たとえ家賃収入が得られなかったとしても、管理費をはじめとする諸経費が必ず手元から出ていく賃貸不動産のオーナーにとって、最大の懸案事項と言えるのが「空室リスク」です。賃貸物件である以上、入居者の入れ替わりは必ず発生し、したがってすべてのオーナーが「空室リスク」を負っている訳ですが、これを長期化しないためにはどんな対策が考えられるのでしょうか。詳しくみていきましょう。
「空室リスク」とは？ 空室が長期化した場合のダメージは想像以上に大きい!?
「空室リスク」とは、所有している賃貸アパートや賃貸マンションにおいて退去者が発生し、新たな入居者がみつかるまでの期間、当初に見込んでいたよりも収益性が低下してしまうリスクを指しています。
賃貸経営において退去者が発生することは避けられませんが、空室の状態が長引くと資金計画に大きな狂いが生じます。
空室が発生した場合のダメージについて、3,500万円の中古賃貸アパート（全6室・1室当りの家賃は月額5万円）を購入し、そのうちの1室で空室が発生した場合でシミュレーションを行ってみましょう。物件の購入にあたっては不動産投資ローンを活用し、月々の返済額は10万円だったと仮定します。
満室状態なら月額の合計で30万円の家賃が得られ、ローンの返済を差し引いても20万円の収入があります。これに対して空室発生後の家賃収入は25万円となり、手取りは15万円に減少することになります。
もし空室状態が1年間続いたとすると、収支はどうなるでしょうか。満室なら年間360万円の家賃収入で手取りが240万円、単純計算では利回り6.8％ほどですが、1室が1年間にわたって空室状態となった場合、家賃収入の手取りは180万円になります。
単純計算した利回りは約5.1％にまで低下します。加えて、上記は管理費や修繕費、税金などの諸経費を考慮していませんから、実質的な利回りはさらに低くなります。
では、空室状態が長期化する原因としては、どういったことが考えられるのでしょうか？
まず、根本的で致命的なものとしては、そもそも安定した賃貸需要が見込まれない地域に位置していたり、立地に難がある物件であったりすることです。そうなると、物件が選ばれる可能性はおのずと低くなります。
また、賃貸需要が春の入進学・異動シーズンに集中している地域でも、空室が長期化しがちです。地方都市などでよくみられる現象で、春以外の時期に空室が発生すると、翌年の需要集中期まで空室のままになるケースが珍しくありません。
一方、安定的な賃貸需要が見込まれる地域であっても、物件が供給過剰状態の場合も要注意です。間取りや収納スペース、設備、築年数などの条件面で競合物件よりも見劣りしていると、次の入居者がみつかりにくくなる恐れがあるのです。
株式会社LandSitz
代表
1984年生まれ。
不動産業者のウソを見抜き、投資家を守る不動産のウソ発見器。
不動産で安定収入を確保して、「お金の不安から解放されたい人」、「本当にやりたいことを実現したい人」を支援。
祖父（元大手テレビ局取締役）から挑戦と自立を求められてきた家庭に育ち、父のドイツ駐在中（元大手総合商社副本部長）に欧州通貨統合を経験。その影響を肌で実感し、経済学とお金に興味を持つようになる。高校時代には、国際バカロレア（欧州大学入学資格）を2年間かけて取得し、帰国後は立教大学経済学部経済学科に入学。1年時から株式投資を開始。大学卒業後は、学生時代の株式投資に影響され、大手金融系シンクタンク（大和総研）に入社。大和証券・大和総研で11年間勤務後、独立。
大学生時代からクレジットカード、電子マネー、電車の回数券、各種ポイントカードを効果的に使い、少しでも使うお金を減らす努力を開始。株式投資では損失を出し、安定収入を確保できる投資商品を模索した結果、不動産にたどり着く。
「キャッシュフローの確保」を第一優先事項に掲げて不動産投資に挑み、33歳で東京23区主要駅徒歩7分以内の築浅物件を中心に最大で6棟55戸を所有（半数近くがJR山手線内側エリア）することに成功。年間賃料収入約4,400万円、キャッシュフロー1,700万円、総資産6億円超えを達成。借入金利は1.0%。その後、複数回の売買を経て現在は合計3棟33部屋を保有。残債利回り約11.4%で総資産約5億円・純資産は2億円越え。
不動産投資歴は約16年。ビジネスでは少ない労働で収入を最大化することにこだわる。目標は時給10万円。2021年からIPO/PO（年間平均当選：約50回）を中心とした株式投資に参入。学生時代に失敗した分野でリベンジを誓う。
家では、妻と協力しながら家事育児を楽しむ（8歳の長女、4歳の次女、2歳の長男）。財布の紐は固い倹約家。
資格
・宅地建物取引士
・応用情報技術者
・International Baccalaureate
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