なぜ今、「京都の町家」投資なのか?

2015年12月、投資目的で「京都の町家」を購入した。価格は1200万円。もともと1階が機織工場として使われていた2階建ての物件で、築年数は不詳(おそらく昭和20年代か)。後述する独特のリフォームが完了しており、1階は多目的に使える土間、2階は和室2つの居住スペースになっている。本体験記では、なぜ「京都の町家」投資なのか、そして物件視察を含め、購入にあたってどのようなプロセスを踏んだのか、いくつかの写真とともにお伝えしたい。

※本連載は、実際に「京都の町家」を購入した投資家にインタビューを行い、幻冬舎ゴールドオンライン編集部でまとめたものです。

きっかけは「カメハメハ倶楽部」主催のセミナー

セミナーの様子。講師は株式会社ルームマーケットの平野準氏。
セミナーの様子。講師は、株式会社ルームマーケットの平野準氏。

投資対象として「京都の町家」を意識し始めたのは、じつは最近のことである。きっかけとなったのは、「償却メリットを狙った『京都の町家』投資の魅力」と題する、カメハメハ倶楽部主催のセミナーへの参加だ。

 

このセミナーの内容は「なぜ京都の町家投資なのか?」の明確な回答になるので、大枠を紹介したい。

 

 

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まず、ここでいう「京都の町家」とは、下掲の写真左のような物件を指す。基本的に長屋のひとつであり、写真の下のような地図にびっしりと並んでいる物件のひとつひとつがそれだ。写真右のような建物は、基本的に「町屋」と表記され、今では改装されて高級レストランなどになることも多いらしい。

 

 

細かい区切りのひとつひとつが京都の町屋である。
細かい区切りのひとつひとつが京都の町家である。

 

もう少し写真を見ると、イメージしやすいかもしれない。下記の写真左のような車一台通れるような道から、真ん中の写真のような細い横道に入ると、写真右のように町家が建ち並ぶ路地が出てくる。京都の旧市街地――それこそ5km×5kmくらいの狭い区域の中に、こうした光景がひしめいているというわけだ。

 

テナント募集で武器となる「土間」の存在

価格は、賃貸に出す前のリフォーム代を含めて900万~1200万円くらいが主流。想定家賃は6万~7万円といったところだ。

 

セミナー講師を務めていた株式会社ルームマーケットの平野準氏によれば、町家の多くは昭和20年代以前の木造建築で、土壁を備えた伝統的な工法で建てられているとのこと。当然ながら、現在の建築規制の下では建て直すことはできず、リフォームにあたっても伝統的な職人の技術が必要になる。セミナーでは、柱を直す「根接(ねつぎ)」の技法や土壁の修復法なども簡単に紹介されたが、さすがは古都・京都である、どんなに古い建物であっても「住める」状態を維持するための技法・技術が揃っている。

 

もちろん、今回はあくまでも投資が目的なので、「賃借人として実際にどういう人が住むのか」というのが最も気になるところ。じつは、京町家には昔ながらの「土間」がある物件が多く、リフォームの際も、このフリースペースをできる限り残すのがポイントだ。そして、この「土間を使いたい人たち」が、賃借人としての第一のターゲットとなる。

 

フリースペースとなる「土間」
フリースペースとなる「土間」

まず候補となるのが、アトリエや工房が必要となる、芸術家や陶芸家の人たちだ。京都市内には、いわゆる芸大が4つ(京都市立芸術大学、京都精華大学、京都嵯峨芸術大学、京都造形芸術大学)もあり、その卒業生にとって「土間のある家」は極めて魅力的。

 

6万~7万円の家賃でアトリエや工房付きの賃貸物件となると、逆に町家くらいしか選択肢がないともいえる。しかも、この土間というスペース、例えば陶芸家がいったん焼き窯などを置いてしまうと、簡単に動かそうとは思わない、つまり一度入ったテナントが入れ替わる可能性も低いのだ。

 

 

 

さらにネットが発達した昨今、例えばデザイナーやイラストレーター、ライターなど、仕事はどこでもできるという人も増えているが、その中には、京都で暮らせる、しかも土間というフリースペースがある、という点に価値を見出す人も少なくない。

 

もちろん、きっちりテナントを入れていくためには最低限のリフォームも必要になるのだが、京町家に興味を示すような人々のニーズに「特化」してリフォームすれば、せいぜい150万~300万円程度の出費で済む。

新たに建てることができない、その絶対的な希少性

京都で暮らす、という価値感が改めて見直されるなか、新たに建てることができないということで、絶対的な希少性を持つ京町家。人口減少が確実な日本において、今後の需給バランスが「需要」に傾くことが予想される、数少ない不動産投資対象といえるだろう。

 

また、セミナーには「償却メリットを狙った」というタイトルも付いていたが、築22年以上の木造物件にもかかわらず、建物にも十分な価値があるとなれば、償却面でのメリットも容易に想像できる。

 

そして1000万円前後という価格帯は、不動産投資では割安な部類。テナント付けなどの環境も非常に納得できるもので、「投資対象として十分検討に値する」と考えるに至った。何より、京都に物件を持てるということが魅力的だ。

 

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セミナー終了後の名刺交換の際、平野氏に「面白い物件があったら教えてほしい。見に行きます」旨を伝え、連絡を待つことにした。「お待たせしました。面白い物件があります」と、平野氏から連絡があったのが11月。紅葉のトップシーズンということで、宿泊先の確保が難しく、3連休の最終日に東京から「日帰り視察」を行うこととなった。
 

次回は、現地での物件視察の様子を見ていく。

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連載「京都の町家」投資体験記

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