今回は、部屋数の「スケールメリット」を活かして収支を改善した事例を見ていきます。※本連載では、株式会社ライフラリ代表・大河原雄剛氏の著書、『はじめの一歩を踏み出す一冊 ふつうのサラリーマンがもっとハッピーになる不動産投資の授業』(廣済堂出版)の中から一部を抜粋し、不動産投資物件を増やし、スケールメリットを享受するためのメソッドを実例とともに紹介します。

木造に比べて利回りがやや低くなるS造、RC造だが…

前の授業で木造築古物件について説明しましたが、もし、大西さんのように属性の良い方で、最初から1億円超クラスの重量鉄骨造(S造)や鉄筋コンクリート造(RC造)を狙い、短期間に増やしていきたいという方は、考え方が少し違ってきます。

 

こうした物件は法定耐用年数がS造で34年、RC造で47年と長く、木造に比べて部屋数の規模も大きい傾向があります。

 

こうした物件の場合は、同じ築年数なら木造に比べて耐用年数が長い分価格も割高で、利回りがやや低くなる傾向があります。

 

ただし、大西さんのケースでお分かりのように、利回りが9~10%程度であっても、30年とか35年といった長期ローンを組めば、部屋数のスケールメリットがありますから、キャッシュフローは十分に出ます。

 

現在、大西さんは8棟の物件をお持ちで、最初の物件だけは木造ですが、あとの7棟は築10年と17年のRC物件です。

 

そこで、どれくらいの収支になっているかを尋ねると、やはり相当なキャッシュフローが出ていました。

10カ月程度で年収分の「キャッシュフロー」を生み出す

ざっくり言いますと、次のようになります。

 

大西さんの年間収支(8棟、66部屋合計)

 

■年間の家賃収入4300万円~4500万円

■年間の返済額2500万円

■経費800万円

■キャッシュフロー1000万円~1200万円

 

大西さんは最初から本業の年収ぐらいのキャッシュフローを明確な当面の目標としていましたが、年収の高い大西さんでもすでにそのレベルのキャッシュフローが出ていました。まだまだ物件を増やしていくことを検討しているようですが、現時点で不動産投資による資産収入が、今会社を辞めても困らないだけのものになっています。

 

驚くことに、ここに到達するまでに要した時間は、10カ月程度。1年も経たないうちに、目標を達成してしまったということ。大きな運用額を動かせば、こういうことも可能になるわけです。

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