「アメリカ不動産」の購入から売却までの流れとは?

今回は、「アメリカ不動産」の購入から売却までの流れを解説します。※本連載では、株式会社オープンハウスのウェルス・マネジメント事業部長である井上由美子氏が、「アメリカ不動産」投資の魅力と具体的な進め方をやさしく解説します。

日本とは大きく異なる不動産取引の慣習

アメリカの不動産取引の特徴のひとつに、取引フローの透明性の高さがあります。日本で常識となっている不動産取引上の慣習と、アメリカのそれとでは、大きな差異が存在します。

 

不動産の売買交渉にあたっては、買い手側と売り手側にそれぞれエージェントが付いて対応し、売り手が希望する売買価格に対して指値でオファーを入れるスタイルで取引が進むことや、デフレに慣らされた日本人と違い、欲しい物件は高値のオファーを入れてでも入手したいと考えるマインドなど、明確な慣習の違いがみられます。

 

また、条件確認や書類作成、登記手続きなどを代行する第三者機関「エスクロー(Escrow)」の制度も、日本では定着していません。「ホームインスペクション」と呼ばれる物件調査についても、日本では売り手側が契約前に実施することが法的に定められていますが、アメリカでは売買契約成立後、買い手主導で行われることが一般的です。

 

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「タイトル」という概念も、日本には馴染みのないものです。アメリカでは、不動産の所有権、抵当権、敷地面積など全てを記したタイトルレポートを発行します。そこに記載のない事実が判明した際の損害を補償するために、タイトル保険への加入が必要となります。

 

日本人にとって慣れない土地で不動産を取得した後、国籍も違う居住者を相手にしてインカムゲインを得るケースが往々にしてあるわけですが、このため必要となる物件管理や入居者管理も、どのように進めるべきか迷うところでしょう。基本的には現地の管理会社に任せるしかないのですが、海外不動産投資においては、物件探しと同様、管理会社選びも非常に重要なポイントになってきます。

現地の状況を把握できないまま取引を進めると・・・

そこで、オープンハウスでは、私たち自身がこれらの契約フローに基づき物件の仕入れを行い、自社で保有している優良物件の中から、お客様のご要望に応じて物件のご紹介をいたします(お客様こだわりの物件に対して、仲介サポートを行うケースもあります)。

 

アメリカ不動産投資を検討される方の中には、現地のエージェントと直接パートナーシップを組んで取引を進めようと考える方もいらっしゃいますが、良質とはいえないエージェントも存在します。現地の状況も把握できないまま取引を進めると、アメリカ人ならまず購入しないような物件を押し付けられる可能性もあります。そうなると、「出口(=将来の売却先)」がなくなるだけでなく、そもそも空室率が高くなり、賃貸経営すら成立しなくなる危険性もあります。

 

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[図表]アメリカ不動産 お取引の流れ

 

オープンハウスが保有する物件のご購入を検討されるにせよ、仲介のみを希望されるにせよ、アメリカ特有の不動産取引全体の流れを理解しておくことで、どのようなタイミングで、どのような準備を行うべきなのかを把握できます。

 

例えば、銀行口座はどのタイミングで開設するのか、契約書類のサインはどうするのか、そもそも英文の契約書を読むことができるのか、といった不安を事前に解消することができます。オープンハウスでは、お客様がアメリカの不動産を購入してよかったと実感していただくために、しっかり家賃収入を得ながら、将来の売却時に最低でも購入と同額の売値が期待できるよう、更にキャピタルゲインがとれるように、しっかり戦略を立てて物件の仕入れと販売に臨んでいます。

 

提供:(株)オープンハウス アメリカ不動産・不動産投資

※本連載は、株式会社オープンハウス様のホームページ掲載のコンテンツを転載し、一部編集したものです。

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連載基礎から学ぶ「アメリカ不動産」投資の魅力と具体的な進め方

株式会社オープンハウス ウェルス・マネジメント事業部 部長

不動産コンサルマスター相続専門士、宅地建物取引士

相続対策及び事業継承、不動産を活用したM&Aコンサル、 米国不動産の購入及びその融資斡旋など幅広い業務経験を持つ「総合不動産コンサルティング」のプロフェッショナル。
圧倒的な不動産知識と、お客様のニーズにきめ細かく丁寧に対応するコンサルティング力は、多くの方々から支持を得ている。
企業研修等での講演実績多数。
2017年4月より現職。

著者紹介