特集 アメリカ不動産投資

アメリカ不動産投資

近年、富裕層の間で注目を集め、実践する人も増えている海外不動産投資。世界経済の先行きが不透明な中、資産防衛を第一に考える方々にとっては、アメリカの不動産がやはり有力な投資対象となっている。先進国でありながら増え続ける人口と、それがもたらす堅調な住宅需要。不動産の取引環境も世界トップクラスの透明性を持ち、中古マーケットが成熟しているため、売却という出口戦略も立てやすい。もちろん、すべてが米ドル建て――。本特集では、現地在住のスペシャリストたちが、米国不動産の最新事情と、実際の投資する際のポイントを詳しく紹介する。

マンハッタン「チェルシー」地区の最新不動産事情
川上 恵里子
ハドソンヤード再開発プロジェクトが進行中今回は、マンハッタンのチェルシー(Chelsea)についてご紹介します。  チェルシーは、5番街より西側からハドソン川沿いまで、南端は14丁目、東端は34丁目付近までの地域で、マンハッタンを東西に走る23丁目付近が中心地です。 北端の34丁目付近の10番街から西側は現在、ハドソンヤード再開発プロジェクト(Hudson Yards Redevelopment Project)と呼ばれる、最先端のテクノロジーを駆使した住居、オフィス、ホテル、商業施設、…
価値観に変化? 米国で上昇する「駅徒歩圏内」の不動産価格
小川 謙治
スコアが90点以上ならば、車が必要ない環境前回は、サンフランシスコ・ベイエリアとは独立した市場として高成長続けている、サクラメントの現況を説明しました。この地域は固定資産台帳ベースで建物比率が80%前後と高く、節税効果が望める場所として最適と考えます。 今回は、いわゆる「Walk Score」と不動産の付加価値(プレミアム)との相関関係について見てみましょう。 東京などの日本の大都市では「駅徒歩圏内の不動産はそれ相応の価値がある」という法則は当然とい…
シリコンバレー近郊の急成長都市「サクラメント」の最新事情
小川 謙治
公的機関とヘルスケア施設が集まる「サクラメント」前回までは、2016年第2四半期のデータを利用し、サンフランシスコ・ベイエリアの住宅および共同住宅(アパート)の市況に陰りが見えてきたことをお話しました。 今回はアパート市場で高成長を持続中のサクラメントにフォーカスします。フォーカスするもう一つの理由は、日本人・日本法人にとって加速度減価償却対象に最適と思われるからです。 その前に、直近の数値を見ていきましょう。10月に入り、各方面から2016年第…
マンハッタン「アッパーイーストサイド」の最新不動産事情
川上 恵里子
3つの区域に大別されるアッパーイーストサイド今回は、昔からのマンハッタンの高級住宅街として知られるアッパーイーストサイド(Upper East Side)をご紹介します。 アッパーイーストサイドは、セントラルパークの東側からイーストリバー沿いまで、南は59丁目から北は96丁目付近までの地域とされています。最近では開発や治安の改善が進み、5番街沿いの96丁目から110丁目付近もアッパーイーストサイドに含まれることがありますが、すべての区域が住宅街というわけではあり…
「シリコンバレー共同住宅(アパート)」の最近の価格動向
小川 謙治
IT従事者が多い都市ほど「担保割れの住戸」は少ない前回は、サンフランシスコ・ベイエリアの不動産市況に影響を与えていると思われる特徴的な要因の結果、サンフランシスコ・ベイエリアの(戸建て)住宅の不動産市況がどうなったのかを説明しました。今回は、戸建てに比べ需要の強い共同住宅(アパート)の不動産市況がどうなったかを見ていきます。 その前に、住宅系不動産市況に大変影響を及ぼすとみられるネガティブ・エクイティ(住宅ローン担保割れ比率)について説明…
マンハッタン「アッパーウェストサイド」の最新不動産事情
川上 恵里子
マンハッタンの代表的な高級住宅街のひとつ今回は、マンハッタンのアッパーウェストサイド(Upper West Side)についてご紹介していきます。 セントラルパークより西側、南端は59丁目、東端はセントラルパーク、西端はハドソン川、北端は110丁目辺りまでをアッパーウェストサイドと呼びます。  コロンビア大学があるモーニングサイドハイツ(Morningside  Heights)もアッパーウェストサイドの一部と見なされることがあり、その場合北端は125丁目付近となります。アッパ…
なぜ米国不動産投資では「日本の常識」が通用しないのか?
ニック 市丸
中古物件が主流の米国不動産市場アメリカの不動産市場では中古物件が主流です。あえて言えば、新築物件より中古物件のほうが好まれる傾向さえあります。新築物件にはプレミアムが付いて割高になりがちなことや、中古物件は過去の取引履歴(トラックレコード)があり判断材料が多いためです。そして、物件価格は築年数には関係ありません。他にもアメリカの不動産市場にはいろいろ特色があり、日本の常識で考えていると間違えます。  ここではそうしたポイントをご紹介して…
ハワイのホテルレジデンス「トランプ」の最新売買動向
谷貝 亮
相場より高い価格で売りに出ている部屋は苦戦それでは、まずは簡単に2013年から2015年のおさらいとして、各年度の売買件数、平均Sqft単価、坪単価、取引ボリュームを見ていきます。  2013年から2015年の間に売買件数、取引ボリュームが大幅に減少しています。また、ドルベースの平均Sqft単価は、あまり変動はありませんが、円ベースでみると2012年の年末に安部内閣への政権交代があり、円安・株価高騰と日本経済が好転したことによって、2013年からの3年間で約150万円も坪…
ついにプレオープン! ハワイ・リッツカールトン内部の詳細
谷貝 亮
オアフ島初の「Dean and Deluca」は9月オープン予定ホテルのエントランスには「The Ritz-Carlton Residences」のロゴが設置されています。また、1階にはコンシェルジュデスクが設けられていて、レストランやアクティビティ、ツアー等の予約手配を行うことができます。  エントランス脇にはオアフ島初上陸の「Dean and Deluca」の準備が進められ、9月頃のオープンを予定しています。 次にエントランス奥にあるエレベーターにてロビーフロアまで上がると、天井が高く、開放…
ハワイの高級コンド「パークレーン・アラモアナ」の建築状況
谷貝 亮
「低層レジデンス」で全室オーシャンビュー現在オアフ島では、第26回連載(こちらを参照)でご紹介した「The Ritz-Carlton Residences Waikiki Beach(以下Ritz Waikiki)」のようにワイキキやアラモアナ、その西側に位置するカカアコ、ワードエリアにて至るところに大きなクレーンが立っており、正に空前の建設ラッシュといえます。  ここ3年で建築コストも4倍に上がっているという話もあり、それに連れて不動産の分譲価格も上昇していますが、今回は現在建設中のアラモア…
ハワイのホテルコンド「イリカイ」・・・最終分譲の2部屋の詳細
谷貝 亮
最終分譲となる25階の2Bedroom、2部屋が販売開始本連載第22回(こちらを参照)、第24回(こちらを参照)にてIlikai Apartment Building(以下Ilikai)の分譲住戸について案内しましたが、2階部分はすべての入札が完了し、多くのお部屋はすでに引き渡しも終わり、ホテルとしてレンタルに出されている部屋もあります。  そして最終分譲となる25階の2Bedroom、2部屋が遂に販売開始となりましたので、今回はその2部屋について案内します。 まずはフロアプランから見てみます…
オープン直前!ハワイ・リッツカールトンのアメニティスペース
谷貝 亮
「ガバナスペース」を完備したジャグジー付プール本連載第6回(こちらを参照)で紹介した「The Ritz-Carlton Residences Waikiki Beach(以下Ritz Waikiki)」ですが、現在ウェストタワー(Tower1)は2016年6月のソフトオープンを目指して工事が進んでいます。  現在の状況ですが、一部の部屋を除き本連載第19回(こちらを参照)で紹介したインスペクションも完了し、低層階から順次、部屋に家具が搬入されています。今回はその工事現場に潜入してきましたので、Ritz Waikik…
トランプ・ワイキキのオーナー向けレンタルプログラムの詳細
谷貝 亮
約80%のオーナーが利用しているレンタルプログラムTrump International Hotel Waikiki Beach Walk(以下Trump Waikiki)やThe Ritz-Carlton Residences Waikiki Beach(以下 Ritz Waikiki)等のホテルレジデンスの購入後にはご自身の別荘もしくは住居にする選択、ホテルとレンタル契約を締結し、自分がハワイに滞在しない間はホテルに貸し出すという選択、また、ホテル側が許可する第三者のレンタル会社を通してのレンタル契約をするという選択、という3つの選択肢がありま…
ハワイのホテルコンド「イリカイ」、新たな分譲に入札が殺到
谷貝 亮
全39室の販売に購入オファーは350件以上本連載第22回でご紹介したIlikai Apartment Building(以下Ilikai)の2階部分の分譲販売の入札が予定どおり、2016年3月31日を持って締め切りとなりました。売主側からの情報によると今回の2階、全39室の販売(243号室、244号室の2Bedroomは今後販売予定)に対し、売主の想定を大きく上回る350件以上のオファーが入ったようです。   ただし、350人の方が入札に参加をしたということではなく、興味のある部屋であれば何件でもオファー…
ハワイ不動産に存在する5種類の「所有名義」とは?
谷貝 亮
相続まで考慮して決めたい不動産の「名義」不動産購入の際、所有名義を決める必要があります。ハワイ州の不動産所有名義には下記5種類がありますので、それぞれの名義についてご紹介します。  ①個人名義(Tenancy In Severalty)日本の個人名義と同様、一名で所有する方法になります。既婚者の場合は配偶者の名前がDeed(権利証)に明記される場合がありますが、これは同姓同名の方との識別するために明記されます。また、名義人が亡くなられた場合にはアメリカで遺言検認…

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