賃貸借契約の「賃料は増額（または減額）しない」という契約は“無効”

共益費について、借地借家法に基づく増額または減額請求は認められるか？

建物の賃貸借契約においては、借地借家法により、賃料の増額または減額の請求が認められています（建物について借地借家法32条）。

この規定は、強行法規とされています。すなわち、契約書で「賃料は増額（または減額）しないこととする」と定められていたとしても無効であり、賃貸人または賃借人は増額または減額の請求ができることとなります。

ここで問題となるのは、建物の賃貸借契約において、賃料とは別に契約書で定められることが多い「共益費」名目の費用についても、上記借地借家法の規定の適用により、増額または減額の請求ができるか、という点です。

この問題は、共益費の性質をどのように捉えるかによります。

共益費は、一般的には、共用部分（エレベーターや廊下等）の管理に要する費用として定められるものです。そして、管理の経費として本来であれば実費（実額）で毎月清算すべきところを、事務的な便宜のために毎月定額として契約時に定められるという扱いが実務的には一般的です。

上記のように、共益費は、

①毎月（または一定期間）実額で清算されるか

②契約当初に一定額が定められているか

のいずれかとなりますが、実務的に圧倒的に多い②の場合、共益費は、賃料と同視して考えられるべきものと解釈されます。

したがいまして、上記②の場合は、賃料と同じく、借地借家法の適用があり、増減額請求が可能であると解釈されます。

この点について解釈した判例が、東京地方裁判所平成元年11月10日判決の事例です。