1万m²超の農地と自宅敷地。農業を継ぐ跡取りはなし…

Aさん（70歳）は、首都圏近郊の先祖代々土地を受け継ぐ大地主です。20年前の先代の相続では、農地の納税猶予制度により、先祖代々からの1万m²超の農地と自宅敷地を相続できました。

Aさん夫婦は長男一家と同居していますが、その長男Bさん（42歳）は東京の会社に勤務し、農業を継ぐ予定はありません。

Bさんには中学生の子供2人がいますが、こちらも農業を継ぐ様子はありません。自分もいつまで農業を継続できるか、少なくとも次世代には、農地の納税猶予は適用できずに相続させなければなりません。

一方近年、Aさんの土地の周辺も宅地化され、一部は道路拡張整備で収用されました。2年前から拡張された道路沿いの5,000m²の土地に、ショッピングセンターが誘致され、Aさんは事業運営体と30年の事業用定期借地契約を締結。Aさん個人は、預託金2,000万円、年間2,400万円の地代を受け取ることになりました。

農業所得だけでは年間400万円の固定資産税を支払うのも大変だったAさんは、これで収入が安定しました（Aさんの農地は「宅地並み課税」されています）。所得税・社会保険料などを600万円支払っても、毎年1,000万円の貯蓄もできるようになりました。

試算上、相続税は1億円超…

今年70歳になったAさんは、私の所に相続税がいくらになるか、納税資金は十分か、相談に来ました。Aさんの家族構成は、Aさん、Aさんの妻、長男Bさん、Bさんの妻、Bさんの子2人、結婚して近隣に住む長女がいます（法定相続人は妻、長男、長女の3人）。

上記には債務にあたる預託金は便宜上除いています。

（1） 自宅敷地は、広大地評価が「地積規模の大きな宅地の評価」に改正されたので、三大都市圏外の1,000m²で計算した規模格差補正率0.8を乗じて、さらに330m²まで居住用宅地の評価減をしています。

（2） 事業用定期借地契約を締結している貸地は、残存28年、借地権割合50％地区として貸宅地の評価をしています。その上で、三大都市圏外の5,000m²で計算した規模格差補正率0.72を乗じています。

（3） 農地も、三大都市圏外の4,000m²で計算した規模格差補正率0.73を乗じています。

現状の相続税を計算すると、下記の通りになります。

相続税試算では、農地の納税猶予を受けないとして、Aさんの相続税額は、配偶者控除前で1億1,542万円にもなります。たとえ配偶者控除を限度額まで受けても、二次相続まで考えると、やはり1億円程度の相続税は覚悟しなければなりません。

しかも定期借地契約期間の残り28年間で6.7億円の地代がAさんに入り、年1,000万円の貯蓄が単純計算で28年で2.8億円の現金も、相続対象の資産に加わることになります。このままでは、先祖伝来の土地のかなりの部分を手放さざるを得ません。

将来の相続税に備えて、貸宅地を「生前贈与」

私のアドバイスは、事業用定期借地契約で貸している貸宅地を、長男に生前贈与することでした。相談されたのが11月でしたが、翌年1月からすぐに相続時精算課税制度を使って贈与するのです。貸宅地の評価が低い早い段階で、地積規模の大きな宅地の評価減も使えれば、贈与税負担も低減します。まず順を追って、説明しましょう。

①定期借地契約をした貸宅地の評価は、残存期間が長いほど、低く評価されます。残存期間28年として、33%の評価減として計算していますが、契約満了期間に近づくほど、更地に近い評価額となります。

②この貸宅地を一括で相続時精算課税制度を選択して、長男に贈与します。相続時精算課税制度は、2,500万円を超える額の20%の贈与税で資産移転ができます。相続時には贈与した資産を贈与時の評価額で算入しなければなりませんが、既に納付した贈与税は相続税から控除できます。長男の贈与税は、（1億8,090万円-2,500万円）×20%＝3,118万円となります。

③もう一つ注意しなければならないのは、負担付贈与にならないよう、2,000万円相当の現金も長男に移管します。事業用定期借地契約に基づくこの預託金2,000万円は、返済義務のある債務ですので、税務上債務付きの不動産の贈与とみなされますと、この土地は相続税評価額ではなく、時価評価として贈与税の計算をすることになってしまいます。また場合によっては、Aさんに（譲渡）所得税が課税されてしまいます。

3,118万円の贈与税は多額ですが、これは将来の相続税に充当されます。年初に贈与すると、翌年3月に贈与税の納税をするまでに、15ヵ月分で3,000万円の地代が入ります。もちろん長男には所得税が発生しますが、預託金2,000万円の現金も移管されるので、贈与税の納付は可能でしょう。

また贈与以降28年間で、長男には6.7億円の地代収入が入り、相続税の納税用資金となります。一方父親に積み上がって相続財産となる予定だった年1,000万円の貯金は、発生しません。相続税も十分納付できそうです。

手元現金がない状態で農地を宅地化して、借入金でアパート建築する提案は、多くの不動産業者からあったそうですが、提案に乗った近隣の複数の地主が、空室が発生しローン返済に窮しています。それを見ていたＡさんは、資金繰りを心配せずに、次世代に資産を継承できそうだと、安堵しています。

田中 誠

税理士法人エクラコンサルティング／株式会社エクラコンサルティング　代表社員　税理士