相続税計算で必須！不動産評価方法と不動産評価額の計算方法

 

不動産を相続した時の相続税を知るためには、不動産を含めた遺産総額を計算する必要があると解説してきました。

ここで問題になってくるのが、相続税の不動産評価額です。預貯金は1億円あれば、額面通りの1億円の評価なので悩むことはありません。ただし不動産は「土地」と「建物」で資産を分け、それぞれ別の計算式に当てはめて、不動産評価額を計算する必要があります。

ここからは相続税の不動産評価方法や計算方法について解説しますが、正確な不動産評価額の計算方法はとても複雑です。

不動産（土地）の相続税評価額の計算方法

土地の相続税評価方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があり、どの土地区分になっているのかで計算方法が異なります。

相続した不動産が市街地や住宅地で「路線価方式」を用いる場合、正確な評価額を知るためには「補正率」をかける必要がありますが、ご自身で正確な評価額を出すのは難しいと思います。路線価方式の不動産評価が難しい場合は、「固定資産税評価額×1.14」の計算式に当てはめれば、概算の土地の相続税評価額を知ることができるのでお試しください。

なお、貸している土地については借り手の権利にあたる部分を除いて評価するため、相続税評価額の計算方法が異なります。

不動産（建物）の相続税評価額の計算方法

建物の相続税評価額は、固定資産税課税明細書（納税通知書）に記載されている「固定資産税評価額」と同額になります。ただし、建設中の建物や賃貸している建物については、相続税評価額の計算方法が異なります。

不動産（マンション）の相続税評価額の計算方法

相続した不動産がマンションだった場合、戸建てと同じく「建物部分（専有部分）」と「敷地部分（敷地権）」に分けて相続税評価額を計算します。

［図表6］不動産（マンション）の相続税評価額の計算方法

敷地部分（敷地権）の計算で用いる「マンションの敷地全体の評価額」は、土地の相続税評価額で解説した「路線価方式」か「倍率方式」で計算をします。持分割合は登記簿（登記事項証明書）に記載されているので、ご確認ください。

【相続税対策】土地は小規模宅地等の特例で大幅節税！

「小規模宅地等の特例」が活用できれば、土地の評価額が最大8割減額されるため、相続税対策になります。

宅地の利用区分によって適用できる限度面積や減額割合が異なるので、以下の表を参考にしてください。

［図表7］（相続税対策）宅地の利用区分によって適用できる限度面積や減額割合

引用：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」 

たとえば、被相続人が居住していた宅地の評価額が5,000万円だった場合、小規模宅地等の特例を活用すれば評価額が1,000万円になるということです。

相続税を計算する上で重要な「正味の遺産総額」を大幅に減額できるため、相続税の節税に繋がります。小規模宅地等の特例を適用させるためにはいくつか条件があり、小規模宅地等の特例を活用して相続税が無税になる場合でも、相続税申告は必要となるのでご注意ください。

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