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連載「京都の町家」投資体験記【第2回】

「誰が借りて住むのか」をイメージしやすい町家物件の実例

京都町屋町家

「誰が借りて住むのか」をイメージしやすい町家物件の実例

前回は、京都の町家がなぜ投資対象となるのか、いくつかの写真とともにご紹介した。今回からは、現地視察の模様をお伝えする。

※本連載は、実際に「京都の町家」を購入した投資家にインタビューを行い、幻冬舎ゴールドオンライン編集部でまとめたものです。

テナントを付けるための「独特のリフォーム」とは?

視察当日、東京駅を出発したのは11時30分で、京都駅に到着したのは13時50分。片道2時間20分の道のりである。今回、アテンドをしてくれる株式会社ルームマーケットの平野準氏とはJR京都駅で待ち合わせ。用意してくれた車に乗り込み、早速、物件視察に向かった。

 

本日の視察物件は2つ。本命は2件目だが、まずは「リフォーム前の町家を見てみましょう」ということで、上京区二本松町にある1件目の物件視察に向かった。

 

 

物件場所は、JR京都駅から北へ車で20分弱。近くに北野天満宮があるといえばピンと来る方もいるだろうか。現地周辺に到着すると、コインパーキングに車を停めて、細い横道に入っていく。

 

 

 

 

 

間取りは2畳の和室を含めて3K。土間はかなり小さい物件だ。価格はリフォーム代込みで1250万円。長屋のひとつであるが、これ自体が土地付きの戸建て物件という扱いである。

 

リフォームが始まったばかりで、中には職人さんがいた。印象としては正直、廃屋に近いが、これが300万円程度のリフォームで、簡単にテナントが付く物件になるのだから驚きだ。ただ、限られた予算で修繕を行うため、リフォームするのは最低限の部分のみ。町家に住みたいと思うような人は、土間のスペースが土壁のままだったり、柱の表面が傷だらけだったりといった点は、「古いんだから当然」という感じであまり問題にならないそうだ。

 

逆にきっちり直したほうがいいのは、水周り。例えば、台所のシンクを入れ替えるだけで、テナントは一気に付きやすくなる。また、トイレを洋式にするのは必須項目で、この視察物件でも、すでに新しい便器が取り付けられていた。もちろん、シンクにしろ便器にしろ、品物としては最低限のレベルでいいらしい。

 

 

「町家に住みたい」と思うような人たちの希望を明確にイメージし、それに合ったリフォームのみを施すことで、空室リスクを減らしつつ、投資額を抑えることができる。これが、町家投資を成功させる最大のコツといえるようだ。

「梁」がある限り、何度でもリフォームで蘇る町家

次は、いよいよ本命物件の視察である。場所は同じ上京区の西中筋町で、1件目の物件からさらに北野天満宮寄りに歩いて10分ほどのところにある。最終的には、やはり細い横道に入っていく。

 

こちらは、すでにリフォーム済みの物件である。価格は1200万円。間取りは1件目と同じく3Kだが、こちらのほうが広く、しかも2階建てとなる。1階には大きい土間が広がっており、2階は5.5畳と6畳の居住空間となっている。1階はもともと西陣織の機織工場だったとのことで、天井も非常に高い。

 

すでに、いつでも貸し出せる状態とのことだが、土間スペースの床部分はコンクリートがむき出しのまま。しかし、平野氏によればこの土間スペースの使い方は、本当にテナント次第であり、これ以上の手を加える必要はないという。もちろん、水周りはしっかりリフォームされていて、台所のシンクといった設備は新品。先ほどの説明どおりの状況だった。

 

2階の居住スペースは、すべて無垢板が敷きつめられていた。窓のサンなどは古いままであったが、この辺りを気にする人もあまりいないそうだ。平野氏によると、この物件は建物を支える「梁」が非常に太く、頑丈な町家の中でも特に堅牢な部類。この「梁」がある限り、何度でもリフォームで蘇るという。

 

 

想定家賃は7万2000円。テナントが付くか否かは、やはり、この大きな土間スペースの魅力にかかっていると思うが、芸術家のアトリエや陶芸家の工房などには、まさにピッタリの空間だと感じたのも事実である。

GGO編集部

GGOとは、GENTOSHA GOLD ONLINE(幻冬舎ゴールドオンライン)の略称。『あなたの財産を「守る」「増やす」「残す」ための総合情報サイト』を掲げ、企業オーナー・富裕層を主要読者ターゲットとして運営している(写真は編集長の立本正樹)。

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