特集 アメリカ不動産投資

アメリカ不動産投資

近年、富裕層の間で注目を集め、実践する人も増えている海外不動産投資。世界経済の先行きが不透明な中、資産防衛を第一に考える方々にとっては、アメリカの不動産がやはり有力な投資対象となっている。先進国でありながら増え続ける人口と、それがもたらす堅調な住宅需要。不動産の取引環境も世界トップクラスの透明性を持ち、中古マーケットが成熟しているため、売却という出口戦略も立てやすい。もちろん、すべてが米ドル建て――。本特集では、現地在住のスペシャリストたちが、米国不動産の最新事情と、実際の投資する際のポイントを詳しく紹介する。

米国の「商業向け短期つなぎ不動産融資」の仕組み
小川 謙治
キャッシュフローを生まない物件は融資面で厳しいが・・・前回は、米国での商業不動産融資の種類とプレーヤーについて解説しました。今回は、具体的な案件を例に、商業向け短期つなぎ不動産融資の目安とその仕組みについて説明します。 11月中旬、筆者はネバダ州ラスベガスのホテルで行われた不動産貸金業者協会(AAPL)の年次カンファレンスに、情報収集・ネットワーキングのため出席してきました。全米から不動産転売事業者、開発業者、貸金業者、サービスプロバイダー約…
アメリカの「EB-5投資永住権プログラム」申請手続きの流れ
國井 靖子
担当弁護士と共に「投資先プロジェクト」を選定第2回ではプログラム誕生の背景や参加基準について説明しましたが、最終回の第3回は、申請手続きの流れやEB-5の対象となる投資物件についてお話していきましょう。 EB-5投資永住権プログラムの手続きに先立ち、まずは移民申請を行う弁護士と投資先プロジェクトの選定を行います。弁護士との契約が済んだら、担当弁護士の指示に従って移民申請に必要な書類収集を行い、申請書類の作成に取り掛かっていきます。投資実績も申請書…
アメリカ不動産投資・・・日本国内で納める税金の概要
井上 由美子
保有・売却時における「収益」が課税対象に日本国内に居住している方の場合、たとえ投資対象が海外の不動産であっても、そこで発生する賃貸収入や売却益に対しては、日本国内で確定申告を行い、納税する必要があります。どのような税金がかかるのか、細かく見ていきましょう。 アメリカの不動産購入時には、日本国内でも税金がかかることはありません。注意すべきは保有時と売却時で、それぞれインカムゲインとキャピタルゲインが発生した際に、その収益が課税対象となりま…
トランプ大統領も宿泊 「Ritz Waikiki」の最新売買事情
田村 仁
全てが分譲型、階数によって4つのグレードに分類連日、新聞やニュース番組を賑わせていたトランプ大統領の初来日。北朝鮮問題をはじめとして、日米安全保障や経済分野における通商問題なども話題になりました。都内の警備体制もかなりの規模だったようです。そのトランプ大統領ですが、2017年11月5日の来日前に立ち寄ったのがハワイのオアフ島です。 トランプ大統領はハワイ時間の11月3日にハワイに到着し、11月4日には出発したのですが、どこに滞在したかご存じでしょうか…
アメリカ不動産の売買・保有時に発生する税金の概要
井上 由美子
「外国税額控除」の制度により二重課税を回避日本に居住する日本人が、アメリカの不動産投資を行う場合には、賃貸収入が発生する現地アメリカではもちろんのこと、居住地である日本においても申告・納税する必要があります。 日本における課税を「居住地国課税」、保有する不動産のあるアメリカにおける課税を「源泉地国課税」と呼びます。日本とアメリカは「租税条約」により、二重課税を回避するよう定められています。また、源泉地国課税された税金を居住地国課税に反映…
細分化が進む米国の「商業不動産ローン」の種類
小川 謙治
脚光を浴びる「短期つなぎ不動産ローン」前回は地震についてお話しましたが、今回はシリコンバレーから若干離れて、米国での商業不動産ローンの種類とプレーヤーについて解説します。 米国金融業界では、頻繁に産業構造の有様を Fragmentation(フラグメンテーション=断片化)という言葉を使って説明しますが、まさに商業不動産ローン業界がこの状況になっています。それぞれのステージによって役割を果たすプレーヤーが細分化されて存在しているのです。 皆さんが思い浮…
アメリカ不動産の「減価償却」によるタックスメリットとは?
井上 由美子
取得資産を少しずつ経費計上できる「減価償却」皆さんもご存じのとおり、「減価償却」とは、時の経過とともに価値が下がってしまう資産について、購入した時の金額を一定の期間で按分し費用として計上することです。不動産投資については、「土地」は時の経過で価値が下がらないものとして、減価償却できません。しかし、「建物」は減価償却の対象となります。 日本の不動産は、建物よりも土地の価格が高いため、相対的に減価償却できる部分が少なくなります。他方、アメリ…
アメリカの「EB-5投資永住権プログラム」の参加基準
國井 靖子
景気対策の一環として1990年に誕生さて、第1回ではアメリカの移民投資プログラムであるEB-5(イービーファイブ)投資永住権プログラムについて簡単に紹介しましたが、第2回の今回は、プログラムの成り立ちや参加基準についてお話したいと思います。 EB-5プログラムは、隣国カナダの投資移民プログラムの成功に便乗しようとした思惑もあったようですが、不況にあえぐアメリカの景気対策の一環として、一定額の投資を行うことで申請者一人(付帯家族含む)あたり10名の現地雇…
第二のワイキキに!? オアフ島・コオリナ地区の不動産事情
田村 仁
自然豊かなハワイのリゾート感を堪能できるこれまでPark Lane、Ward Village、Trump、Ritzなど、代表的なハワイ不動産としてホノルル中心部の物件をご紹介してまいりましたが、少し今回は目線を変えて見ていきたいと思います。 「憧れのハワイ」というと皆さんワイキキをイメージされるかと思いますが、オアフ島で「第二のワイキキ」との呼び声が高いのがKo Olina(コオリナ)地区です。 [図表1]Ko Olina Map コオリナ地区は、オアフ島の南西部に位置しており、ホノル…
国内不動産のプロが「アメリカ不動産投資」の本を書いた理由
井上 由美子
誰でも成功できるものではない、日本での不動産投資――オープンハウスのキャッチフレーズといえば「東京に、家を持とう。」です。それなのに、なぜ今、アメリカ不動産投資の書籍を執筆したのでしょうか? 井上 おっしゃるとおり、オープンハウスは首都圏を中心に新築戸建住宅を販売している企業です。私自身も国内の大手マンションデベロッパーなどを経て、転職してきました。前職等では、不動産のバブル絶頂と崩壊を経験し、当時は不動産投資によって人生が様変わりして…
世界中の投資家が注目・・・アメリカの「ターンキー物件」の概要
山崎 美未
購入したその日から家賃が入るシステム初めて海外不動産投資をする日本人の投資家が失敗しやすいのは東南アジアに多い「プレビルド(まだ建築が完成していない物件)」への投資や修理をしていない安いだけのぼろ物件を買ってしまい、現地の信頼できる修理業者を見つけられない、見つけたとしても実際に現地で英語で修理の監視ができない、といったパターンです。そこで日本在住の投資家の方々には、「Turn Key(ターンキー、鍵を回すだけで入れる家の意味)物件」への投資を…
米国移住の選択肢の一つ「EB-5投資永住権プログラム」とは?
國井 靖子
「ロングステイ」のためのビザが存在しないアメリカ将来は、ハワイに住みたい。これからを生きる子どもにはグローバルに育ってもらいたい。日本の将来が心配だから、いざという時のために他国への移住の選択肢を持っていたい・・・。日々、そんな風に思われている方も少なくないと思います。しかし、一体どうすれば、アメリカに移住ができるのでしょうか? 実は、ハワイを含め、アメリカに長期滞在しようとした場合、きちんと目的にあったビザを取得する必要があります。ア…
専門業者も存在・・・アメリカ不動産の「ターンキー物件」とは?
呉 純子
テナントの入居までコーディネートしてくれる物件アメリカでは、キャッシュフローが得られる収益物件が常に人気で、これが他の資産オプションよりも多くの利益をもたらしている場合もあります。不動産投資はキャッシュフローだけではなく、減価償却の優遇策、インフレ対策へのヘッジ、経費面の優位性など様々な利点をもたらします。 しかし、理想的な収益物件を手に入れるには壁もあります。始めるのは容易でも、避けられない失敗もあります。何百万円もの損をしてしまうこ…
米国不動産投資における「地震」のリスクとその対策
小川 謙治
日本同様、地震が多い「カリフォルニア州」前回は、米国不動産投資における山火事のリスクと対策について説明しました。今回は地震についてお話します。 日本は地震が多い土地ですが、カリフォルニア州も日本同様地震が多いと言えます。筆者もロサンゼルス駐在時代、1994年にノースリッジ地震を経験しました。 ロサンゼルス北部サンフェルナンドバレー地区を震源地とし、マグニチュード6.7、被害総額はカリフォルニア州史上最大のおよそ1.3〜2.2兆円に上りました。いくつ…
書籍『戦略的アメリカ不動産投資』が想定する読者層とは?
井上 由美子
余裕資金のない方には勧められないアメリカ不動産投資――どんな人に『戦略的アメリカ不動産投資』を読んでもらいたいと考えていますか? 井上 もちろん、多くの人に読んでもらって、アメリカ不動産投資に興味を持ってもらえたらありがたいです。ただ、実は我々、オープンハウスのウェルス・マネジメント事業部では、すべてのお客様に対してアメリカの不動産を紹介しているわけではありません。お客様によっては「お勧めできません」とアドバイスさせてもらうこともあるの…
米国不動産投資で避けるべき「放射能汚染」のリスクがある地域
小川 謙治
ネバダ州より「北東側の周辺州」に多い放射性物質現在、北朝鮮の核実験動向が、全世界の注目を浴びています。そこで今回は、米国における放射能汚染地域について着目しましょう。 原発事故・核実験等による放射能汚染と放射性降下物が、長期的で深刻な医学的影響をもたらすということはよく知られています。当然その地域は人間の住む場所にはなりえず、不動産的な価値はないに等しいと考えられます。したがって、そういった場所での不動産投資は回避すべきでしょう。 では…
マンハッタン「チェルシー」地区の最新不動産事情
川上 恵里子
ハドソンヤード再開発プロジェクトが進行中今回は、マンハッタンのチェルシー(Chelsea)についてご紹介します。  チェルシーは、5番街より西側からハドソン川沿いまで、南端は14丁目、東端は34丁目付近までの地域で、マンハッタンを東西に走る23丁目付近が中心地です。 北端の34丁目付近の10番街から西側は現在、ハドソンヤード再開発プロジェクト(Hudson Yards Redevelopment Project)と呼ばれる、最先端のテクノロジーを駆使した住居、オフィス、ホテル、商業施設、…
米国との比較で見る、日本の不動産が投資先として劣後する理由
小川 謙治
安易な円安誘導の反動で、急激な円高を招く可能性も今回はサンフランシスコ・ベイエリア不動産情報から若干離れて、米国不動産投資に関して、日本人が陥りがちな投資判断について日米比較で解説します。今回取り上げるテーマは、為替相場、および経済成長(所得増加)の担い手の有無についてです。 現状の為替相場が、日本人の投資判断に与える影響は大きいと筆者はみています。アメリカ人とは違った投資感覚を持って、米国不動産に対して投資判断しているわけです。持続的…
「売却時の流動性」に見るメンフィス不動産投資の優位性
柳原 大輝
現地の投資家のみならず、世界の投資家も売却先に前回は、『発展途上国 東南アジア不動産』VS『先進国  メンフィス不動産』をテーマに、「プレビルドが一般的な東南アジア不動産は、利回り5%と書いてあっても、5年後にやっとキャッシュフローが回るため、実質的には年利は1%になってしまう。一方メンフィス不動産は入居者付きで引き渡すため、5%の利回りが即日発生し、5年後には25%の利回りとなる。よって5倍もの利回りの差が生まれる。」という「投資回収までの時間」…
アメリカ不動産の保有 管理を委託する会社の選び方
井上 由美子
アメリカとの距離と時差が「管理」の大きな障害に物件の引き渡しが完了し、晴れてアメリカ不動産のオーナーになると、当面は賃貸経営によるインカムゲインによる収益を得ていくことになります。しかし、何もしないで空室が埋まるわけではありません。もし、入居者が見つかっても、家賃の回収や物件の管理維持、あるいは住民がトラブルを起こした際の対処など、「大家」としての様々な管理業務が発生します。もちろん、遠く離れた日本に住んでいる場合、ご自身で現地対応にあ…

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