買を経て現在は合計3棟33部屋を保有。残債利回り約11.4%で総資産約5億円・純資産は2億円越え。
不動産投資歴は約16年。ビジネスでは少ない労働で収入を最大化することにこだわる。目標は時給10万円。2021年からIPO/PO（年間平均当選：約50回）を中心とした株式投資に参入。学生時代に失敗した分野でリベンジを誓う。
家では、妻と協力しながら家事育児を楽しむ（8歳の長女、4歳の次女、2歳の長男）。財布の紐は固い倹約家。
資格
・宅地建物取引士
・応用情報技術者
・International Baccalaureate
株式会社LandSitz
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