都内のワンルームマンションを「35年ローン」で購入

まず初めて不動産投資をする人が、購入するべき物件はどのようなものがいいのでしょうか。不動産投資には、いろいろな考え方がありますし、人によって事情もさまざまですから「これが正解だ」という物件はありません。

たとえば3,000万円程度で購入が可能な都内のワンルームマンションを考えてみましょう。

東京の物件は、地方の物件と比較すると利回りが低くなりがちです。しかし、賃貸需要がコンスタントに発生しており、空室リスクは低い傾向にあります。ワンルームや1Kなど単身者向けの物件は、ファミリー向けの物件に比べると引っ越しが多く、安定性に欠けるイメージがあるかもしれませんが、需要が高く入居者は見つけやすいというメリットもあります。

また、東京の物件は地方に比べると高額になりますが、ファミリー向けとなるとより一層高額になってしまい、初心者の方が投資をするには負担が大きいかもしれません。予算のことから考えても3,000万円程度で購入可能な都内のワンルームや1Kの物件ならば現実的です。

こうした物件を購入した場合の収支状況を考えてみましょう。

仮に、2,300万円の物件を頭金250万円、ローン2,050万円（金利1.65％・35年ローン）で購入した場合、月々の返済は約6万4,000円です。不動産にかかる管理費や修繕積立金、管理委託料などの経費を月々1万5,000円とした場合、7万9,000円以上の家賃が得られる物件であれば、キャッシュフローはプラスになります。家賃を8万5,000円に設定すれば、利益は月々6,000円です。

ローンを完済すれば、家賃から管理費などの支出を除いた全額が自分の副収入となり、この例であれば、家賃8万5000円から管理費など1万5000円を差し引いた、約7万円の収入が毎月生まれることになります。

とはいえローン完済は35年も先の話ですので、そこまで古くなった物件に需要があるのか、家賃を下げなくても借り手がつくのか……などは頭に入れておいたほうが良さそうです。

それでは、ローン返済期間のキャッシュフローを黒字にして収益基盤を安定化させるために大切なことはなんでしょうか。なかには、「ローン返済期間が多少の赤字でも構わない」という方がいるかもしれません。しかし、「不動産投資の規模を拡大したい」と考えているのなら、キャッシュフローは常に黒字にしたいところです。

一番のポイントは、「家賃を高く設定できるかどうか」です。そのためには、物件の立地が重要ですし、設備や内装などにもこだわったほうがよいでしょう。ただ、「高級ならなんでもいい」というわけでもありません。入居者のニーズにマッチしているのかどうかの見極めが大切になります。また、頭金が多く用意できると、月々のローン返済額を低く設定できるのでキャッシュフローをプラスにするのに役立ちます。

できることなら、金利も低ければ低いほどいいわけで、金融機関との交渉が大切になります。

所有物件を「増やす」ことで利益を拡大できるのか？

不動産投資を始める人のなかには、「副業レベルではなく本業にしたい」という考えをもっている方もいるかもしれません。そのためには、規模の拡大が必要になります。

上記の例で上手くいったケースを考えて、単純計算すると、所有物件が5つになればローンの返済期間中でも、キャッシュフローは月々3万円のプラスとなり、ローン完済後は、月々35万円の収益になります。

物件が1つの場合、空室期間が出るとその時点で自己資産からの「持ち出し」となり、大きな赤字ですが、複数所有していると、1つが空室となっても、他の物件からの家賃収入で相殺はできます。もちろん、空室の数が増えてしまうと大ピンチですが……。

投資規模を拡大するためには、金融機関からのローンを増やすことになります。そのときに大切なのは、収支が帳簿でも、キャッシュフローでも黒字になっていることです。節税を主な目的に不動産投資をされている場合、わざと赤字を生み出して本業の収益と相殺する方もいます。

しかし、不動産投資を拡大したいのであれば、そうしたやり方はおすすめできません。なぜなら、金融機関が融資の審査をする際に経営が赤字の場合は、大きなネックとなる可能性が高いからです。

なかなかハードルは高いですが、それでも上手くいく人は上手くいくのが不動産投資の魅力です。起業を成功させるよりは、労力は低く、可能性は高いかもしれません。もちろんリスクはありますが、サラリーマンという属性はローンを組みやすいという大きなメリットがあります。「現状を抜け出したい！」という野望があるのならば、チャレンジしてもいいのではないでしょうか。