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連載「楽器が弾ける防音物件」で始めるマンション経営【第21回】

「楽器可防音マンション」が高い資産価値を維持できる理由

コンセプトマンション防音三重防音構造

「楽器可防音マンション」が高い資産価値を維持できる理由

前回は、「楽器可防音マンション」の具体的な投資効果を説明しました。今回は、「楽器可防音マンション」が高い資産価値を維持できる理由を見ていきます。

築30年でも満室稼動を続けているマンションの事例

当社の物件ではありませんが、ドラムの演奏が可能な楽器可防音マンションとして、およそ30年前に建てられた物件が新宿区にあります。

 

東京メトロ東西線の落合駅から徒歩10分のこの物件は、金管楽器のほか打楽器(ドラムも可)演奏も可能とした希少性の高さから、25平方メートル台の広さでありながら11万5000円と、築年数が同程度のマンション周辺相場より50%以上高い賃料設定で、築後30年経過した現在でもほぼ満室稼働を続けています。

 

実はこの建物には室内に洗濯機置場がなく、入居者は1階に設置された洗濯機を共同利用しなければならないといった制約も抱えています。このようなデメリットを補って余りある存在価値(希少性)が、この物件の高い収益性を30年の長期にわたって支えています。

 

また、一般論として、楽器可防音賃貸マンションは収益還元法によって計算したとしても、その資産価値を将来にわたって維持することが期待できます。賃料の下落や稼働率の低下は収益率(利回り)の低下につながり、結果として大幅な資産価値の低下をもたらします。

賃料を控えめに設定しているオーナーも多いが・・・

しかし、楽器可防音賃貸マンションは一般のマンションに比べて築年数経過による賃料の下落率が緩やか(統計データでは30年でわずか1割程度の賃料下落)であり、稼働率に関しては満室稼働も期待できます。

 

ちなみに、満室時には、サウンドプルーフでは、ウェイティングリストに登録した入居者へ目安となる過去の賃料を伝え、空室が発生次第、物件情報公開前に優先して案内する仕組みにしています。このウェイティングリストには、多いときで一物件につき5人以上が登録しています。

 

このように、楽器可防音賃貸マンションでは将来にわたって安定した高い収益率(利回り)を獲得することができ、高い資産価値の維持が可能になるのです。

 

なお、既存の楽器可物件のオーナーの方々は、賃料を弱気に設定している人が意外と多いように感じられます。当社でも、サウンドプルーフのオープン当初は若干控えめな額に抑えていましたが、開設後の好反響に手応えを感じて、思いきって賃料を上げてみました。

 

しかし、それでも入居希望者が途絶えることはありません。そのため、さらに賃料をアップしてみようかとさえ検討しているところです。

本連載は、2016年3月1日刊行の書籍『"楽器可防音マンション経営"で実現する鉄壁の資産防衛』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

大塚 五郎右エ門

ツナガルホールディングス株式会社 代表取締役
ツナガルデザイン株式会社 代表取締役 

University of Wales(英国国立ウェールズ大学経営大学院)にてMBAを取得。鎌倉時代から700年続き、「大田区で一番古い地主」といわれている27代目。一級建築士、宅地建物取引士。不動産コンサルティングマスター。土地有効活用の企画・資産組み替え・設計・仕入・ファイナンス・開発・賃貸・管理まで、オーナーの手を煩わせることなく、「ワンストップ」でサポートしている。資産家に向け、「相続税対策・資産承継等に貢献できる賃貸経営」の提案を行う。2015年、日本初の集合住宅の防音構造(「全戸三重防音構造」)で特許を取得。

著者紹介

連載「楽器が弾ける防音物件」で始めるマンション経営

"楽器可防音マンション経営"で実現する鉄壁の資産防衛

"楽器可防音マンション経営"で実現する鉄壁の資産防衛

大塚 五郎右エ門

幻冬舎メディアコンサルティング

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