アメリカ不動産の売買・保有時に発生する税金の概要

近年、日本人の富裕層や資産家からも大きな注目を集めている「アメリカ不動産」投資。本連載では、株式会社オープンハウスのウェルス・マネジメント事業部長である井上由美子氏が、「アメリカ不動産」投資の魅力と具体的な進め方をやさしく解説します。今回は、アメリカ不動産の売買・保有時に発生する税金の概要を紹介します。

「外国税額控除」の制度により二重課税を回避

日本に居住する日本人が、アメリカの不動産投資を行う場合には、賃貸収入が発生する現地アメリカではもちろんのこと、居住地である日本においても申告・納税する必要があります。

 

日本における課税を「居住地国課税」、保有する不動産のあるアメリカにおける課税を「源泉地国課税」と呼びます。日本とアメリカは「租税条約」により、二重課税を回避するよう定められています。また、源泉地国課税された税金を居住地国課税に反映する外国税額控除の制度もあります。

 

 

まずはアメリカで発生する税金、「源泉地国課税」について見ていきましょう。アメリカの不動産投資の場合、物件購入時には、不動産取得税などの税金が発生することはありません。エスクロー費用の中に固定資産税が含まれることがありますが、それは期中に支払うべき税金を前倒ししたものと考えてください。不動産の購入時に税負担がないという点は、投資しやすい環境を整備し、経済を活性化させようと考えるアメリカの姿勢が色濃く現れた施策といえます。

州によって税率が異なるアメリカの固定資産税

アメリカの不動産を購入した後、賃貸収入から生じる所得に対しては、いわゆる「所得税」がかかります。もちろん、その不動産を自己使用、すなわち、そこに自ら居住するのであれば税金は発生しません。あくまで、アメリカで経済活動を行った場合、そこで得た収入に対して課税されるという考え方です。

 

賃貸収入にかかる所得税については、減価償却費や各種経費を計上した後の収入をベースに算定されます。すなわち、減価償却費や管理修繕費、火災保険料などの経費を合算したものが家賃収入を上回り、いわゆる「赤字」の状態になった場合には課税されないということです。

 

 

不動産を所有している間は、日本と同様に固定資産税がかかります。固定資産税は州によって税率が異なるため、どの州で不動産を購入するかによって税負担が大きく変わってきますので、事前に把握しておく必要があります。ちなみに日本は、国際的に見て固定資産税が低いことで知られています。そのため、州によっては固定資産税の負担が大きいと感じる方がいるかもしれません。

 

アメリカの不動産を売却する際に発生するキャピタルゲインも課税対象となります。このキャピタルゲイン税は、不動産を保有した期間によって2種類に分類されます。保有期間が1年未満の物件に対しては「短期キャピタルゲイン税」が適用され、保有期間が1年以上の物件に関しては「長期キャピタルゲイン税」が適用されます。いずれにせよ売却時に利益が出たときにのみ課税されるもので、「短期キャピタルゲイン税」は収入に応じて最大約40%、「長期キャピタルゲイン税」は最大約20%の税率で算出されます。

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連載基礎から学ぶ「アメリカ不動産」投資の魅力と具体的な進め方

株式会社オープンハウス ウェルス・マネジメント事業部 部長

不動産コンサルマスター相続専門士、宅地建物取引士

相続対策及び事業継承、不動産を活用したM&Aコンサル、 米国不動産の購入及びその融資斡旋など幅広い業務経験を持つ「総合不動産コンサルティング」のプロフェッショナル。
圧倒的な不動産知識と、お客様のニーズにきめ細かく丁寧に対応するコンサルティング力は、多くの方々から支持を得ている。
企業研修等での講演実績多数。
2017年4月より現職。

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