売買価格はどうやって決まる？借地料はいくらもらえる？

軍用地投資に関する“素朴な疑問”

黒「この倍率って、誰が決めてるんですか？」

――特定の個人や団体が決めているのではなく、市場動向や基地返還の予定の有無などによって変化します。

黒「そういうものなんですね」

――そしてこの倍率は、軍用地の売買価格に関わってきます。軍用地の売買価格は、一般の土地のように「坪数×坪単価」で計算するのではなく、「年間借地料×倍率」で計算します。

たとえば弊社で購入した物件ですと、年間借地料が10万1,113円、倍率が50なので、10万1,113円×50＝505万5,650円ということで売買価格505万5,000円となります。

黒「そうやって計算するんですね」

――はい。軍用地の倍率は全体的に上昇傾向で、たとえば嘉手納飛行場の倍率については、2011年は35倍ほどでしたが、現在は60倍前後で取引されています。

黒「ということは……借地料も毎年少しずつ上がっているということですし、売却益も期待できる訳ですね」

――そうですね。仮に、この物件を10年間保有した後に売却したとして、その時点で

• 倍率　55倍
• 借地料　11万円

だとすると、55×11＝605万円で売却できることになります。しかも、その間も10年間安定して借地料が入ってきているという形です。

黒「いいですね」

借地料のシミュレーション

黒「ではインカムゲインはどんなイメージですか」

――年間借地料が毎年値上がりしていることを踏まえて、5年間の借地料収入をシミュレーションしつつ、同じ金額を定期預金に入れた場合と比較してみたいと思います。

軍用地の借地料と定期預金の利息で、およそ685倍の差があります。

黒「すごい差ですね……」

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