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連載購入マンションを「ほったらかし」にできる驚異の管理スキーム【第8回】

賃貸物件の価値を評価する「収益還元法」とは?

不動産投資家賃

賃貸物件の価値を評価する「収益還元法」とは?

前回は、東京23区周辺の賃貸物件はなぜ家賃が下がりにくいのかを説明しました。今回は、賃貸物件の価値を評価する「収益還元法」について見ていきます。

賃貸物件の価値は「収益」を基準に算定

一般的には、築20年、30年と古くなれば、物件の価値が下がるのではないかと思われがちですが、そうではありません。では、マンションの価値は、そもそもどのように評価されているのでしょう。

 

それは、家賃(収益)により評価されているのです。現在の不動産価格(地価)は、2001年に国交省が取り入れた「収益還元法」を基に、どのくらいの家賃(収益)が取れるかで価値が評価されています。

 

バブル期には、根拠のない価値判断で、不動産の売買が行われていました。しかし、現在は、収益を基準に算定されます。ですから、家賃(収益)が低下すれば、不動産の価値も同様に低くなります。古いかどうかということは、直接的には関係がないということです。

新築物件より築10年の中古物件の価値が高い場合も

たとえば、築10年で中古のA物件と新築のB物件がどちらも2000万円で販売されていたとしましょう。どちらのほうが価値は高いでしょうか。

 

A物件は年間の家賃収入が100万円、B物件は50万円とします。仮に20年間、家賃が変わらなかったとすると、A物件では2000万円、B物件では1000万円の収入が得られることになります。

 

これを収益還元法で判断すると、2000万円得られるA物件のほうが価値は高いと判断されます。新築か築10年か、ということは関係ありません。

 

【図表 不動産の価値を判断する収益還元法】

本連載は、2016年5月20日刊行の書籍『30歳から定年までで2億円つくるほったらかし資産運用術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。本書に記載された情報に関しては万全を期していますが、内容を保証するものではありません。また、本書の内容は著者の個人的な見解を解説したものであり、著者が所属する機関、組織、グループ等の意見を反映したものではありません。本書の情報を利用した結果による損害、損失についても、幻冬舎グループ、著者並びに本書制作関係者は一切の責任を負いません。投資のご判断はご自身の責任でお願いいたします。

宮園 泰人

NITOH株式会社 代表取締役

NITOH株式会社代表取締役。プロスポーツ選手として活躍後、個人投資家としてFXで大失敗したことをきっかけに23歳で起業。さまざまな投資を研究し、不動産投資こそ、着実に資産を増やすことのできる唯一無二の方法だと確信。現在は多くのサラリーマン・公務員に向け、安心・安定の副収入を確保するためのサポートをしている。
WEB サイト http://www.nitoh.co.jp/

著者紹介

連載購入マンションを「ほったらかし」にできる驚異の管理スキーム

30歳から定年までで2億円つくるほったらかし資産運用術

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宮園 泰人

幻冬舎メディアコンサルティング

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