特集 アメリカ不動産投資

アメリカ不動産投資

近年、富裕層の間で注目を集め、実践する人も増えている海外不動産投資。世界経済の先行きが不透明な中、資産防衛を第一に考える方々にとっては、アメリカの不動産がやはり有力な投資対象となっている。先進国でありながら増え続ける人口と、それがもたらす堅調な住宅需要。不動産の取引環境も世界トップクラスの透明性を持ち、中古マーケットが成熟しているため、売却という出口戦略も立てやすい。もちろん、すべてが米ドル建て――。本特集では、現地在住のスペシャリストたちが、米国不動産の最新事情と、実際の投資する際のポイントを詳しく紹介する。

書籍『戦略的アメリカ不動産投資』で伝えたい想いとは?
井上 由美子
アメリカ人にとっては「マイホーム」でも投資対象――今回の書籍『戦略的アメリカ不動産投資』のなかで、一番伝えたかったことはなんでしょう? 井上 一番大事なことは「お金に働いてもらう」ということです。アメリカに行って最も感じるのは、アメリカ人の投資マインドの強さです。向こうでは、購入資金があることを証明する際、3か月前の預金残高を見せても信用してくれません。「これだけの預金があるから、不動産を買いたい」と言っても、「それは3か月前のものでしょ…
書籍『戦略的アメリカ不動産投資』から何が学べるのか?
井上 由美子
エリアの絞込みにあたって「年収倍率」に注目した理由――『戦略的アメリカ不動産投資』のなかで、特に注目してもらいたいところはありますか? 井上 基礎から応用編まで網羅したところでしょうか。アメリカの不動産市場の特性として、中古物件も値上がりを続けていて、取引の透明性が高いといったことは、さまざまな投資本でも語られているところです。しかし、アメリカの国土は日本の約25倍で、西部と東部では気候も文化も慣習も異なります。当然、不動産価格もエリアに…
書籍『戦略的アメリカ不動産投資』が想定する読者層とは?
井上 由美子
余裕資金のない方には勧められないアメリカ不動産投資――どんな人に『戦略的アメリカ不動産投資』を読んでもらいたいと考えていますか? 井上 もちろん、多くの人に読んでもらって、アメリカ不動産投資に興味を持ってもらえたらありがたいです。ただ、実は我々、オープンハウスのウェルス・マネジメント事業部では、すべてのお客様に対してアメリカの不動産を紹介しているわけではありません。お客様によっては「お勧めできません」とアドバイスさせてもらうこともあるの…
国内不動産のプロが「アメリカ不動産投資」の本を書いた理由
井上 由美子
誰でも成功できるものではない、日本での不動産投資――オープンハウスのキャッチフレーズといえば「東京に、家を持とう。」です。それなのに、なぜ今、アメリカ不動産投資の書籍を執筆したのでしょうか? 井上 おっしゃるとおり、オープンハウスは首都圏を中心に新築戸建住宅を販売している企業です。私自身も国内の大手マンションデベロッパーなどを経て、転職してきました。前職等では、不動産のバブル絶頂と崩壊を経験し、当時は不動産投資によって人生が様変わりして…
アメリカ不動産の保有 管理を委託する会社の選び方
井上 由美子
アメリカとの距離と時差が「管理」の大きな障害に物件の引き渡しが完了し、晴れてアメリカ不動産のオーナーになると、当面は賃貸経営によるインカムゲインによる収益を得ていくことになります。しかし、何もしないで空室が埋まるわけではありません。もし、入居者が見つかっても、家賃の回収や物件の管理維持、あるいは住民がトラブルを起こした際の対処など、「大家」としての様々な管理業務が発生します。もちろん、遠く離れた日本に住んでいる場合、ご自身で現地対応にあ…
アメリカ不動産の購入 第三者機関「エスクロー」とは?
井上 由美子
手付金等はエスクロー会社の口座に振り込む売買契約の成立後、一般的には、およそ1週間以内に手付金を支払う必要があります。その際、資金や必要書類のやりとりはもちろん、不動産登記に関わる事務処理のすべてを「エスクロー」という第三者機関に託し、引き渡し前の実務を進めることになります。したがって、手付金はエスクロー会社の口座に振り込まれ、売り主との間で直接、金銭の授受を行うことはありません。 一般的に、エスクローの機関は売り手のエージェントが指定…
アメリカ不動産の購入 できる限り安値で仕入れるには?
井上 由美子
まずは「オファーシート」の提出からスタートここでは、売買契約が成立するまでの一般的な流れを説明します。公開された情報の中から目星をつけた物件に対し、オファーを入れるところから交渉がスタートします。アメリカの不動産取引では、買い手、売り手それぞれに仲介者、すなわちエージェントがつきます。そのため、売り手側のエージェントに対し、購入希望額、引き渡し希望日、そして融資が希望か、現金で購入するのかといった支払い条件を記載したオファーシートと呼ば…
「アメリカ不動産」の購入から売却までの流れとは?
井上 由美子
日本とは大きく異なる不動産取引の慣習アメリカの不動産取引の特徴のひとつに、取引フローの透明性の高さがあります。日本で常識となっている不動産取引上の慣習と、アメリカのそれとでは、大きな差異が存在します。 不動産の売買交渉にあたっては、買い手側と売り手側にそれぞれエージェントが付いて対応し、売り手が希望する売買価格に対して指値でオファーを入れるスタイルで取引が進むことや、デフレに慣らされた日本人と違い、欲しい物件は高値のオファーを入れてでも…
アメリカ不動産取引の圧倒的な「透明性」とは?
井上 由美子
売り手・買い手双方にとって公平なマーケットなぜ今、アメリカの不動産投資に世界中の資産家の注目が集まっているのか。その最大の理由は、不動産取引の「透明性」にあります。正確に言えば、その透明性を担保するために、整備された取引フローや法的ルール、インフラなどが用意され、売り手にとっても、買い手にとっても公平なマーケットが開かれているため、安心して不動産取引に参加できるという特徴があるのです。  不動産取引の中でもっとも透明性が求められるのは、…
アメリカ不動産市場を支える巨大な「中古マーケット」
井上 由美子
ライフスタイルに合わせて柔軟に家を変えるアメリカ人アメリカにおける不動産流通の最大の特徴として、活発かつ大規模な中古不動産市場が挙げられます。マーケット全体の約8割を中古物件が占め、しかも売り物件の公示から成約までの期間が短く、スピーディーに売買されます。これは、日本人とアメリカ人の住宅に関する考え方の違いが如実に表れている現象といえるでしょう。日本人は一般的に、住宅を購入したら、そこに住み続ける定住志向を持ち、「家は、一生に一度の大き…
人口増加を続けるアメリカ・・・不動産市場の将来性とは?
井上 由美子
2030年、アメリカの人口は3億6260万人に株式会社オープンハウスウェルス・マネジメント事業部 部長井上 由美子氏なぜ、これほどまでにアメリカの不動産投資に注目が集まっているのでしょうか。それは、アメリカ経済の成長性に期待が寄せられているからに他なりません。すでに超大国でありながら、経済成長を続けている理由のひとつに、アメリカが先進国の中でも数少ない人口増加国であるという点が挙げられます。  日本の場合、歯止めの効かない少子化を背景に、人口はピ…
日本の富裕層・資産家が「アメリカ不動産」を買う理由
井上 由美子
40年以上、年平均4%の上昇を続けている不動産価格近年、多くの資産家が海外不動産への投資を始めています。経済成長が著しい東南アジアの新興国を投資先として選択する人もいますが、高いリターンが期待できる反面、政情不安や脆弱な経済基盤など新興国ならではのリスクも抱えることとなります。リスクを極力抑え、堅実な利回りを見込むことができる不動産投資の対象国はないものでしょうか。実は、日本にとって身近な国であるアメリカこそが、海外不動産に適した投資先と…
米国不動産投資で避けるべき「放射能汚染」のリスクがある地域
小川 謙治
ネバダ州より「北東側の周辺州」に多い放射性物質現在、北朝鮮の核実験動向が、全世界の注目を浴びています。そこで今回は、米国における放射能汚染地域について着目しましょう。 原発事故・核実験等による放射能汚染と放射性降下物が、長期的で深刻な医学的影響をもたらすということはよく知られています。当然その地域は人間の住む場所にはなりえず、不動産的な価値はないに等しいと考えられます。したがって、そういった場所での不動産投資は回避すべきでしょう。 では…
米国との比較で見る、日本の不動産が投資先として劣後する理由
小川 謙治
安易な円安誘導の反動で、急激な円高を招く可能性も今回はサンフランシスコ・ベイエリア不動産情報から若干離れて、米国不動産投資に関して、日本人が陥りがちな投資判断について日米比較で解説します。今回取り上げるテーマは、為替相場、および経済成長(所得増加)の担い手の有無についてです。 現状の為替相場が、日本人の投資判断に与える影響は大きいと筆者はみています。アメリカ人とは違った投資感覚を持って、米国不動産に対して投資判断しているわけです。持続的…
「気候」という要素が米国の不動産価格に与える影響
小川 謙治
身体によい気候が影響? 地価が高いCF州南部筆者は、1993年から2000年までロサンゼルスに7年駐在していました。駐在前にいた職場の上司から「ニューヨークでポジションの空きがでるがどうか」という話を頂いたものの、カリフォルニア州駐在を希望していた筆者は丁重にお断りしたのです。 その当時、カリフォルニア州で不動産関連業務をやりたかったという希望もありましたが、出張でちょくちょく出かけていたロサンゼルスからサンディエゴにかけての、太陽が眩しく甘い香り…
2016年第4四半期 SFベイエリアの不動産市況を動かした要因
小川 謙治
増加するシリコンバレー地区の「ベンチャー」への投資前回は、米国都市圏における知的労働者階層の割合が、不動産価格にどのような影響を与えているかを検証しました。 今回は、サンフランシスコ・ベイエリア不動産市況に影響を与えていると思われるいくつかの要因について、2016年第4四半期の数字をアップデートしていきます(2016年第2四半期の数字は連載第19〜21回、2016年第3四半期の数字は連載第24回をご参照ください)。 まずは、2017年1月末の世界時価総額トップ10…
米国の「知的労働者階層」の割合と不動産価格の関係
小川 謙治
知的労働者階層が多い地域は不動産価格の上昇も速い前回は、米国主要都市の不動産開発に関わる許認可取得難易度を示す指標と、不動産価格との相関関係を説明しました。今回は、米国主要都市圏における知的労働者階層(以下「クリエイティブ・クラス」という)割合が、不動産価格にどのように影響を与えているかを検証します。 米国都市社会経済学者でリチャード・フロリダ氏が、都市経済の成長モデルとして、クリエイティブ・クラスに着目、その実証的研究と体系化を行って…
州市町村で違う開発許認可取得の難易度と、不動産価格への影響
小川 謙治
偶然か? 規制の厳しい州は「クリントン支持者」が多い前回は、サンフランシスコ・ベイエリアのレント・コントロール(家賃値上げ規制)について説明しました。今回は、米国主要都市の不動産開発に関わる、許認可取得難易度を示す指標と、不動産価格との相関関係を見ていきます。 さて、不動産価格のすべては需要と供給の関係で決まります。不動産開発の許認可取得に難しく、かつ開発余地が限定的であれば、当然ながら供給は限定的になります。一定の需要のもとには値上が…
「家賃値上げ規制」によるSFベイエリア不動産への影響
小川 謙治
すでに規制が導入されている市町村も前回は、サンフランシスコ・ベイエリア不動産市況に影響を与えていると思われるいくつかの要因を紹介しました。 今回は、11月8日の大統領選と同時に行われた、サンフランシスコ・ベイエリアの一部の市町村の住民投票により決まったレント・コントロール(家賃値上げ規制)について、新たな動きがありましたので見ていきます。 [図表1]サンフランシスコ・ベイエリアの一部の市町村で行われた家賃値上げ規制備考:赤線は2016年規制強化…
トランプ大統領の誕生 SFベイエリア不動産市場の現況は?
小川 謙治
最先端技術による経済効果が見込めるシリコンバレー前回は、「Walk Score」と不動産の付加価値(プレミアム)との相関関係について説明しました。今回は、サンフランシスコ・ベイエリア不動産市況に影響を与えていると思われるいくつかの要因について、2016年第3四半期の数字をもとに見ていきましょう(2016年第2四半期の数字は、連載第19〜21回をご参照ください)。 まずは、Pwc社が発表している、ベンチャー企業の資金調達に関わるMoney Treeです。シリコンバレー地区に…

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