部屋数の「スケールメリット」を活かして収支を改善した事例

今回は、部屋数の「スケールメリット」を活かして収支を改善した事例を見ていきます。※本連載では、株式会社ライフラリ代表・大河原雄剛氏の著書、『はじめの一歩を踏み出す一冊 ふつうのサラリーマンがもっとハッピーになる不動産投資の授業』(廣済堂出版)の中から一部を抜粋し、不動産投資物件を増やし、スケールメリットを享受するためのメソッドを実例とともに紹介します。

木造に比べて利回りがやや低くなるS造、RC造だが…

前の授業で木造築古物件について説明しましたが、もし、大西さんのように属性の良い方で、最初から1億円超クラスの重量鉄骨造(S造)や鉄筋コンクリート造(RC造)を狙い、短期間に増やしていきたいという方は、考え方が少し違ってきます。

 

こうした物件は法定耐用年数がS造で34年、RC造で47年と長く、木造に比べて部屋数の規模も大きい傾向があります。

 

こうした物件の場合は、同じ築年数なら木造に比べて耐用年数が長い分価格も割高で、利回りがやや低くなる傾向があります。

 

ただし、大西さんのケースでお分かりのように、利回りが9~10%程度であっても、30年とか35年といった長期ローンを組めば、部屋数のスケールメリットがありますから、キャッシュフローは十分に出ます。

 

現在、大西さんは8棟の物件をお持ちで、最初の物件だけは木造ですが、あとの7棟は築10年と17年のRC物件です。

 

そこで、どれくらいの収支になっているかを尋ねると、やはり相当なキャッシュフローが出ていました。

10カ月程度で年収分の「キャッシュフロー」を生み出す

ざっくり言いますと、次のようになります。

 

大西さんの年間収支(8棟、66部屋合計)

 

■年間の家賃収入4300万円~4500万円

■年間の返済額2500万円

■経費800万円

■キャッシュフロー1000万円~1200万円

 

大西さんは最初から本業の年収ぐらいのキャッシュフローを明確な当面の目標としていましたが、年収の高い大西さんでもすでにそのレベルのキャッシュフローが出ていました。まだまだ物件を増やしていくことを検討しているようですが、現時点で不動産投資による資産収入が、今会社を辞めても困らないだけのものになっています。

 

驚くことに、ここに到達するまでに要した時間は、10カ月程度。1年も経たないうちに、目標を達成してしまったということ。大きな運用額を動かせば、こういうことも可能になるわけです。

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連載物件を増やして不動産投資の「スケールメリット」を享受する方法

株式会社ライフラリ 代表

1976年生まれ。中央大学商学部会計学科卒。mensa会員。不動産投資コンサルタント会社株式会社ライフラリ代表。不動産投資家でもあり、現在、収益不動産15棟を所有し、さらに拡大中。自己の不動産投資体験とともに、年間数百名のお客様と会い、年間100棟以上の取引を通じて得た経験を生かし、成功する投資家仲間を増やすという信念のもとに株式会社ライフラリを設立。近年の不動産投資ブームが、本来実利とは異なるはずのキャッシュフローで生計を立てるという風潮にあることに不安を感じている。お客様の投資を失敗させず、10年後20年後のハッピーライフを実現させるために、メリットだけでなくリスクを分かりやすく伝えることをモットーとして活動している。

著者紹介

はじめの一歩を踏み出す一冊 ふつうのサラリーマンがもっとハッピーになる不動産投資の授業

はじめの一歩を踏み出す一冊 ふつうのサラリーマンがもっとハッピーになる不動産投資の授業

大河原 雄剛

廣済堂出版

サラリーマン大家さんを応援する不動産投資コンサルティング会社を経営する著者が、知識も資金もない普通のサラリーマンが多額の融資を受け、不動産投資でもっとハッピーな人生を選択する方法を伝授。安全かつ大胆な一歩を踏み…

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