駅から距離のある土地オーナー必見！郊外の「土地活用」6選

郊外でも「土地活用」をすべき理由

昨今のキャンプブームに乗って、人里離れた山村の遊休地を購入する人が増えているようです。この流れによって、相続で不本意に所有させられた実家の土地や、将来の移住のためにと購入したものの持て余していた別荘地が処分できた、と喜んでいる人もいるのではないでしょうか。

相続・購入時から10年以上放置された郊外の土地のなかには、雑草や大木が生い茂り、重機などを使わないと処理できないほどの“ジャングル”と化しているところもあります。そんな状態であるにもかかわらず、僅かではあるものの固定資産税や、別荘地などでは温泉・水道管理費などが徴収されている場合もあります。

わずか数万円の年間維持費とはいえ、大切な資産はじわじわと浸蝕されていきます。そしていずれは平穏な日常生活を脅かす“負債”になるかもしれません。不要な土地は売却してしまうという手もありますが、郊外立地では買い手が付きにくく、二束三文、またはタダ同然、最悪は将来的な維持費相当額を支払って譲り渡しているケースもあるといいます。そんな屈辱的な形で資産を手放すより、所有者が自ら有効活用する方が賢明ではないでしょうか。

郊外の土地を有効活用するアイデア6選

1．戸建住宅・アパート

校外に暮らす若いファミリー向けの賃貸戸建住宅や賃貸アパートを建ててみてはいかがでしょうか。住居系の投資物件は収益性が高く、加えて賃貸物件の場合は土地評価額が抑えられるため、固定資産税や相続税の節税効果も期待できます。しかし、居住性の高さが求められるため建築費用が高額になり、また年月が経てば建物・設備の経年劣化も避けられません。定期的にリフォームを施さなければ入居者に嫌厭されて空室状態が続き、家賃収入がゼロになればローン返済も滞ってしまいます。

2．ロードサイド店舗

交通量の多い幹線道路沿いの土地なら、スーパーマーケットやコンビニエンスストア向けの賃貸店舗の需要が見込めます。商業利用なので賃料が高く設定できるほか、住宅のように高い居住性が求められないため、比較的低コストで建築することができます。ただし、大型店舗になれば初期投資が高額になるほか、入居した店舗が周辺の購買ニーズに合わない場合は、売上げが低迷し家賃滞納や早期退去につながるリスクがあります。

3．月極駐車場

公共交通機関が未発達の郊外エリアでは「クルマは1人に1台」が当たり前です。そのため、自宅敷地内に駐車スペースが確保できない家庭は近隣の月極駐車場を借りることになります。月極駐車場はコインパーキングのような料金精算設備がいらないため初期費用を低く抑えられるほか、管理の手間もほとんどかかりません。そのかわり、賃貸料は毎月数千円程度と安い上、住宅用地のような税軽減措置の特例も適用されません。

4．コインランドリー

一人暮らしの学生が多いエリアであればコインランドリーの需要が見込めます。ほぼ無人営業のため人件費が抑えられ、省エネ仕様の洗濯機器を揃えれば毎月のランニングコストも低く抑えられます。しかし、新装開店時に広告宣伝を行うことが必須で、固定客が付くまで数か月かかることもあります。加えて、梅雨時は利用客が増えますが、夏場など薄着の季節は来店頻度が減るなど季節によって売上げにムラがあります。

5．介護施設

郊外エリアでは高齢者向け介護施設、いわゆるサービス付き高齢者向け住宅（以下、サ高住）のニーズも高まっています。なぜなら、郊外のサ高住は都心部と比較して施設利用料が安く、受け入れ枠が多いため早期入所できるからです。加えてサ高住は固定資産税や不動産取得税の節税効果のほか、建築費の公的補助も受けられます。しかし、バリアフリー対応や医療機器設置の必要があるため建築費用が想定以上に高額となることや、優良な介護事業者探しに時間がかかるなどの難点があります。

6．ガレージハウス

郊外立地であるからこそ高いニーズと収益性を得られるのがガレージハウスです。ガレージハウスとは、居住空間と駐車場（あるいは倉庫）が一体となった賃貸住宅のことです。都心部ではたとえ億ションでも全戸分の敷地内駐車場を確保している物件は少なく、「駐車場は近隣で探す」が常識となっています。「愛車は身近に、できることならリビングから眺められるような場所に置きたい……」、ガレージハウスはそんなクルマ好きの夢を叶えてくれる住まいです。その一方、エンジンの騒音や振動、排気ガスの換気対策など、一般住宅と比べて建築コストが高くなりがちな点が課題になります。

「プレミアムガレージハウス」3つの特長

駐車場として使用するだけでなく、スポーツトレーニング機器やD.I.Y.キットなど趣味のアイテムも余裕で置くことができる大容量スペースと快適な居住空間が融合されたガレージハウスは、趣味多彩な富裕層を中心に人気が高まっています。

そんな中でも入居率9割以上、入居待ち件数7,000件以上^＊を誇るのが、株式会社フィル・カンパニーの「プレミアムガレージハウス」です。高額になりがちな建築費用や賃貸運用コストを最小限に抑える企業努力とともに、高い需要に基づく安定した家賃収入が期待できます。住宅用地としての節税効果と高い賃貸ニーズに支えられたガレージハウス投資は、郊外立地であることを逆手に取った有益な土地活用法と言えます。

＊2024年4月時点。竣工後6ヵ月未満の物件は除く