「タワマン節税」が節税になるしくみ

タワマン節税とは、相続税・固定資産税の軽減を目的として、タワーマンションの「高層階」を購入することをいいます。これにより、現預金等の財産として保有するよりも、相続税評価額を大幅に抑えることができます。

相続税評価額等が抑えられる理由は、タワマンは「土地」と「建物」のそれぞれについて、不動産のなかでも評価額がとりわけ低く抑えられるからです。

◆不動産は一般的に相続税評価額が低い

すなわち、まず、不動産（土地、建物）はただでさえ法令上、評価額が低く抑えられるしくみになっています。

なぜなら、不動産は、通常、居住の場、事業を行う場等として利用されるものであるため、税負担を重くすべきではないと考えられているからです。

他の財産と同じように相続税を課税してしまうと、相続人に過大な負担を課することになります。それを防ぐためです。

タワマン節税の問題点を考えるうえで、この趣旨がきわめて重要です。

不動産の相続税評価額は以下の通りです。

「路線価」は市場価格の80%程度、「固定資産税評価額」は市場価格の70%程度です。

マンションは、住戸ごとに「建物」と「敷地（底地）」に分解され、それぞれについて評価額が計算されます。

また、底地については、「小規模宅地等の特例」の要件をみたすと、そこからさらに50%または80%差し引かれます。

以上に加え、タワマンには以下の特徴があります。

それぞれについて説明します。

◆タワマンは底地の持ち分が狭い

まず、タワマンは通常の不動産（土地建物）と比べて底地の持ち分がきわめて狭くなります。

どういうことかというと、マンションの底地の相続税評価額は、各住戸の床面に応じて均等に割り振られます。したがって、住戸が多ければ多いほど、あてがわれる底地は細分化され、住戸ごとの底地の面積が狭くなります。

タワマンの場合、マンションのなかでも特に住戸の数が多いので、さらに住戸ごとの底地の面積が狭くなります。したがって、土地の相続税評価額は著しく低く抑えられます。

しかも、上述の「小規模宅地等の特例」を用いれば、そこからさらに50%または80%が差し引かれることになるのです。

◆高層階ほど「相続税評価額」が割安になる

次に、建物の部分については、高層階ほど「市場価格」と「相続税評価額」の乖離が大きくなり、相続税評価額が割安になります。

すなわち、タワマンは高層階ほど人気があるため、市場価格が高く設定されています。

ところが、建物の相続税評価額は、住戸ごとの床面積に応じて均等に割り振られることになっています。したがって、高層階の住戸を購入した場合、市場価格がきわめて高いにもかかわらず、相続税評価額は著しく低いということになります。

ただし、この点については2017年の税制改正で一定の是正措置がとられました。すなわち、2018年以降に建てられた20階建て以上のマンションの税法税金について「高層階の相続税評価額の引き上げ」と、「低層階の相続税評価額の引き下げ」による補正が行われました。

これにより、建物全体としての相続税評価額はそのままに、以下の式が成り立つよう、各住戸に評価額が割り当てられるようになったのです。

たとえば、30階建てのタワマンであれば、1階と30階を比べると、30階のほうが1階より7.25%高くなるということです。

ただし、それでもなお、高層階のほうが有利であることに変わりはありません。低層階と高層階の差はこれよりもはるかに大きいからです。