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どこに「欠陥」が隠れているか分からない中古物件
◆賃貸マンション経営なら小さいリスクで始められる
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賃貸マンション経営は、それほど参入障壁は高くありません。むしろ、その気になれば誰でも始められるものです。賃貸マンションを建てる際、銀行から融資を受けると、そのローン返済期間は長期となるため（※）、毎月の返済額は抑えられ、家賃収入から支払い分を差し引いてもプラスのキャッシュフローを得ることができます。もともと所有する土地にマンションを建てた場合は、借り入れは建物分だけで済むことから、返済金額が満室時の家賃収入の半分以下になることもあります。
※銀行からの借入金額や期間は、個別の条件によって異なります。
さらに、賃貸マンション経営は他のビジネスのように人を雇用したり、高い保証金を支払って店舗を借りたり、在庫を持ったり、設備投資をしたりする必要がないことも、リスクが小さい要因といえるでしょう。
前回、不動産投資に向いている人とそうでない人について述べました（関連記事『不動産会社の社長が「不動産投資」を絶対に勧めない人とは？』参照）。これまで自分が不動産になじみがなかった場合、条件的には向いているタイプに該当したとしても、賃貸マンション経営を他人事のように感じる人のほうが多いと思います。
しかし、改めて考えてみると、ご近所の大家さんたちは、バリバリのエリートでも何でもなく、ほとんどの方がごく普通の人たちであることに気づきます。
会社勤めと大家業を兼業する人がいることからも、賃貸マンション経営はポイントさえ押さえていれば、特別な知識がなくても始められる投資法であることがお分かりになると思います。
◆建物の目利きができないまま中古マンションを買うことのリスク
ここまで読んで、賃貸マンション経営を始めるなら、利回りの高い中古の賃貸マンションを購入したほうが多くの収益を得られるのでは？という疑問を持つ方がいるかもしれません。確かに、それは一理あります。実際に、不動産業者の中には中古の賃貸マンションばかりを購入し、リフォーム後に賃貸しているところも多く存在します。
しかし、私は建物の構造に詳しくない一般の方が中古の賃貸マンションを買うことには賛成できません。なぜなら、中古マンションはどこに瑕疵（不動産の欠陥という意味）が隠れているか、分からないからです。
中古の賃貸マンションの買い取りを専門とした目利きの不動産業者は、プロの視点から厳しく物件を評価できるでしょうが、素人である一般の人がそれと同じことをするのは、ほぼ不可能です。
残念なことですが、目利きができない投資家が、仲介業者にすすめられるままに中古の賃貸マンションを購入したところ、購入後に思いのほか修繕コストがかかり、予想した利回りを得られないどころか収支がマイナスになってしまったという話は珍しいことではありません。運悪く、アスベストを使用した建物や、構造や軀体に問題のあるマンションを購入してしまえば、改築や修繕でいくらお金があっても足りないという悲劇的な状態に陥ってしまうこともあり得ます。
ちなみに、業者が中古の賃貸マンションを購入する場合は、登記簿謄本で前の所有者の氏名と所有期間を閲覧し、転売業者が利益を上乗せして横流ししている物件でないことを確認しています。そのような物件を買って高値づかみになることを防ぐためです。
買う人の立場に立って誠実に商売をしてくれる仲介業者に出会えれば、その業者の力を借りて、リスクの小さい中古の賃貸マンションを買うことはできるのですが、そんな業者に会える確率がそう高くはないということも、知っておく必要があるでしょう。なぜなら、宅地建物取引士の資格とマンションのような鉄筋コンクリート建築物をあつかえる一級建築士の資格を保持し、土地および建物の持つ問題をきちんとあぶり出して買い主に提示することができる仲介業者を、私はこれまで見たことがないからです。
ですから、私は非専門の方が賃貸マンション経営をするなら、見かけの利回りは落ちたとしても、新築を選択するほうが間違いはないと思います。そして、何よりも昔のビジネスモデルで作られた中古マンションは、賃料の低下という価格競争に巻き込まれやすいというリスクがあることを、忘れてはいけないと思います。
借金リスクなしで、土地活用できる「等価交換」だが…
◆毎月の家賃収入が「等価交換」以上の収益を生む
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「等価交換という方法でマンションを建てるとお金がかからないと聞いたけど、どういうものですか？」
そんな質問をオーナーから受ける機会がありますので、ここで簡単に説明しておきましょう。等価交換とは開発業者（分譲会社、建設会社等）がよく用いる手法で、オーナーは所有する土地を提供し、開発業者は建設資金を提供する共同事業です。提供された土地に建物が建てられたあとで、その建物のうち、オーナーと開発業者がそれぞれの提供割合に見合う分を取得する方式です。具体的には、
① 土地を開発業者に提供する
② 開発業者が建設資金とノウハウを提供して、その土地にマンション等を建てる
③ 建設された建物（土地は共有持分）を出資（提供）割合に応じて取得する
という形で進められます。建物完成後、開発業者は自分たちが取得した分を分譲して利益を確保し、オーナーは取得した建物部分に自分たちが住むこと、また賃貸に出すことで毎月の収入源を得ることができます。
等価交換のメリットは、オーナーは資金を使わず、借金のリスクも負わずに土地を有効活用できることです。また取得した建物は、区分所有建物として登記されるため将来的な部分売却（切り売り）が可能という点は、便利といえるでしょう。活用されていない土地があるので賃貸マンションを建てたいけれど、新たに借り入れをすることに不安があるという人に向いている方法だといえます。
一方、等価交換のデメリットですが、最も大きいのは、土地は建物取得部分に応じた共有持分として得られますが、所有権を事実上失うことです。また、建物は土地との交換で得たものなので、税務上はあくまでも土地としてあつかわれ、もともとの土地取得費分しか減価償却費の計上が認められず、節税効果は小さくなります。
総合的に考えると、借金のリスクはあっても、土地の所有権を失うことなくオーナーがイニシアチブをとれて、減価償却費を計上できて節税効果も期待できる、賃貸マンション経営の方が、投資メリットが大きい場合が多いと私は思います。
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鈴木 雄二
株式会社リブラン 代表取締役
