銀行が設定する「根抵当」の解除が困難を極める理由

今回は、銀行に対する「根抵当」解除の交渉がいかに困難であるか、事例をもとに見ていきます。※本連載では、現場での実務経験豊富な経営コンサルタントである著者が、銀行交渉の成功事例、融資を受けるために知っておきたい銀行の内部事情などを紹介します。

含み損のある土地の売却を進めていた、ある会社

前回の続きです。

 

「担保に頼らない融資をせよ!」
「過去に設定した担保も外しなさい!」
と、金融庁は銀行に指導しています。
しかし、実際には、
土地や建物を担保に差し出し、
抵当権を設定されている、
というケースが、まだまだ多いのです。

 

ある会社で、含み損のある土地売却を、進めていました。
その土地には、なんと6銀行の根抵当がついていました。
そのうち、取引がない3銀行は、なんとか解除ができました。

 

残るは3銀行の解除でした。
うち2銀行は、借入残高がわずかでした。
残る1銀行を、仮にA銀行とします。
都道府県の名前がついた、地方銀行です。
A銀行の借入残高は、1億以上でした。
それでも、
土地を売却すれば、その資金で全額返せる額でした。
なので、何よりもまず、経営者はA銀行へ交渉に出向いたのです。

 

A銀行の支店長に、子会社への土地売却スキームを説明しました。
で、その土地を買うための、子会社への資金融資をお願いしました。
“なるほど!そのようなことなら、ぜひ、ご協力いたします。”
“ありがとうございます。
 つきましては、この土地の根抵当を外していただき、
 土地売却で子会社から得た資金で、
 現状の借入残高を全額返済させていただこう、
 と思っております。”
経営者は、要望を正直に伝えました。

 

少し間をおいて、支店長が言いました。
“ご要望は理解しました。
 売却資金の融資に協力いたしましょう。”
“ありがとうございます!”
“ただし、こちらからもお願いがあります。”
“なんでしょうか?”
“他の2銀行にはお返しいただいて構わないのですが、
 私共の借入は、返済せずに、
 そのまま残していただけませんか?
 で、根抵当も解除せずにそのままで、
 ということで、どうでしょうか?”

資金融資はするが、うちの借入金は返さないでくれ…!?

要は、
資金融資はしてやるが、うちの借入金は返さないでくれ、
よその銀行の借入金は返してもいい、
根抵当はついたままで、売却もさせてやる、
というわけです。
“いやいや、それでは、子会社含めて借入総額が増えるし、
 根抵当はそのままだし、
 うちとしてはメリットがないですよ。”
経営者は言い返しました。
すると支店長も、笑顔で言い返してきました。

 

“そういうことですと、ちょっと、対応しかねますね・・・。
 また改めて、全額返済いただいたタイミングでなら、
 根抵当も解除させていただきますので。”
支店長はまさに、してやったり!といった思いだったと思います。

 

いかがでしょうか?
銀行にとって、根抵当権は、
交渉の主導権を得るための、切り札になるのです。
そんな切り札となる契約を、安易にしてはいけないのです。

 

この件に関しては、その地域でA銀行の格下のライバルである、
B銀行の支店長が、新たに協力してくれました。
“そういうことなら、ぜひ、協力させてください!”
で、B銀行の支店長は、A銀行の根抵当を外すべく、
大胆なスキームを教えてくれたのです・・・。

 

(続)

本連載は、株式会社アイ・シー・オーコンサルティングの代表取締役・古山喜章氏のブログ『ICO 経営道場』から抜粋・再編集したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。ブログはこちらから⇒http://icoconsul.cocolog-nifty.com/blog/

「その他」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

「経営戦略」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

連載経営者必読!融資を勝ち取る銀行交渉術

株式会社アイ・シー・オーコンサルティング 代表取締役

昭和40年 大阪府生まれ。

平成元年 関西大学卒業後、兵庫県の中堅洋菓子メーカーに入社。経理、総務、人事、生産管理、工程管理、広報など、主たる管理部門で実力を発揮。

平成17年 株式会社アイ・シー・オーコンサルティングに加わり、経営指導業務を開始する。
以降、長年の現場実務経験と、師匠である井上和弘(アイ・シー・オーコンサルティング会長)の《井上式経営術》を武器に、日々、中小企業の黒子としての経営指導に邁進している。

指導実績:財務改善、税務・銀行対策、労務問題改善、経営企画、管理会計、IT・システム化、事業承継など。
また、日本経営合理化協会主催「後継社長塾」(塾長:井上和弘)、に塾長補佐として参加し、後継社長の育成にも尽力している。

著者紹介

経営者の財務力を一気に アップさせる本〔補訂版〕

経営者の財務力を一気に アップさせる本〔補訂版〕

古山 喜章,井上 和弘

東峰書房

数字が苦手な人にこそ読んで欲しい!本書では、会社経営にまつわる数字を読み解き財務力をアップさせる方法を解説します。数字が苦手だからこそとことんわかりやすく理解する方法を見出した筆者。そのノウハウをお伝えし、経営…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧