条件の悪い土地を活用するための「建築設計者」の重要性

前回は、賃貸住宅を経営する大家として、心がけるべきことは何かを説明しました。今回は、条件の悪い土地を活用し、高い稼働率を達成するために重要な前提条件について見ていきます。

建築設計のノウハウを最大限活用できれば・・・

筆者は、これまで誰も引き受けないような条件の土地でも、その活用に向けて建築設計を手掛けてきました。斜面地、変形地、旗ざお状・・・とその条件の悪さは多岐にわたります。

 

設計案を見せると、その土地を持つ依頼主の誰もが、「えっ!そんなになるんですか」と、思いのほか立派な建物ができることに驚きます。

 

多くの人は、そうした条件の悪い土地では大した建物を建てることはできまい、たとえ賃貸住宅を建てられたとしても収益にはそれほど期待できないだろう、と思いがちです。だから、予想を裏切られたような感覚を持つのです。

 

一般に条件の悪い土地は有効に活用できないかというと、決してそうではありません。その悪条件を乗り越えることも、逆手に取ることも可能です。ただしそれには、一つ非常に重要な前提条件があります。

 

それは、建築設計のノウハウを最大限に活用することです。そして、今の市場をよく分かっている不動産管理会社のノウハウを生かすことです。

 

建築設計者として皆さんに分かっていただきたいのは、建築とは不動産の価値を見いだし、それを生かそうとする行為であることです。それができるのが、建築設計者です。ただ見栄えのいいものをつくるだけの職能ではありません。

 

東京都内に立地する賃貸住宅で平均の入居率が85%といわれる中で、私たちが設計を手掛け不動産管理する賃貸住宅は平均入居率97%超と、稼働率の高さを誇っています。日頃から、満室稼働という高水準を目指しているからこそ達成できる数字です。

 

家賃に関してもハイレベルを実現できていました。賃貸住宅の市況が良い時代は、近隣相場の10%増しの水準を設定していたほどです。さすがに最近はそこまで市況が良くありませんが、近隣相場の新築物件より高い数値を設定しています。

 

家賃設定が的確なので、事業リスクの最も高いといえる完成時点の難関を乗り切ることができています。

新築時の「家賃設定」で事業の成否が決まる

賃貸住宅事業の一番のリスクは完成時点です。その時点で入居率をどこまで確保できているかが問われるのです。

 

早くに入居率を確保しようと家賃設定を低めに抑えると、確かに入居者は確保できるでしょうが、それは同時に、家賃を最も高額に設定できる新築時のメリットをみすみす捨て去ってしまうことになります。

 

そのバランスを取るのが難しく、そのかじ取りで事業の成否は決まるといっても過言ではありません。

 

私たちにそれができるのは、不動産管理会社をグループ内に抱えているおかげです。賃貸住宅の市況をよく分かっている不動産管理会社のノウハウが、建築設計の観点で生かそうとする不動産の価値に事業性というリアリティを与えるのです。

 

では次回は、こうした建築設計と不動産管理の組み合わせで賃貸住宅の経営をどのように成功に導いてきたのかを、具体例を通じて紹介していきましょう。

本連載は、2014年6月12日刊行の書籍『変形地の価値を高めるマンションづくり』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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株式会社環境建築設計 代表取締役
株式会社六耀 代表取締役 

早稲田大学理工学部建築学科卒業。「環境と人との接点を意識し心を配ること」を基本に、土地活用企画、分譲・賃貸マンションの企画・設計・施工管理、賃貸マンションの監理、建て替え、大規模修繕、コンサルティングなどを手がけ、35年間で300弱の竣工物件の実績を持つ。

著者紹介

変形地の価値を高める マンションづくり

変形地の価値を高める マンションづくり

宮坂 正寛

幻冬舎メディアコンサルティング

別荘地のような斜面地、一角に他人の土地を挟む変形地、奥まった場所にある旗竿地・・・。 活用をためらってしまうような条件の悪い土地を活用するためには、その土地の潜在価値を引き出すことが重要です。本書では、そのため…

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