終活・再生期を迎えている「第一世代」のマンションの現状

本格的な人口減少時代を迎える日本。いわゆる第一世代のマンションでは、住民とマンションが「二つの老い」のときを迎えています。本連載では、飯田太郎氏、保坂義仁氏、大沼健太郎氏の共著、『人口減少時代のマンションと生きる』(鹿島出版会)の中から一部を抜粋し、老朽化した第一世代のマンションの「終活」と「再生」の具体的な進め方について解説します。

「老朽化問題」に正面から向き合う管理組合は少ない

マンションの草創期に建設、供給された第一世代(1980年以前の分譲)のマンションは、築年数が経過し「二つの老い」が進むとともにリスクも増える。

 

最大の課題はなんといっても耐震性の不足である。行政の啓発活動やマスコミ報道などによって、当事者である区分所有者の多くは自分たちのマンションが旧旧耐震時代か旧耐震時代に建てられたことを知っている。

 

しかし、区分所有者や管理組合による耐震改修や建て替えについての取り組みは少ない。

 

国土交通省が実施した2013年「マンション総合調査」の結果によると、1984年までに完成したマンションの場合、老朽化問題についての対策を議論した管理組合は65%あるが、建て替え・改修などの具体的な検討を行ったのは38.9%である。建て替えを決定したのはゼロ、建て替えの方向で検討継続中も1.9%に過ぎない。

 

自分たちのマンションが大きな問題を抱えていることは知っているが、この問題に正面から向き合う管理組合は少ないということである。

資産価値が失われるだけの「問題の先送り」

第一世代のマンションは94万戸(約2万管理組合)あるが、大部分は元気なうちに終活に取り組むどころか、問題解決を先送りしたまま「二つの老い」が進行し、自分たちの手では解決不能な状態になりかねないことを物語っている。

 

こうした第一世代のマンションであっても、管理実務を管理会社に委託していることもあり、日常管理は適切に行われ、外壁塗装など原状回復型の計画修繕工事も実施されていることが多い。このため外見上はさほど老朽化が進んでおらず、住戸の内装をリノベーションすることで市場価値を保ち、流通しているのが普通である。

 

人間の老化は本人が自覚し、家族もわかるかたちでやってくるため、否応なしに終活を意識することになるが、マンションの場合は問題を先送りしても、当面は区分所有者や居住者の日常生活に支障が少なく、徐々に資産価値が失われることになる。

 

区分所有者の財産と居住者の暮らしとも守るために、終活と再生に意識的に取り組む必要がある。第一世代のマンションの終活と再生の進め方と具体的な選択肢について考えることにする。

 

【図表1】 1984年までに完成したマンションの「終活」検討状況

本連載は、2015年8月20日刊行の書籍『人口減少時代のマンションと生きる』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

一般社団法人マンションライフ継続支援協会 専務理事

1942年、東京生まれ。マンション管理士。早稲田大学文学部在学中から広告やマーケティングの仕事にかかわる。マンション関係のPRを手がけるなかでマンション管理の重要性を知り、自宅マンションの管理組合理事長や修繕委員長も経験し、地域のNPO活動にも参加している。1983年、(株)TALO都市企画を設立、都市農地保全、マンション建替え、都市再生、地域コミュニティなどのコンサルティングに従事。近年は、特にマンション防災を主なテーマに活動、2013年、一般社団法人マンションライフ継続支援協会(MALCA)設立とともに専務理事に就任した。

著者紹介

公認会計士

1971年、神奈川生まれ。1996年北海道大学理学部数学科を卒業。2001年公認会計士試験合格し、大手監査法人で監査業務に従事する。監査法人を退所後は内部統制コンサルタント、業務プロセスに関連するコンサルティングをメインとしてサービスを展開する。私生活ではマンションの修繕委員会の委員長として様々な会計的問題を改善しつつ大規模修繕工事を成功させた。マンション管理組合の監査業務サービス、コンサルティングを構想中。

著者紹介

野村総合研究所未来創発センター 上級コンサルタント

1978年、東京生まれ。2003年慶応義塾大学大学院政策・メディア研究科修士課程修了、同年野村総合研究所に入社。以来、住宅、防災、地域振興といったテーマを主として、官公庁や民間企業に対するコンサルティングに従事。

著者紹介

連載老朽化したマンションの「終活」と「再生」の進め方

人口減少時代の マンションと生きる

人口減少時代の マンションと生きる

飯田 太郎 保坂 義仁 大沼 健太郎

鹿島出版会

10人に1人が暮らすマンションに、やがて迫り来る住民とマンションの「2つの老い」。 管理会社任せにせず自分たちで考える、維持管理から資産管理、コミュニティ、そして「終活」まで。マンションとの生き方を真摯に考える一冊…

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