増え続ける空き家 なぜその「管理」が不可欠なのか?

本連載は、一般社団法人 大阪府不動産コンサルティング協会(会長・米田淳氏、理事・井勢敦史氏・岡原隆裕氏、会員・芳本雄介氏/他)の編著、『空き家管理マニュアル』(建築資料研究社)の中から一部を抜粋し、近年深刻化する空き家問題について、その「管理」の具体的なポイントをご紹介します。

減り続ける人口、供給が続く住宅・・・

総務省「住宅・土地統計調査」(2013年版)によれば、平成25年10月1日現在における我が国の総住宅数は6,063万戸で、5年前と比較すると304万戸増加し、増加率は5.3%となりました。

 

住宅のうち空き家についてみると、空き家数は820万戸となり、5年前に比べて63万戸(8.3%)増加しました。空き家率(総住宅数に占める割合)は、13.5%で、20年に比べ0.4ポイント上昇し、空き家数、空き家率共に過去最高となりました。空き家の内訳は、「賃貸用の住宅」52.4%、「売却用の住宅」3.8%、「二次的住宅(別荘等)」5.0%、「その他の住宅」が38.8%となっています。

 

少子高齢化が進み、人口減少社会が現実のものになり、数年後には世帯数も減少すると言われているにもかかわらず、総住宅数は年間61万戸(平成21年~25年)のペースで増え続けています。需要のある場所や地域への住宅の供給は、今後も続くと予想されることから、これまでの政策を大きく転換しない限り、今後も空き家が減少することはありません。

 

【図表1】 空き家数と空き家率の推移

総務省統計局「平成25年」住宅・土地統計調査結果」より
総務省統計局「平成25年」住宅・土地統計調査結果」より

 

【図表2】住宅ストックの出入りと内訳

総務省統計局「平成25年住宅・土地統計調査結果(確報)」をベースに作成
[*1]建築着工統計調査、平成21~25年の新設住宅戸数の累計
[*2]新築戸数からストック増加戸数(H21→25年・304万戸)を差し引いて算出
総務省統計局「平成25年住宅・土地統計調査結果(確報)」をベースに作成
[*1]建築着工統計調査、平成21~25年の新設住宅戸数の累計
[*2]新築戸数からストック増加戸数(H21→25年・304万戸)を差し引いて算出

建物が壊れて他人に損害を与えたら、所有者の責任に

平成28年1月に国土交通省が提示した「住生活基本計画」の改定案(2016年~25年度)で、空き家対策に取り組んだ上での「その他住宅」の空き家戸数の目標値が、2013年の318万戸から約25%増加の400万戸(2025年)に設定されているように、空き家の減少が想定されていないことは、周知の事実です。

 

こうして増え続ける空き家が、管理されずに放置されてしまうと、近隣に悪影響を与える「外部不経済」の問題を引き起こします。例えば、敷地内にゴミが不法投棄されたり、荒廃や老朽化により景観上の問題が生じたりします。また、犯罪者が出入りし地域の治安が悪化するケースや、放火されるなど、社会的な問題になっている場合も少なくありません。

 

また、空き家を放置することは、所有者にとっても大きなリスクがあります。例えば、建物の一部が壊れて他人に損害を与えたときは、所有者に過失がなかったとしても、原則として被害者に対してその損害を賠償する責任を負わなければなりません(民法717条)。このように、空き家を適正に管理することは、①外部不経済対策、②防犯・防火対策だけでなく、③所有者責任の観点からも重要です。

 

【図表3】老朽空き家のイメージ

国も空家対策に関する基本指針を告示

平成27年2月26日、「空家等対策の推進に関する特別措置法(以下「空家等対策特別措置法」といいます。)」の一部が施行されました(平成27年5月26日に完全施行)。これに併せて、国土交通省と総務省は「空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針」を告示しました。

 

ここでは、適切な管理が行われていない空き家がもたらす問題を解消するため、空き家の所有者等の責務として、「空家等の所有者等は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする。」(法第3条)と規定されており、第一義的には空き家の所有者等が自らの責任で的確に対応することを前提にしています。

 

しかし、空き家の所有者等が、経済的な事情やその複雑な権利関係等から自らの空き家の管理を十分に行うことができず、その管理責任を全うしない場合も考えられます。そこで、そのような場合は、所有者等の第一義的な責任を前提にしながらも、住民に最も身近な行政主体であり、個別の空き家の状況を把握することが可能な立場にある各市町村が、地域の実情に応じて、地域活性化等の観点から空き家の有効活用を図る一方、周辺の生活環境に悪影響を及ぼす空き家については所要の措置を講ずるなど、空き家に関する対策を実施することが重要だとしています。

 

具体的には、市町村が組織体制の整備や相談体制の整備を行い、空き家の実態把握、所有者等の特定に努めるとともに、空き家等及びその跡地の活用を検討し、「特定空家等」に対する必要な措置を講じることを努力義務に位置付けました。

 

空き家の所有者等に関する情報を把握する手段としては、不動産登記や住民票、戸籍謄本などの利用、電気、ガス等の使用状況等に加え、これまで認められていなかった固定資産課税台帳も必要な限度において利用できるとしています。

 

また空き家の活用のためには、所有者の意向を聞き取りながら、適切な管理方法や専門業者情報などを紹介することも必要とする一方、例えば空き家データベースの情報を宅地建物取引業者などを通じて公開し、購入や賃貸を検討する人々に広く提供すること、市区町村が空き家を修繕して地域の交流スペースなどに利用することなども例示しました。

※法律等からの引用部分は「空家」と表示しています。

 

【図表4】 「空家等対策特別措置法」の概要(国交省資料)

本連載は、2017年1月15日刊行の書籍『空き家管理マニュアル』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載空き家820万戸時代が到来――空き家を持つ人のための管理マニュアル

一般社団法人大阪府不動産コンサルティング協会 会長
大丸ハウス株式会社 代表取締役

公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、二級建築士
 

大阪大学基礎工学部卒。きりう不動産信託株式会社顧問、一般社団法人全国不動産コンサルティング協会専務理事、一般社団法人全国空き家相談士協会専務理事。平成27年12月より大阪市空家等対策協議会委員。
【主な著書・寄稿等】
著書:『新・不動産信託の活用術』(住宅新報社、2008年)、『不動産の信託』(共著、住宅新報社、2005年) 
寄稿:『地代・家賃と借地借家』(住宅新報社、2014年)、『事例でわかる!コンサルティングによる不動産ビジネス』(週刊住宅新聞社、2012年) 
解説・監修:『不動産コンサル過去問題集』(住宅新報社、2006年~2017年毎年)、事例提供/『居住福祉産業への挑戦』(東信堂、2013年)、『実例にみる信託の法務・税務と契約書式』(日本加除出版、2011年)など

著者紹介

一般社団法人大阪府不動産コンサルティング協会 理事

公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、公認ホームインスペクター、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、木材アドバイザー 

司法書士事務所・不動産コンサルティング会社を経て、現在「住生活コンサルタント」として活躍。
誰もが安全・安心・健康で快適な住生活を営むことができる環境形成を目指し、不動産流通市場の透明化に関する仕組みづくりや地域の活性化、空き家問題などに精力的に取り組む。
また「第三者の立場」で消費者向け、事業者向けの講演・研修・コンサルティングで全国を飛び回る傍ら、業界紙等への執筆も行う。
現在、「新建ハウジングプラスワン」において「小さな工務店のストックビジネス最前線」を連載中。

著者紹介

一般社団法人大阪府不動産コンサルティング協会 理事
株式会社つばさ資産パートナーズ 代表取締役

公認不動産業務コンサルティングマスター、相続対策専門士、宅地建物取引士、CPM®(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士 

立命館大学法学部法律学科卒。不動産相続コンサルティングを皮切りに、不動産業務、相続サポート業務を行っている。相続に強い専門家ネットワークを構築しているのも強み。
空き家解消の取組みとして一括賃料前払いサブリース方式を使い、空き家活用や空き家の買取り、デザイナーズ戸建賃貸を新築する投資事業などにも取り組んでいる。不動産オーナー向け勉強会「つばさ資産塾」を主宰。
【講演歴】クレオ大阪西(大阪市立男女共同参画センター)、大阪市立住まい情報センター、岡山リビング新聞社、ほか多数。

著者紹介

一般社団法人大阪府不動産コンサルティング協会 会員
株式会社プロブレーン 代表取締役

公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、二級ファイナンシャル・プランニング技能士 

「思いを築く不動産のCreative Company」をモットーとし、モノだけではなくお客様の思いにもフォーカスし不動産の困りごとを解決します。心豊かな暮らしを育むために和やかに家系学を学ぶ、「幸運を拓く 家族の法則」講座を主催。
【得意分野】①コンサルティング事業(不動産運用、賃貸経営、空き家、相続、信託、債務整理)②不動産再生事業(空き家の借上、老朽アパートの引取り、借地権付建物の引取り)③仲介事業・売買事業(土地、住宅、収益マンション、収益ビルの仲介・売買)
【寄稿】『地代・家賃と借地借家』(住宅新報社、2014年)、『事例でわかる!コンサルティングによる不動産ビジネス』(週刊住宅新聞社、2012年)

著者紹介

空き家管理マニュアル

空き家管理マニュアル

一般社団法人 大阪府不動産コンサルティング協会 編著

建築資料研究社

本書は、一般社団法人大阪府不動産コンサルティング協会の空き家利活用プロジェクトチームが、国土交通省の空き家管理等基盤強化推進事業や大阪府池田市で実施した空き家管理モデル事業などで得たノウハウに、これまで蓄積して…

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