特集 アメリカ不動産投資

アメリカ不動産投資

近年、富裕層の間で注目を集め、実践する人も増えている海外不動産投資。世界経済の先行きが不透明な中、資産防衛を第一に考える方々にとっては、アメリカの不動産がやはり有力な投資対象となっている。先進国でありながら増え続ける人口と、それがもたらす堅調な住宅需要。不動産の取引環境も世界トップクラスの透明性を持ち、中古マーケットが成熟しているため、売却という出口戦略も立てやすい。もちろん、すべてが米ドル建て――。本特集では、現地在住のスペシャリストたちが、米国不動産の最新事情と、実際の投資する際のポイントを詳しく紹介する。

アメリカ不動産の保有 管理を委託する会社の選び方
井上 由美子
アメリカとの距離と時差が「管理」の大きな障害に物件の引き渡しが完了し、晴れてアメリカ不動産のオーナーになると、当面は賃貸経営によるインカムゲインによる収益を得ていくことになります。しかし、何もしないで空室が埋まるわけではありません。もし、入居者が見つかっても、家賃の回収や物件の管理維持、あるいは住民がトラブルを起こした際の対処など、「大家」としての様々な管理業務が発生します。もちろん、遠く離れた日本に住んでいる場合、ご自身で現地対応にあ…
アメリカ不動産の購入 第三者機関「エスクロー」とは?
井上 由美子
手付金等はエスクロー会社の口座に振り込む売買契約の成立後、一般的には、およそ1週間以内に手付金を支払う必要があります。その際、資金や必要書類のやりとりはもちろん、不動産登記に関わる事務処理のすべてを「エスクロー」という第三者機関に託し、引き渡し前の実務を進めることになります。したがって、手付金はエスクロー会社の口座に振り込まれ、売り主との間で直接、金銭の授受を行うことはありません。 一般的に、エスクローの機関は売り手のエージェントが指定…
減価償却で課税所得を圧縮 アメリカ不動産投資の税メリット
柳原 大輝
日米で大きく異なる「建物」の価値消費税、所得税、贈与税、相続税・・・近年の日本では増税が相次ぎ、もはやブームの様相を呈しています。昨年までは、太陽光パネル投資などによる節税対策が流行っていましたが、国の助成金や控除もピークを越え、すでに過去のものとなってしまいました。 節税対策を考えている方々には、課税所得の高いサラリーマンの方や、事業の税金に悩む会社経営者の方など、その立場も状況も様々ですが、そういった方々に適した、収入アップも狙える…
NY郊外、メンフィス・・・アメリカ地方都市の物件が狙い目な理由
山崎 美未
驚異的な利回りを出したNY郊外の「抵当流れ物件」ゴールドオンライン読者の皆さま、初めまして。Win/Win Properties, LLCのパートナー/マネージングディレクターの山崎美未(みみ)と申します。アメリカでのビジネスオーナー歴11年、そして個人でのアメリカ不動産投資歴8年の「不動産投資オタク」でもあります。自己紹介を兼ねて、少し私のヒストリーを紹介させてください。もともと私は、不動産投資なんて自分には縁のない話だと思っていました。しかし、独身の女性の友人…
日本が3年連続1位 ハワイ不動産を買っている外国人とは?
田村 仁
この10年で一気に身近になった海外不動産投資誰しもが憧れるリゾート、ハワイ。 ハワイに別荘を持つことを夢見ている方も多いかと思います。 ここ10年の間に、日本人の海外不動産に対する考え方、特に心理的なハードルは非常に低くなってきたのではないでしょうか。海外不動産になると、どうしても言語の問題や、商慣習の違いがあり、日本で取引するようには簡単にいかなかったと思いますが、近年は海外不動産を取り扱う日本の不動産会社も増え、日本人エージェントによる…
日本在住の個人が米国不動産の購入で利用できるローンとは?
ニック 市丸
米国不動産担保ローンを取り扱う金融機関がある!?テキサスで投資用不動産を購入するにあたって、日本在住の個人がアメリカの金融機関からローンを借りるのはかなり難しいでしょう。  しかし、日本の金融機関でなら借りられる可能性があります。ある金融機関では2年前から、米国不動産担保ローンの取り扱いを開始しています(図表1〜3)。  [図表1]国内金融機関による「米国不動産担保ローン」の概要①  [図表2]国内金融機関による「米国不動産担保ローン」の概要…
「気候」という要素が米国の不動産価格に与える影響
小川 謙治
身体によい気候が影響? 地価が高いCF州南部筆者は、1993年から2000年までロサンゼルスに7年駐在していました。駐在前にいた職場の上司から「ニューヨークでポジションの空きがでるがどうか」という話を頂いたものの、カリフォルニア州駐在を希望していた筆者は丁重にお断りしたのです。 その当時、カリフォルニア州で不動産関連業務をやりたかったという希望もありましたが、出張でちょくちょく出かけていたロサンゼルスからサンディエゴにかけての、太陽が眩しく甘い香り…
テキサスでの不動産投資 まず何をすべきか?
ニック 市丸
インターネットを駆使した「情報収集」からスタートこれまでご紹介してきた連載から(連載タイトル:米国不動産投資の大本命―テキサス不動産の最新事情)、テキサスの地理と主要な大都市の状況がおわかりいただけたでしょうか。具体的な物件のイメージをお持ちいただけたのではないかと思います。 次は、実際にテキサスでの不動産投資を思い立ったら何をすべきかについて、説明しましょう。  まず必要なのは、情報収集です。どの都市でどのような物件が売り出されている…
2016年第4四半期 SFベイエリアの不動産市況を動かした要因
小川 謙治
増加するシリコンバレー地区の「ベンチャー」への投資前回は、米国都市圏における知的労働者階層の割合が、不動産価格にどのような影響を与えているかを検証しました。 今回は、サンフランシスコ・ベイエリア不動産市況に影響を与えていると思われるいくつかの要因について、2016年第4四半期の数字をアップデートしていきます(2016年第2四半期の数字は連載第19〜21回、2016年第3四半期の数字は連載第24回をご参照ください)。 まずは、2017年1月末の世界時価総額トップ10…
米国の「知的労働者階層」の割合と不動産価格の関係
小川 謙治
知的労働者階層が多い地域は不動産価格の上昇も速い前回は、米国主要都市の不動産開発に関わる許認可取得難易度を示す指標と、不動産価格との相関関係を説明しました。今回は、米国主要都市圏における知的労働者階層(以下「クリエイティブ・クラス」という)割合が、不動産価格にどのように影響を与えているかを検証します。 米国都市社会経済学者でリチャード・フロリダ氏が、都市経済の成長モデルとして、クリエイティブ・クラスに着目、その実証的研究と体系化を行って…
アメリカ不動産の購入 できる限り安値で仕入れるには?
井上 由美子
まずは「オファーシート」の提出からスタートここでは、売買契約が成立するまでの一般的な流れを説明します。公開された情報の中から目星をつけた物件に対し、オファーを入れるところから交渉がスタートします。アメリカの不動産取引では、買い手、売り手それぞれに仲介者、すなわちエージェントがつきます。そのため、売り手側のエージェントに対し、購入希望額、引き渡し希望日、そして融資が希望か、現金で購入するのかといった支払い条件を記載したオファーシートと呼ば…
州市町村で違う開発許認可取得の難易度と、不動産価格への影響
小川 謙治
偶然か? 規制の厳しい州は「クリントン支持者」が多い前回は、サンフランシスコ・ベイエリアのレント・コントロール(家賃値上げ規制)について説明しました。今回は、米国主要都市の不動産開発に関わる、許認可取得難易度を示す指標と、不動産価格との相関関係を見ていきます。 さて、不動産価格のすべては需要と供給の関係で決まります。不動産開発の許認可取得に難しく、かつ開発余地が限定的であれば、当然ながら供給は限定的になります。一定の需要のもとには値上が…
「家賃値上げ規制」によるSFベイエリア不動産への影響
小川 謙治
すでに規制が導入されている市町村も前回は、サンフランシスコ・ベイエリア不動産市況に影響を与えていると思われるいくつかの要因を紹介しました。 今回は、11月8日の大統領選と同時に行われた、サンフランシスコ・ベイエリアの一部の市町村の住民投票により決まったレント・コントロール(家賃値上げ規制)について、新たな動きがありましたので見ていきます。 [図表1]サンフランシスコ・ベイエリアの一部の市町村で行われた家賃値上げ規制備考:赤線は2016年規制強化…
ハワイのホテルレジデンス「トランプ」の最新売買動向
谷貝 亮
相場より高い価格で売りに出ている部屋は苦戦それでは、まずは簡単に2013年から2015年のおさらいとして、各年度の売買件数、平均Sqft単価、坪単価、取引ボリュームを見ていきます。  2013年から2015年の間に売買件数、取引ボリュームが大幅に減少しています。また、ドルベースの平均Sqft単価は、あまり変動はありませんが、円ベースでみると2012年の年末に安部内閣への政権交代があり、円安・株価高騰と日本経済が好転したことによって、2013年からの3年間で約150万円も坪…
ついにプレオープン! ハワイ・リッツカールトン内部の詳細
谷貝 亮
オアフ島初の「Dean and Deluca」は9月オープン予定ホテルのエントランスには「The Ritz-Carlton Residences」のロゴが設置されています。また、1階にはコンシェルジュデスクが設けられていて、レストランやアクティビティ、ツアー等の予約手配を行うことができます。  エントランス脇にはオアフ島初上陸の「Dean and Deluca」の準備が進められ、9月頃のオープンを予定しています。 次にエントランス奥にあるエレベーターにてロビーフロアまで上がると、天井が高く、開放…
「アメリカ不動産」の購入から売却までの流れとは?
井上 由美子
日本とは大きく異なる不動産取引の慣習アメリカの不動産取引の特徴のひとつに、取引フローの透明性の高さがあります。日本で常識となっている不動産取引上の慣習と、アメリカのそれとでは、大きな差異が存在します。 不動産の売買交渉にあたっては、買い手側と売り手側にそれぞれエージェントが付いて対応し、売り手が希望する売買価格に対して指値でオファーを入れるスタイルで取引が進むことや、デフレに慣らされた日本人と違い、欲しい物件は高値のオファーを入れてでも…
トランプ大統領の誕生 SFベイエリア不動産市場の現況は?
小川 謙治
最先端技術による経済効果が見込めるシリコンバレー前回は、「Walk Score」と不動産の付加価値(プレミアム)との相関関係について説明しました。今回は、サンフランシスコ・ベイエリア不動産市況に影響を与えていると思われるいくつかの要因について、2016年第3四半期の数字をもとに見ていきましょう(2016年第2四半期の数字は、連載第19〜21回をご参照ください)。 まずは、Pwc社が発表している、ベンチャー企業の資金調達に関わるMoney Treeです。シリコンバレー地区に…
価値観に変化? 米国で上昇する「駅徒歩圏内」の不動産価格
小川 謙治
スコアが90点以上ならば、車が必要ない環境前回は、サンフランシスコ・ベイエリアとは独立した市場として高成長続けている、サクラメントの現況を説明しました。この地域は固定資産台帳ベースで建物比率が80%前後と高く、節税効果が望める場所として最適と考えます。 今回は、いわゆる「Walk Score」と不動産の付加価値(プレミアム)との相関関係について見てみましょう。 東京などの日本の大都市では「駅徒歩圏内の不動産はそれ相応の価値がある」という法則は当然とい…
アメリカ不動産取引の圧倒的な「透明性」とは?
井上 由美子
売り手・買い手双方にとって公平なマーケットなぜ今、アメリカの不動産投資に世界中の資産家の注目が集まっているのか。その最大の理由は、不動産取引の「透明性」にあります。正確に言えば、その透明性を担保するために、整備された取引フローや法的ルール、インフラなどが用意され、売り手にとっても、買い手にとっても公平なマーケットが開かれているため、安心して不動産取引に参加できるという特徴があるのです。  不動産取引の中でもっとも透明性が求められるのは、…
シリコンバレー近郊の急成長都市「サクラメント」の最新事情
小川 謙治
公的機関とヘルスケア施設が集まる「サクラメント」前回までは、2016年第2四半期のデータを利用し、サンフランシスコ・ベイエリアの住宅および共同住宅(アパート)の市況に陰りが見えてきたことをお話しました。 今回はアパート市場で高成長を持続中のサクラメントにフォーカスします。フォーカスするもう一つの理由は、日本人・日本法人にとって加速度減価償却対象に最適と思われるからです。 その前に、直近の数値を見ていきましょう。10月に入り、各方面から2016年第…

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