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総合住宅展示場「ハウジングステージ」の『モデルハウス見学（
住宅購入価格が過去最高額を更新！
国土交通省の『平成3年度 住宅市場動向調査』によると、新築住宅（注文住宅）の購入価格の全国平均額は、5,112万円（土地込み）です。平成29年度の調査の4,334万円から778万円上昇し、過去最高額となりました。そして購入資金を金融機関から借りた世帯の64.2％が変動金利を選択しているのが特徴です。
一方で「住宅ローンの負担感」については「非常に負担感がある」「少し負担感がある」の合計はなんと63％に及びます。購入価格の高さもあって余裕のある返済ではないことが分かります。
今後変動金利が上昇し返済額が高くなってしまったら、この負担感は悲鳴に変わるかもしれません。変動金利が高くなっていく未来が見え始めた現在、これから住宅購入を予定している方はどのように考えるべきでしょうか。
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パワーカップル「住宅ローン7,500万円」で破産の未来
金利上昇によって破綻しかねないのは世帯年収が低い家とは限りません。場合によっては世帯年収が1000万円を越すパワーカップルでも行き詰まってしまうのです。
【Kさん家族】
夫：年収800万円 36歳
妻：年収600万円 35歳
子供：2人
購入価格：7,500万円
住宅ローン：元金7,000万円 金利0.4％ 35年返済
K家の毎月の住宅ローンの返済は15万5,300円。手取り年収が1,000万円程度のKさん夫婦にとっては無理のない返済額です。当初変動金利には不安があったものの、FPから変動金利には二つの安全弁があると説明されました。
・5年ルール
・125％ルール
これは、金利は半年ごとに見直されるものの返済額が見直されるのは5年に一度、そして返済額は従前の125％が上限となる、というものです。いくら金利が上がっても返済額が青天井に上がらないと聞き、Kさん夫婦は安心していました。
しかし、家計に危ない兆候が見てとれます。
Kさん夫婦は資産運用に目覚め、3ヵ月分の生活費相当の現金を残してあとは投資信託や変額保険などに投資。普通預金には100万円程度しかありません。そんなKさんに悲劇が襲います。返済開始から5年後、金利は0.9％に上昇。返済額は19万2,110円に。4万円近くも上がりましたが、計算すると125％以下に抑えられています。
本来であれば一部繰上げ返済を行い元金を減らすことで返済額を抑えられるはずですが、Kさんにはすぐに使える預貯金がありません。投資信託や変額保険を解約するしかないため、やむをえずそのまま返済を続けることに。
ところがそのさらに5年後、金利は1.7％まで上昇。返済額は21万1,219円。さすがにこのままでは恐怖を感じるため固定金利に借り換えしようとしたのですが、Kさんの年齢はそのとき46歳。2年前に大腸ガンを経験していて住宅ローンの借換えは不可能です。さらには娘さん2人の大学進学が迫っていて、繰上げ返済をするゆとりがありません。
このように、たとえ世帯年収が高くてもポートフォリオが偏っていれば変動金利の持つリスクに対処ができず家計は破綻へと向かっていきます。損失があっても投資信託や保険を解約することになります。それに加えて年収が減ったら自己破産さえありえます。
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金利引き上げの動向は？
2022年12月に日本銀行が方針の転換を発表し国債の金利が上昇を始めました。これによって長期固定金利型の住宅ローンの金利も上昇しています。
しかし変動金利の上昇につながる方針はまだ発表されていないのが実情です。日本は主要国で唯一、金融緩和を続けている国なのです。しかしマーケットからの利上げの圧力は相当なもので、現在の金融緩和が継続していくと誰も言い切れなくなっています。
現状では変動金利がかなり低く抑えられていますが、大手シンクタンクは2028年頃から上昇を始めるのではないかと予想しています。
国債の金利が上がれば各銀行がポートフォリオの構成の見直しを行う可能性があります。ゼロ金利時代に優秀な運用先だった住宅ローンが今後優先ではなくなり、優遇金利が少なくなるかもしれません。こうして日本銀行が金融正常化に入る前に変動金利が上昇するシナリオも十分にあり得ます。
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住宅ローン借り入れの際のポイントと注意点
変動金利は依然として低水準であるため魅力があります。もし変動金利を利用するとしたら、リスク対策のために次のことを意識しましょう。
・全額ローンは避ける。諸費用分は自己資金で用意する
・金利が上昇した時のために繰上げ返済の原資を貯めておく
もし将来金利が上昇したら、借換えが選択肢のひとつです。その時に全額ローンで購入した人は借換えが難しくなります。特にネット銀行は担保価値を重視するため、住宅ローンの残債に対して担保価値が低ければ審査はNGとなります。諸費用分は物件の価値ではないため自己資金で支払いましょう。
また繰上げ返済用の原資はすぐに調達できるように普通預金で用意するべきです。金融商品で積み立てていると解約が必要になり元本を割ってしまうこともあり得ます。もし何らかの理由で預貯金が難しいという家計であれば変動金利は避けるべきですし、そもそもの住宅予算の見直しが必要です。
次に全期間固定金利（フラット35）を利用する場合です。
最大のデメリットは金利の高さです。しかしこの金利を支払ってでも選択すべきメリットがあります。2023年4月からフラット35の適用条件が変わります。一定水準の省エネ性能が求められます。他に長期優良住宅の仕様やZEHなどの条件をクリアすると金利が下がる制度もあります。
フラット35を利用できるということは高性能で維持費が安い建物であるということです。むろん全てがそうだとは言いませんが、一生のランニングコストが抑えられるような高性能の家を選ぶことで、変動金利との利息の差を埋め、かつ返済額の上昇リスクを避けられます。
表面上の金利の比較ではなく、住宅のランニングコストと合わせて考えてみてはいかがでしょうか。
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