土地の実情を反映していない路線価評価の各種補正率

前回は土地の利用状況や、地形をコントロールして税金を下げるテクニックを説明しました。今回は路線価評価の考え方と、土地に「癖」がある場合の補正率について問題点などを見ていきます。

土地の「癖」は基本的にすべてが価格下落要因

評価単位が定まったところで、今度は路線価評価の考え方、基本についてご理解いただきます。

 

まず、面積や地形等の面で標準的な土地を前提に、その接面道路に地価相場を反映した路線価(㎡単価、単位は千円)を設定します。そして、この路線価に土地の面積をかければ、その土地の評価額が求められます。

 

下記にあげた図表にあるA地は路線価が100千円(10万円)で、面積が150㎡ですから、1500万円となるわけです。

[図表1]さまざまな形状の土地と補正率
[図表1]さまざまな形状の土地と補正率

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

しかし、各土地には図表に見られるとおり、いろいろな癖があります。そのほとんどすべてが土地価格の下落要因です。

 

逆に路線価の前提となっている標準的な土地とは、右から左に売れる「優良物件」と言うべき存在です。そこで評価規定は、こうした減額要因に応じて、図表の各土地の下に一例として示されている、いくつかの補正率を定めています。先ほどお話しした広大地補正率はその一つです。

 

ただし、結論的に述べますが、これらの補正率による減額率は実情を反映していません。減額幅が小さいため、ほとんどがかなり割高の評価額となっています(その唯一の例外が広大地補正率です)。

補正率が実情を反映していない具体例とは・・・

では、補正の一例として、目で見てわかりやすく、またあちこちで応用の利く不整形地補正率を説明しましょう。下にあげた図表2を見ながら読み進めてください(普通住宅地区の場合)。

 

[図表2]不整形地の補正の例
[図表2]不整形地の補正の例

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

まず正面路線を基に、対象地全体を囲む長方形を作ります(300㎡)。これを想定整形地と言います。そして想定整形地のうち対象地に含まれない部分を蔭地(図のアミカケ部分、100㎡)とします。

 

次に想定整形地に対する蔭地の割合(蔭地割合)を算出します(0・333)。なお、間口が狭い場合は間口狭小補正率も適用します。

 

最後に、対象地の面積に応じて、ABCに三区分された図の不整形地補正率表によりこの土地に適用すべき補正率を求めます(Aより0・90)。なおA・B・Cの三区分は、面積が広い土地のほうが不整形によるダメージが少ないことに注目したことによるものです。
つまり、図表2の対象地への不整形のための減額は1割です。

 

ところで皆さん、1割引きでこの土地をお買いになりますか? まず3割引き程度にしないと売れないでしょう。さらに言えば、不整形地補正率表からわかるとおり、最大の減額幅は4割どまりです。世の中には土地買収の残地その他、地形に起因してまったく使い物にならない土地もあります。

 

この例でわかるとおり、路線価評価の調整率は実情を反映していません。土地の相続税評価額に当たっては、まずこの点を念頭に置くべきと考えます。

本連載は、2014年2月27日刊行の書籍『相続税を減らす不動産相続の極意』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

「相続・事業承継」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

「相続対策」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

連載計画的に相続税を減らす「不動産の整理」術

森田税務会計事務所 代表

税理士・不動産鑑定士。
昭和23年埼玉県生まれ。昭和47年東京教育大学卒業。同年三井信託銀行入社。16年間の在籍中10年間にわたって不動産業務を担当。その後、同社を昭和63年退社。同年森田税務会計事務所を開設する。資産税(特に不動産の評価・分割)を得意分野とし、二十数年にわたり数多くの相続税対策、申告を手掛ける。主な著書に『はじめての不動産実務入門』(近代セールス社)、『新・間違いだらけの土地評価』(週刊住宅新聞社)、『公示価格の破綻│驚くべき鑑定評価の実態』(水曜社)、『新・嘆きの「固定資産税」物語』『新・怒りの「路線価」物語』(ともにダイヤモンド社)、『相続力』(BKC)等がある。

著者紹介

相続税を減らす不動産相続の極意

相続税を減らす不動産相続の極意

森田 義男

幻冬舎メディアコンサルティング

相続税対策の成否は「土地の相続税評価をいかに行うか」にかかっています。しかし、専門家であるはずの税理士や金融機関の担当者等が、まったくと言っていいほど不動産を知らない状況にあるとしたら…。 本書では二十数年にわ…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧