賃貸需要・新規供給・・・中型オフィスビルのメリットとは?

今回は、賃貸需要や新規供給など、中型オフィスビルのメリットを見ていきます。※ロサンゼルスを本拠とする世界最大の事業用不動産サービス会社のCBRE株式会社。本連載では、そのリサーチ部門が世界の不動産市場の最新情報をお伝えします。

東京都の事業所の92%は「従業員数20人未満」

前回に引き続き、東京の売買市場における中型オフィスビルの投資対象としての現状を見ていきたい。

 

2.投資家にとっての中型オフィスのメリット

 

2-1.安定した賃貸需要

 

賃貸不動産としての中型オフィスビルは、日本でもっとも層の厚い中小企業の受け皿である。

 

東京都の事業所のうち、サービス業などオフィスを使用する業種をみると(図表1)、全体の92%が、中規模以下のビルに入居する「従業員数20人未満」の企業が占めている。

 

[図表1] 東京都 従業者規模別の事業所数割合(2014年)

出所:東京都、CBRE、Q2 2017
出所:東京都、CBRE、Q2 2017
 

供給に起因する「需給バランス悪化」の可能性は低い

2-2.新規供給が限定的

 

今後予定されている新規供給の殆どが大型ビルで、中型ビルの供給は極めて限定的である。そのため、中型ビルにおいては供給に起因する需給バランス悪化の可能性は低い。

 

図表2は東京23区における2020年までの今後3年間に予定されている新規供給を、CBREが定義するビルグレード毎に集計したものである。中型ビルに相当するグレードBは今のところ、今後の新規供給の6%にとどまっている。

 

グレードBの2017年Q2の空室率は1.7%と2007年Q4(1.3%)以来の低水準にある。新規供給が限定的であることに鑑みて今後も空室率の大きな上昇は予想しにくい。そのため、大型ビルについては市況の軟化が予想されるのに対し、グレードBのキャッシュフローは今後も比較的安定的に推移することが予想される。

 

[図表2] 東京23区 3年間(2018年-2020年)のグレード別供給割合

出所:CBRE、Q2 2017
出所:CBRE、Q2 2017

大型ビルに比べて、賃料下落率は限定的

2-3.安定した賃料水準

 

新規供給の少なさに鑑み、今後の中型ビルの賃料の下落率は大型ビルに比べて限定的とみられる。

 

2018年から2020年にかけて、グレードAの毎年の新規供給床は過去平均の倍の水準であるのに対し、グレードBについては過去平均の5割にとどまる(図表3)。このためCBREの賃料予測では、グレードAの賃料はむこう3年程度で2017年Q2実績に比べて15%強の下落を予想しているに対し、グレードBの賃料は6%程度の下落にとどまるとみている。

 

なお、2017年Q2のグレードB賃料(21,000円/坪)とグレードA賃料(36,300円/坪)との格差は15,300円/坪。この開きに鑑みて、今後のグレードAの新規供給が、グレードBオフィスからのテナント流出を招くことも考えにくい。

 

[図表3]東京オフィス市場 グレード別の新規供給(年平均値の比較)

出所:CRBE、Q2 2017
出所:CBRE、Q2 2017

 

[図表4]東京オフィス市場 グレード別賃料予測

出所:CRBE、Q2 2017
出所:CBRE、Q2 2017

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CBREグループ(NYSE:CBG)は、「フォーチュン500」や「S&P 500」にランクされ、ロサンゼルスを本拠とする世界最大の事業用不動産サービス会社です(2016年の売上ベース)。全世界で75,000 人を超える従業員、約450 カ所以上の拠点(系列会社および提携先は除く)を有し、投資家、オキュパイアーに対し、幅広いサービスを提供しています。不動産売買・賃貸借の取引業務、プロパティマネジメント、ファシリティマネジメント、プロジェクトマネジメント、事業用不動産ローン、不動産鑑定評価、不動産開発サービス、不動産投資マネジメント、戦略的コンサルティングを主要業務としています。

写真は、リサーチ エグゼクティブディレクターの大久保寛氏。
CBREのリサーチ部門の責任者として、オフィス、物流施設、商業施設の賃貸市場ならびに売買市場のリサーチ業務を統括。製鉄会社および投資銀行勤務を経て1997年から2013年まで証券アナリストとして株式リサーチ業務に従事。2000年からはJREITを中心に不動産セクターを担当。UBS証券、ゴールドマンサックス証券、マッコーリーキャピタル証券、みずほ証券を経て、2013年10月より現職。

著者紹介

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