2．金利水準を見ない「年収倍率」、見る「返済負担率」

首都圏の新築分譲マンションの年収倍率が、「5倍」という目安を超えて10倍にも達しているが、住宅取得が遠のいたとは一概に言えない。

頭金を20％用意し、残り80%について住宅ローンを借りたと仮定し、世帯年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合（以下、返済負担率）を試算すると、バブル期の1990年は47.7％（年間返済額312.95万円／世帯年収655.6万円）と収入の半分近くをローン返済に充当しなければならなかった。

これに対して、2021年は30.1%（年間返済額178.87万円／世帯年収594.4万円）と、バブル期と比較して返済負担率が4割程度低下している（図表3）。

なお、上記の試算では、住宅ローンの返済期間は35年、住宅ローン金利は2007年3月までは住宅金融公庫の直接融資⁴の基準金利を適用し、2007年4月以降は独立行政法人住宅金融支援機構の「フラット35」の償還期間21年以上35年以内の最頻値を適用した。

住宅が購入しやすいか否かは、住宅価格と所得、金利の3要素で決まる。住宅価格や金利が上昇（下落）すれば購入は困難（容易）になり、所得が増加（減少）すれば購入は容易（困難）となる。

それらのバランスの中で購入のしやすさが決まるわけだが、アメリカではこれをアフォーダビリティー（Affordability）と呼び、購入しやすい状態をアフォーダブル（Affordable）と言う。

バブル期と比較して住宅価格は概ね変わらず、所得は若干減少したが、金利が大きく低下したことで返済負担率が低下し、アフォーダビリティーが上昇したということである。

こうした金利低下の具体例を、図表4に示した。返済期間35年の元利均等返済で住宅ローン金利が5％の場合、返済負担率の上限が30％⁵であれば借入可能な金額は年収の4.954倍、ほぼ5倍となる。

例えば、世帯年収を1千万円、返済負担率を30％とした場合、住宅ローンの年間返済額は1,000×30％＝300万円、借入額1千万円あたりの年間返済額は60万5,625円、借入可能額の年収倍率は300万円÷60万5,625円＝4.954倍となり、借入可能額は4,954万円となる。

［図表4］世帯年収1千万円の場合の借入可能額等（単位：万円）

同様に、住宅ローン金利が1％の場合、借入可能額の年収倍率は8.856倍（借入額1千万円あたりの年間返済額は33万8,743円、300万円÷33万8,743円＝8.856倍）と9倍近くに跳ね上がる。

これは、金利が5％から1％に低下することで年間返済額が▲44％も減少するためである。そして、金利1％の低下による借入可能額の増加は、金利水準が低いほど大きくなる（図表5）。

実際の金利水準を見ると、バブル期の1990年頃は住宅金融公庫の基準金利が5％前後で推移していた。当時の金利水準からすれば、年収の5倍は返済負担率30％とほぼイコールであり、適切な基準であったと考えられる。

しかし、その後市場金利が低下し、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」の最頻値金利は2010年代半ば以降、1～2％近傍で推移している（図表6）。

金利1％、返済負担率30％。世帯年収1千万円の場合、借入可能な金額は8,856万円であり、2023年1～8月の平均価格8,893万円にも手が届く計算になる。住宅ローンの変動金利は更に低く、ネット系銀行の中には0.3％を割る水準で融資している銀行もある。

この金利水準の場合、年収の10倍まで借り入れ可能という計算になるが、変動金利であること、個々物件ごとに融資可能額が異なることから、実際にそこまで借入可能かは別問題になると考えられる。

［図表5］購入可能額の年収倍率（返済負担率30％を前提）／［図表6］住宅論金利の推移 （出所）ニッセイ基礎研究所が作成／住宅金融支援機構をものにニッセイ基礎研究所が加工作成

4：住宅金融公庫の融資限度額は低めに抑えられていたため、実際にはバブル期には首都圏マンションの平均価格の8割まで融資できることはなかったが、時系列分析の都合上、8割まで借りられると仮定しての返済負担率を求めている。

5：「フラット35」の場合、返済負担率は年収40は0万円未満30％、400万円以上は35％となっており、借入額は8千万円以下となっている。