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新築価格は高騰、家賃も緩やかに上昇しているが…
現在、新築マンション価格は高騰の一途を辿っており、東京都心3区（千代田区・中央区・港区）の平均坪単価は1,000万円を超える勢いで推移している。家賃相場も売買価格ほどの勢いはないものの緩やかな上昇傾向にある。新築ワンルームの家賃相場を見ても、都心3区で月額15万円前後、その他の区でも10万円前後まで上昇している状況だ。しかし売買価格が高騰している分、都心物件の利回りはアパートローン金利と同様の2～3％程度に留まっている。
一般的に投資用ワンルームの家賃は築10年の段階で70％程度まで下がるといわれる。10年後、都心3区の物件なら月額10.5万円、その他の区なら月額7万円程度まで下がり、加えて利回りも劇的に悪くなるということだ。それにもかかわらずローン返済は新築時と同様に続き、以降金利が下がることも考えられない。返済計画を誤れば10年目にしてデフォルト、最悪は破綻してしまう危険性もある。
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なぜ「家賃下落」は起きるのか？
地方に暮らす若者が、進学や就職のために都心で新居を探すのは一苦労だ。その点、新築物件なら現地を内見しなくても安心して入居申込みができる。室内のインテリアはもちろん、キッチンやバスルームなどの水回りも新品であることが確実だからだ。春の引越シーズン、相場よりいくらか家賃が高くても新築物件の方が優先的に成約していく。しかし2年目以降は“中古”に成り下がり、築10年にもなれば家賃を下げない限り見向きもされなくなる。
「新築プレミアム」が上乗せされている
中古物件には、他人が暮らしていた気配や得体のしれない汚れ、経年劣化による設備の不具合など、生活上の不快さが満載されている。一方、新築物件は何もかも未使用という点に「プレミアム（増額）」が付く。しかし一度誰かが暮らしてしまえばプレミアムは消滅してしまう。
近隣競合物件との差別化対策
新築物件は、ある程度の賃貸ニーズが見込めるエリアであれば無条件で入居者を勝ち取ることができる。しかし中古物件になれば「フリーレント付き」や「インターネット無料」などの入居者特典を付けて近隣競合物件と戦わなければならない。それでも入居者が決まらない場合は、最後の手段として家賃を下げざるを得ない。
周辺エリアにおける賃貸ニーズの変化
周辺の大学や工場に通う人たちの入居を見込んで新築したものの、数年後にそれらの施設が移転・撤退してしまえば、空室が増え、家賃収入も途絶えてしまう。この場合は家賃を下げても空室が埋まらない場合が多く、新たな賃貸ニーズを模索するために建物の全面リフォームを施すなど余計な経費がかかってしまう。
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新築家賃そのままで高利回りのアパート経営は可能か
新築時は順調と思われた不動産投資も、年数を重ねる毎にさまざまな壁と直面することとなる。それは初心者のみならず、ベテラン投資家であっても避けて通れない。経年の課題にいかに対応すべきか、そのアドバイスを得るためプロを味方につけることも重要だ。
そこでお勧めしたいのが、不動産投資におけるさまざまな課題を斬新なアイディアで解決するハウスリンクマネジメント株式会社だ。同社は、不動産購入から賃貸経営までワンストップ、しかも高利回りの賃貸経営を実現する新築アパート投資「カインドネスαシリーズ」を提案している。
「カインドネスαシリーズ」の優位性① 築10年以降も変わらない家賃設定
中古物件にとって避けては通れない家賃下落のリスクを回避するため、「カインドネスαシリーズ」では新築時からプレミアムを付けず中古相当の周辺相場で家賃を設定している。そのため築10年以降も家賃収入は変わらず、ローン返済も無理なく続けられる。
「カインドネスαシリーズ」の優位性② 賃貸ニーズを的確に把握
入居者が求める理想の住環境像を把握していれば、中古物件であっても空室の悩みと無縁になれる。「カインドネスαシリーズ」を提案するハウスリンクマネジメント社は、長年の賃貸管理実績から時代にあった入居者ニーズを察知し、投資家に対し的確なアドバイスをしてくれる。
「カインドネスαシリーズ」の優位性③ 高い入居率＆高利回りが叶う
新築時から中古相場に合わせた家賃設定をすれば、賃貸市場では「新築なのに割安」と受け止められるため入居申込みが殺到する。加えて10年以上の長いスパンで収益計算しているので、10年後も高い利回りが維持される。
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はじめての不動産投資、まずはプロに相談を
不動産投資を実践するには、エリアの選定、建物・間取りの設計、家賃調査、資金計画、賃貸管理・運営方法などさまざまな事前準備が必要となる。
数多ある不動産投資専門書を読み漁ることも一つの方法だが、現場を知るプロフェッショナルのアドバイスに勝る情報はない。まずは不動産会社が開催する投資セミナーなどに参加し、現在の市場動向などについて知ることからはじめてみよう。
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