不動産取得時に「本体・建物附属設備」を分けて計上する節税術

前回は、出張費や交際費など、「無駄な出費」を見直す方法を説明しました。今回は、不動産取得時に計上できる「建物附属設備」を活用した節税方法を見ていきます。

建物附属設備の「耐用年数の短さ」に注目

本連載では、BSをスリム化する〝持たざる経営〞を推奨しています。しかし、業種によっては工場や本社ビルを所有したほうがいいケースもあるなど、事業上不可欠な投資を積極的にすべき機会はあるものです。その場合の効果的な節税方法を紹介します。

 

●建物本体と建物付帯設備を分けて計上する

 

たとえば新築の本社ビルを建築する場合、「建物」については建築費を一括で処理するケースが多いはずです。しかし、この処理の方法では節税面で大きなマイナスとなります。建物の取得時には、新築でも中古でも「建物」と「建物附属設備」に分けて処理するのが鉄則だからです。

 

建物附属設備とは、建物本体と一体となって機能を発揮する付属設備のことです。具体的には電気設備、防災設備、給排水設備、衛生設備、ガス設備、エレベーター設備、自動ドア設備、冷暖房設備などです。

 

建物附属設備は、建物よりも耐用年数が大幅に短い点がポイントです。たとえば鉄筋鉄骨(RC)造の耐用年数は47年ですが、建物付帯設備は総じて8〜17年程度となっています。

 

一例を挙げると、防災設備は8年、冷暖房設備は13年、電気設備は15年、エレベーター設備は17年となっています。

 

これらを建物本体と分けて資産計上することで、建物附属設備の部分を早く償却できるのです。

中古ビル・マンションは耐用年数が終了していることも

建物と建物附属設備を分割計上するためには、建築費の内訳のどの部分が建物附属設備に分類されるのかを明確にしなければなりません。

 

新築の場合は建設会社などが建築費の見積書を持っていますから、その見積書などを参考に建物附属設備に該当する部分を抜き出せば問題ありません。

 

仮に見積書などの資料がない場合でも、専門業者を交えて合理的に見積もりを出すことができます。同じ規模・タイプのビルを建築する際はどのような建物附属設備が採用され、それらの見積もりの平均額はいくらかなどをもとに具体的に算出できるためです。

 

このように「合理的な見積もり」ができれば分割計上は可能です。

 

一方、問題は中古資産です。ビルやマンションの築年数によっては建物附属設備の耐用年数が終了しており、簿価がなくなっているケースがあるからです。この場合は建物附属設備を切り出した節税はできません。

 

仮に、建物附属設備の簿価が残っていたとしても、各設備を合理的に見積もるのが非常に難しいという問題があります。中古ビルやマンションを利用してこの手の節税を検討する場合、顧問税理士や建築会社などに相談することをおすすめします。

本連載は、2016年8月2日刊行の書籍『税務署が咎めない「究極の節税」』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

みのり税理士法人 所長税理士

昭和24年生まれ。大阪国税局管内主要税務署で32年間勤務し、中小企業約800社の法人税の調査に従事。平成12年に税理士登録。平成14年、高知工科大学大学院起業家コース修士課程修了。平成15年、協同組合トータル・サポート・ブレインズ大阪を設立、代表理事就任。平成18年、みのり税理士法人を設立、代表社員・所長就任。平成19年、高知工科大学大学院起業家コース客員教授就任。ACミラン所属・サッカー日本代表本田圭佑選手のプロモーション会社の税務顧問や税理士法人以外に5企業の代表取締役も務める。
平成23年、一般社団法人全国環境対策機構(JEO)を設立し、理事長就任。児童養護施設にソーラーパネルやLEDを寄贈している。

著者紹介

連載元・国税調査官が語る「究極の節税」

税務署が咎めない 「究極の節税」

税務署が咎めない 「究極の節税」

辻 正夫

幻冬舎メディアコンサルティング

「せっかく稼いだお金を税金に持っていかれてたまるか!」そんな思いから多くの経営者が節税に励んでいます。しかし、ひとたび節税の方法を間違えると税務署から捜査の手が入り、経営が楽になるどころか危機的な状況に陥り、最…

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