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中古物件選びのチェックポイント
物件を売りたいだけの不動産会社に惑わされず、そして利回りなどの数字だけに囚われることなく、より多角的な視点を持って不動産市場を眺めることができれば、初心者であっても有益な物件を見つけ出すことはできるはずです。
不動産投資の指南本の多くには「駅徒歩10分以内の立地が望ましい」とありますが、教科書通りに実践しても成功は勝ち取れません。たとえ駅から徒歩1時間というような立地でも、人通りのあるエリアであれば賃貸需要は見込めるものです。
そこで通行人の年齢層、周辺の店舗などをチェックしてみて、「若い家族が多い」「小さな子供がたくさんいる」「近くにスーパーマーケットや学校がある」となればファミリータイプの賃貸ニーズが見込めると判断できます。
次に出口戦略、すなわち将来の売却についてです。チェックするポイントは、数年間賃貸運用した後でも銀行融資が受けられる物件かどうかです。
未来の市場動向は読めないものの、購入段階で融資査定に不安があるような物件は避けたいものです。「10年後も〇〇銀行、◇◇銀行なら融資を付けてくれる」と期待できる物件を選ぶことが望ましいです。
購入後の資金繰りも物件選びの段階で考えておくべきです。中古物件の場合、外壁・屋上防水工事などといった大規模修繕費の支出が不可欠です。すでに施工済みの物件であれば良いですが、中古物件では過去の修繕記録が残っていないケースがほとんどです。
また表面だけキレイに修繕してあっても、内部調査で致命的な破損が発見されることもあります。購入費用ですべて使い果たすのではなく、修繕のための資金も手元に残しておくことが大事です。
修繕リスクを考えると新築物件に気持ちが向いてしまうかもしれませんが、中古物件のなかにも「掘り出し物」はたくさんあります。建物の状態や立地、間取りなど、物件選びのポイントをしっかりとチェックし、悔いのない選択をしたいところです。
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