「木造中古アパート投資」の効果を最大化する「不動産投資ローン」の活用メリット

不動産投資における「レバレッジ」効果とは

不動産投資の指南書などでよく目にする「レバレッジ」という言葉、どんな意味かご存知でしょうか。これは子供のころ学校で教わった「テコの原理（ごく小さい力で大きなモノを軽々と動かす）」に由来します。不動産投資に置き換えれば、「最低限の資金で投資物件を手に入れ、より高い収益を上げる」といったところでしょうか。

投資用不動産を購入する場合、現金一括払いか、金融機関から融資を受けて分割払いするかの二択になります。現金で全額支払ってしまえばローン返済の煩わしさがない反面、手持ち資産が激減、またはゼロになります。一方、分割払いを選んだ場合は手元にいくらかの資金が残せるため、次なる投資を考えることもできます。

同じ投資額なのにより高いリターンが望める

たとえば手元に3,000万円の現金があったとします。これで総額3,000万円の小規模アパートを一括払いで購入し、利回り10％で賃貸運用した場合、年間家賃収入は300万円（3,000万円×10％）です。

一方、この3,000万円を頭金にして総額6,000万円の中規模アパートをローンで購入し、同じく利回り10％で賃貸運用した場合、年間家賃収入は600万円（6,000万円×10％）と倍になります。ここからローン返済額160万円（金利4％・返済期間35年で計算）を差し引いたとしても、現金一括払いより100万円以上高い収益が見込めるのです。これが不動産投資におけるレバレッジ効果です。

インターネット上には数多の不動産ポータルサイトがあり、収益性の高い投資物件が日々ラインアップされていますが、購入したいものがあっても「資金が足りない」と諦める人がほとんどでしょう。しかしレバレッジの考え方が理解できれば、高額物件購入の不安も払拭されます。むしろ、資金不足を理由に収益性の高い優良物件を買い逃すことの方が問題と思えてきます。

不動産会社の実績次第で優遇ローンも利用できる

一言に「不動産会社」と言っても、マイホーム向け一般住宅の売買が得意な会社、若い人向けのワンルーム賃貸・売買が得意な会社、賃貸管理をメインに請け負う会社などさまざまあります。「迷ったら大手不動産会社に駆け込めば何とかなるだろう」と考える人もいるようですが、大手だからといってあらゆるジャンルに万能というわけではありません。

投資用不動産について相談する場合は、アセット・マネジメント、およびプロパティ・マネジメントに長けた不動産会社を選ぶことが大切です。具体的には、取扱物件の保証システムや入居稼働率などの面でユーザー評価の高い会社を選ぶことです。こうした実績のある会社は金融機関からの信頼も厚く、条件によってはフルローンの利用が可能になるケースもあります。

返済計画の読み違いや逆レバレッジに注意

不動産投資ローンは資金面で不安のあるサラリーマン投資家にとってもありがたい存在です。会社勤めをしながら、不動産管理会社のサポートを受けて健全な賃貸経営が続けられれば、定年退職後の安心にもつながります。とはいえ、ある程度のリスクは想定しておいた方が賢明かもしれません。

考えられるリスクのひとつは「本業のトラブル」です。勤務先の業績が悪化したために減給されたり、最悪はリストラされて失業するなど、ローン返済期間中に収入状況が変化し、資金調達が思うように進まなくなってしまうことです。

もうひとつは「空室」です。入居者がなかなか決まらず複数戸の空室状況が長く続けば、家賃収入から捻出していたローン返済が滞ります。空室の原因としては、周辺相場と比較して募集家賃が高すぎること、室内リフォームが行き届いていないことなどが挙げられます。

「金利上昇」のリスクもあります。コロナ禍が一段落して景気回復の兆しが見えてくると、「住宅ローン金利が上がってくるのでは？」という憶測も出ています。前項の事例のように利回り10％程度の収益が得られている物件であれば当面は心配はありませんが、新築・築浅物件の場合は利回り3～4％と低収益の場合も多く、ローン金利と所有物件の利回りがあっという間に逆転して「逆レバレッジ」になる可能性があります。