3. 配偶者居住権の評価方法および評価額を確認する

(1)配偶者居住権の評価方法

配偶者居住権の評価方法として以下の二つの考え方があります。

 

①不動産鑑定評価による方法

公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会から、配偶者居住権の評価額を以下のとおり算定する方法が提示されています。

 

 

上記の「年間の賃料相当額」は、周辺の類似不動産の賃貸事例や積算法などにより新規年間実質賃料として算出されますが、これは不動産鑑定士等専門家の手によらなければ算定が困難です。また、上記の「複利年金現価率」は一定の年利を設定することが必要ですが、この年利の設定についても専門家の判断が必要となります。

 

そのため、この方法は、不動産鑑定士等に支払う鑑定費用を負担してでも問題を解決する必要がある場面、すなわち配偶者居住権の評価額につき相続人の意見が鋭く対立している場合、特に家庭裁判所の審判手続を利用するような場合に活用されることが想定されます。

 

また、不動産鑑定評価の考え方では、居住建物の所有権を承継する相続人（配偶者居住権の負担を受忍することとなる相続人）の取得する不動産の評価額は、配偶者居住権の負担のない居住建物の評価額から配偶者居住権の評価額を控除した額とは必ずしも一致しないとされます。

 

具体的には、配偶者居住権の負担のない居住建物の評価額から、配偶者居住権の評価額を控除した額につき、さらに市場性修正を加えるといった方法等をとることとなります（奥田かつ枝「配偶者居住権等の価値評価と課題」ジュリスト1539号91頁（2019））。

 

②相続税上の評価による方法

平成31年度税制改正の大綱（平30・12・21閣議決定）では、配偶者居住権の相続税上の評価額は概要以下のとおりとされています。

 

 

上記の「建物の時価」および「土地等の時価」は、それぞれ配偶者居住権が設定されていない場合の建物の時価と土地等の時価を指します。

 

「残存耐用年数」は、所得税法により定められている居住建物の耐用年数（住宅用）に1.5を乗じた年数から居住建物の築後経過年数を控除した年数です。

 

「存続年数」は、配偶者居住権の存続期間を指し、遺産分割協議等で存続期間を定めた場合はその期間（配偶者の平均余命が上限）、配偶者の終身の間である場合は配偶者の平均余命となります。

 

なお、残存耐用年数または残存耐用年数から存続年数を控除した年数がゼロ以下となる場合には、上記㋐の「（残存耐用年数－存続年数）／残存耐用年数」はゼロとすることとされています。

 

以上はあくまでも相続税上の評価方法ですが、これにあてはめる形で例えば、建物の時価を固定資産税評価額、土地の時価を固定資産税評価額を0.7で割り戻して市場価格相当にした額として計算することで、上記①のような不動産鑑定士等の専門家による評価を受けずとも一定の合理性ある結論を出すことができます。

 

そのため、遺産分割協議等、鑑定費用の負担を避けて合意を形成することに当事者全員のメリットがある場面では、有用な指標となると考えられます。ただし、この考え方は、配偶者居住権の負担のない不動産の価額から配偶者居住権の評価額を控除した額が、配偶者居住権の負担のある不動産の価額になることを前提にしています。

 

立法過程で、不確定要素があることから必ずしも上記の前提が正しいとはいえないとの疑問が投げかけられました。立法時に提出された日本不動産鑑定士協会連合会作成の資料でも同様の指摘があり、当該資料では、配偶者居住権の評価額と配偶者居住権の負担のある不動産の価額の合計が、配偶者居住権の負担のない不動産の価額より低くなり、しかもその差額は無視することができない程度のものに達し得るとされています（以上につき法制審議会民法（相続関係）部会第19回会議資料参考人提出資料７～12頁）。

 

そのため、このようなリスクがあることも考慮した上で、簡便な方法としてこの方法を採用するか否かの判断をする必要があります。

 

(2)本事例での対応

本事例では、まず、上記(1)②の相続税上の評価を参考に配偶者居住権の評価額を試算して、配偶者居住権の取得を希望するか方針決定し、夫の弟と具体的な分割方法について協議することとなります。ただし、従前の経緯等に照らし、配偶者居住権の評価額につき合意の形成が困難と見込まれる場合には、審判となった場合の見通しを得る観点から、協議開始前の段階で不動産鑑定評価を行うことも検討に値します。

 

4. 推定相続人の範囲と遺留分侵害額請求権の有無を確認する

(1)遺言と遺留分侵害額請求権

相続人が複数ある場合、原則として「各共同相続人は、その相続分に応じて被相続人の権利義務を承継する。」とされ（民899）、共同相続人の相続分は民法900条および民法901条で定められています。

 

もっとも、「被相続人は、前二条の規定にかかわらず、遺言で、共同相続人の相続分を定め、又はこれを定めることを第三者に委託することができる。」とされ（民902）、また、「被相続人は、遺言で、遺産の分割の方法を定め、若しくはこれを定めることを第三者に委託…することができる。」（民908）と定められています。

 

このように、民法は法定相続分による承継という相続の原則を示す一方で、遺言により被相続人の意思に沿って遺産を承継させる方法も認めています。

 

他方、兄弟姉妹以外の相続人には遺留分が認められ（民1042）、「遺留分権利者及びその承継人は、受遺者（特定財産承継遺言により財産を承継し又は相続分の指定を受けた相続人を含む。以下この章において同じ。）又は受贈者に対し、遺留分侵害額に相当する金銭の支払を請求することができる。」とされています（民1046①）。

 

これにより、法定相続分によらず遺言に従った遺産の承継が行われる場合でも、兄弟姉妹以外の相続人は遺留分の範囲で一定の金銭を確保することができる制度となっています。

 

(2)本事例での対応

兄弟姉妹には遺留分が認められておらず、遺言により相続分を指定しても、兄弟姉妹から遺留分侵害額請求権を行使されるおそれはありません。そのため、本事例では、夫に、自身に全ての財産を相続させる旨の遺言を作成してもらっておくことが有効な手段だったといえます。

 

なお、本事例とは異なり、他の相続人が兄弟姉妹以外の場合には、遺言を作成しても遺留分侵害額請求権を行使され、金銭支払の負担が生じる可能性があります。そのため、あらかじめ相続人の範囲および想定される遺留分侵害額を確認し、金銭化できる一定の流動性資産を確保しておくことが望ましいといえます。

 

〈執筆〉
吉岡早月（弁護士）
平成23年　弁護士登録（東京弁護士会）
令和3年6月　個人情報保護委員会事務局参事官補佐（～令和5年5月）

〈編集〉
相川泰男（弁護士）
大畑敦子（弁護士）
横山宗祐（弁護士）
角田智美（弁護士）
山崎岳人（弁護士）

 

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