「多くの土地を所有する＝資産家の証」ではなくなった

土地の保有が財産の保有とみなされていた時代は、もうとっくに終わりました。土地を所有しているだけで収益がなければ、固定資産税や維持費がかかるばかりの「持ち出し状態」であり、資産とはいえません。

「収益性に富む土地」こそが財産であり、収益力のない土地は不良資産にすぎません。つまり、土地の所有数よりも土地の「質」にこだわって、選別していく時代になったのです。

複数箇所の土地や、規模が大きい土地の場合、所有しているだけでは節税対策はできません。土地の一部を売却し、その代金で賃貸マンション等を建築・あるいは購入することで、より収益を上げる不動産へと組み換えていくことが大切ですが、節税はそのプロセスのなかで実現します。節税という目的を見据えつつ、不良資産から優良資産への転換を行っていくのです。

いままでの節税対策の主流となっていたのは、所有地に借入で賃貸アパートを建てるという方法でした。多くの方がその方法を選択したため、いたるところにアパートやマンションが建てられ、その結果、駅から遠く、不便な場所に空室だらけの賃貸マンションが立ち並び、老朽化しています。

最近の相続税対策は、不良資産を売却・優良資産を購入して不動産運用をする資産組み替えが主流になりつつあります。 たとえば築古のアパートを所有している場合、賃料が下がって収益が上がらなくなった際に売却し、駅近郊の物件に買い替えて収益を改善する、といった具合です。

（※写真はイメージです／PIXTA）

賃貸運営だけでなく、売却時も考慮した物件選びを

また、所有している土地が賃貸事業に適していないケースもあります。賃貸にするのであれば、最寄り駅から徒歩10分程度であることが第一条件です。周辺の住環境なども重要ですが、すでに所有地として持っている場合は、あとから環境は変えられません。賃貸事業をするなら、所有する土地が賃貸事業に適しているのか冷静にジャッジし、適さない場合は売却して、別の場所で賃貸事業をするようにします。これが資産組み替えです。

最寄り駅からの距離や周辺の環境、立地のブランドなどを基準に選択すれば、賃貸事業の運営はもちろん、売却の際にも有利になります。

たとえば、年間収入250万円の古いアパートを1億円で売却し、家賃が10万円の駅近の賃貸マンションを4部屋購入すれば、年間収入は480万円となり、約2倍近い収入が得られることになります。このようにして、資産価値の高い不動産へと買い替えていくのです。

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