フィリピン不動産投資で警戒したい「マニラ首都圏」の状況

今回は、マニラ首都圏の不動産の状況を見ていきます。高所得者の代表格と言われつつも、多額の納税とその多忙さから歯がゆい思いをする医師。そんな医師の資産形成手段として関心を持たれる不動産投資ですが、近年「近さ」「安さ」「成長性」からアジアが脚光を浴びています。そこで本連載では、「フィリピン」に国を絞り、医師が海外不動産投資をする上で最適な物件の選び方を紹介します。

個人の投資家が入り込む余地がない、首都・マニラ

新興国において不動産投資を行う際は、その国の首都(=一等地)を選ぶのが王道です。日本でいえば銀座、丸の内、表参道などです。政治や経済の中心地であり、国内外から人が集まるこのようなエリアなら、価値が暴落することはまずありません。

 

しかしフィリピンの場合、このロジックは当てはまりません。というより、首都マニラはすでに魅力的な投資対象として、潤沢な資金のある大企業や外資企業が入り込んでおり、個人の投資家が入り込む余地があまりないのです。

 

たとえばマニラでは、官民一体となってカジノを始めとするエンターテインメント施設やホテルなどリゾート開発を行っています。2015年に開業した「City of Dreams Manila」を中心に観光スポットとしての知名度も高まり、周辺地域はどんどん発展しています。

 

こうしたエリアの不動産価値がうなぎ上りになるのは間違いありませんが、すでに不動産価格は高値を付けてしまっているので、今後キャピタルゲインを狙うには適していないのです。

台風の上陸数・インフラ整備・治安の面で問題も

また、メトロ・マニラには立地上の問題もあります。とにかく台風の上陸が多いのです。フィリピンの建築技術は若干ですが日本より劣るため、雨漏りの心配が少なからずあります。さらに、メトロ・マニラは街の中心部以外のインフラ整備がまだ不十分です。そのため台風などで豪雨が降るとすぐに道路は冠水し、大渋滞が発生しています。

 

したがって、投資物件は中心部のオフィスと徒歩で行き来できる距離であることが必須条件になります。

 

このようなことから現在、その条件をクリアする物件の価格が高止まりの状態となっています。つまり、投資物件として割がいいとはいえない状況になりつつあるのです。

 

さらにフィリピンの首都マニラやその周辺のエリアでは治安のリスクもあります。皆さんのなかにもメトロ・マニラと聞くと「危険」というイメージを持つ人も多いのではないでしょうか。だいぶ昔になりますが、1986年に起きた三井物産マニラ支店長の誘拐事件がいまだに印象に残っているという人もいるでしょう。

 

現在のメトロ・マニラは、経済成長に伴い当時よりはかなり治安は良くなりました。しかし、まだまだ日本とは比べられるレベルには達していません。

 

世界の各都市の生活の質や生活費、不動産などの順位を付ける海外専門サイトのNUMBEOでは、メトロ・マニラとフィリピン第2の都市セブ、そして東京、ロサンゼルスの治安を右図のように評価しています。

 

[図表]マニラ、セブ、東京、ロサンゼルスにおける治安の評価

NUMBEO.comより
NUMBEO.comより

 

東京はおろか、セブやロサンゼルスよりも治安が悪いことが分かります。あまり知られていませんが、フィリピンは銃社会です。登録制ですが合法で銃の所持が認められているため、いったんトラブルになると、その危険度は日本の比ではないのです。

 

また、公務員の汚職や賄賂の問題も根強く存在します。これらは地域差が大きいのですが、メトロ・マニラは悪いほうだと認識するべきでしょう。

本連載は、2016年8月24日刊行の書籍『海外不動産で資産を増やす! 医師のためのフィリピン・カンボジア投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載多忙な医師でも資産を数倍に! フィリピン不動産の最強投資術

株式会社トライブ  代表取締役社長

1979年生まれ。東京の不動産投資会社にて、土地売買からアパート、マンション、ビル建設までを幅広く手掛ける。自らが考える不動産価値と収益を最大化する不動産物件を実現するため、2010年に㈱トライブを共同で設立。翌2011年、同社代表取締役就任。これからの高齢化社会では、不動産と医療は密接に連携すべきという持論の下、高収益と高付加価値を同時に実現する独自の不動産物件を多数手掛ける。自ら沖縄の医療法人にも助力し、倒産しかけた医療施設の再建に乗り出し、再生させた。また、新たな医療法人の立ち上げにも参画し、地域医療の活性化に努めている。著書に『なぜ医者は不動産投資に向いているのか?』『資産10億円を実現する 医師のための収益物件活用術』(いずれも幻冬舎)がある。

株式会社トライブホールディングス:http://trivehd.co.jp/

著者紹介

一般社団法人日本IFP協会理事
日本IFP協会Singapore、JIFPA(S)PTE LTD代表取締役
 海外不動産コーディネーター

現在は家族と共にシンガポール在住。シンガポールの富裕層へのコンサルティングや世界の金融商品に対する研究・開発活動。国内の大手精密機械メーカー海外営業部にて東南アジア・オセアニア地区のセールスマネージャーとして国際ビジネス第一線で活躍。帰国後、国内証券会社にて超富裕層及び高収益企業の決算対策・事業承継・株価対策・資産運用などを行う傍ら、国内外の金融商品の証券化等の業務を従事。海外での資産運用の重要性、ならびにその方法として航空機を用いた資産運用・税効果の優位性に気づき、航空機専門商社に転職。病院向けのドクターヘリ設置サポートなども行う。その後、一般社団法人日本IFP協会の代表理事に。現在、来日時は税理士法人や医師会を対象に、事業承継・株価対策・税金対策・資産運用の講演やコンサルティングを行っている。

著者紹介

海外不動産で資産を増やす! 医師のためのフィリピン・カンボジア投資

海外不動産で資産を増やす! 医師のためのフィリピン・カンボジア投資

大山 一也,織田 耕平

幻冬舎メディアコンサルティング

これまで医師のための不動産運用について様々なテクニックを紹介してきた著者が、更なる資産形成へのステップアップとも言うべき「海外不動産投資」のノウハウを公開。近年急成長を遂げるアジア新興国、なかでも注目のフィリピ…

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