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案件の組み立て
黒田は帰店後、上席に加藤との面談内容などを報告したあと、すぐにパソコンに向かい数字の検証を始めた。
黒田は実査の際に、対象不動産の土地の広さに目をつけていた。青空駐車場としての利用を前提としているが、利用者も少なく、また管理が行き届いていないこともあり雑草が生い茂っているような状態であった。
パッと見では対象不動産との関連性が薄い土地のようにも見えるが、境界の杭なども地積測量図どおり埋設されており、権利関係なども問題なさそうである。
対象不動産を見たあとに黒田は周辺を1時間ほどかけて歩いてみた。戸建て建設の現場が数ヵ所あり、販売用のチラシも撤去されていることから、すでに竣工前に完売しているようであった。
黒田は対象不動産の最寄駅まで出向き、駅前で（免許の更新番号から察するに）古くから営んでいる不動産会社に飛び込みでヒアリングをかけることにした。
不動産会社曰く、最近のテレワークの普及や子育て環境のよさから若い夫婦が都内から移住してきており戸建て需要が高まっているとのことであった。黒田は当該遊休地を利用した計画を描くために作業を進めた。
借換実行
黒田は加藤から書面にて了承を取り付け関東銀行提携先の不動産会社（関東不動産）に対象不動産内の遊休地の売却にかかる調査開始を依頼した。
黒田は対象地周辺を実査した際に見かけた不動産デベロッパーの名前を控えており、優先的にあたってもらうよう申し伝えた。
1週間後に関東不動産の担当者から黒田のもとに連絡が入った。内容としては当該地区で戸建て分譲事業に力を入れている不動産デベロッパーが公示価格程度の値段であれば購入検討したいとのことであった。
黒田の見立てよりも高い数字であったので、詳細を詰めていけばハードルはいくつかあるものの、おおむねこの方向性で借換実行できるであろうと確信した。
まず、黒田は関東不動産に所属する建築士および売却担当者と打合せを設けた。建築確認申請書や検査済証などは加藤が準備してくれた書類の中に含まれていたので、売却によって残った対象不動産が違法建築物にならないか、特に使用容積率や建ぺい率についての検証を行った。
検証の結果、今回想定している面積を処分（売却）しても十分に容積率等に余裕がある点、また入居者のための駐車場も確保できる点などから売却しても問題ないと判断した。
次に、最もハードルが高いと考えている審査部との対応に進んだ。事前に店内においては支店長、副支店長、課長に対して黒田が作成した資料をもとに説明を行い、進めてもよいとの承諾を得ていた。
黒田は審査部に対して以下のとおり説明を行った。
・既存行に対して全額借換を行うが、融資は2本立てとして売却土地分についての融資は売却後遅滞なく返済を行う。
・残る融資については固定金利とし、仮に早期売却の際には違約金を徴求する。
・金利についてはリスクリターンの観点から相応の金利（高めの金利）とする。
・収益還元法によれば不動産評価額に対する融資金額は十分にカバーできている
（関東銀行では収益還元法による収益価格も担保評価として採用可能となっている）
審査部からは、現状で収支が回っていない物件に対して融資するとはなにを考えているんだ、など黒田が覚悟していた想定どおりの批判じみた言葉をもらったが、ひとつひとつの指摘に対して黒田は作成した融資実行後のキャッシュフロー表をもとに説明を行った。
対象不動産の収入悪化の原因として、空室箇所に対する原状回復の未履行が大きな要因としてあることから資金管理を徹底して空室の改善計画を履行していくことを条件に融資承認となった。
黒田は加藤に対して融資が承認となったこと、単純な借換ではなく分筆や売却手続きなどの手続きが必要で通常よりも煩雑になることを伝えた。加藤からは融資承認まで進めてくれた感謝の言葉とともに、涙ながらに「黒田さんのおかげで家族が救われました」との発言もあった。
その後、すべての手続きが完了するまで半年程度要したが、おおむね計画どおり空室の改善も進み収支は安定してきている。
融資条件のとおり余剰資金については対象不動産のキャッシュフロー改善にかける費用として優先的に投じている。加藤は一時期のどん底から救われたことから精神的に安定し、いままで以上に業務に精を出している。
まとめ
本記事は、複数の実話をもとにアレンジした内容である。
本件では所有不動産の現状分析から、それを実行に移し収支の改善が図れた事例である。不動産投資においては投資時においては熱意を注いで組成することが一般的であろうかと思うが、その後は「投資しっ放し」の状況になりがちかと思われる。
周辺環境の変化が所有不動産へも影響をおよぼしていることもあり不動産については適宜見直しのうえ収支改善を図ることも必要かと思われる。
昨今金利上昇の傾向がみられることから、借換や一部繰上返済、元金均等への変更など収支改善に向けた検討や計画も大切である。
小俣 年穂
ティー・コンサル株式会社
代表取締役
＜保有資格＞
不動産鑑定士
一級ファイナンシャル・プランニング技能士
宅地建物取引士
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