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誰の目にも明らかな「大空室時代」の到来
2019年4月26日、総務省統計局が「平成30年住宅・土地統計調査結果」を発表しました。本調査によると、2013年の前回調査時と比べ、国内の住宅総数は179万戸増加の6242万戸、空き家戸数は26万戸増加の864万戸で、いずれも過去最高を記録。住宅総数に占める空き家の割合も13.6%で、過去最高水準を更新しています。
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日本全体では人口が減り続けていくにも関わらず、住宅建築は逆に増加を続けているので、今後も平均空室率は上がる一方でしょう。不動産オーナーにとって、入居者を獲得するための競争が、ますます激しくなるといえます。
実際、今後の不動産経営を危惧する不動産オーナーや地主さんも多いでしょう。その思いや悩みは、たとえば以下のようなものでしょうか。
「親から受け継いだ土地があるので、さまざまな住宅業者から土地活用や賃貸物件経営をすすめられている。しかし、これから人口減少・家余り時代になることを考えると、とても業者さんたちが提示する皮算用が長期的に続くとは思えず、経営していく自信がない」
「近い将来の相続を見据えて、少しでも有利な形に資産を組み替えておきたい。しかし、いま賃貸物件を建てると「負動産」になってしまうのではないかと子供たちにいわれ、どうしたものかと悩んでいる」
「できれば、積極的に賃貸物件運用をしたいけれども、所有している土地が、賃貸住宅にはあまり向かない状況（開放面が北向き、騒音の激しい幹線道路沿い、近所に競合物件が多い等）なので、これからの競争激化を考えると、二の足を踏んでしまう」
そういった懸念点の解決策となり得るのが、24時間楽器演奏可能な防音賃貸マンション＝「ミュージション」です。
「本当の差別化」が実現させる「高収益×安定」経営
ミュージションは、一言でいうと、高い遮音性を備えたマンションです。そのため、入居者はピアノ、エレキギターやトランペットなどの楽器を、24時間いつでも好きなときに演奏することができます。2000年に「ミュージション川越」を建設して以来、2019年4月時点で16棟（449戸）にまで増加しています。
ミュージション全体の運営状態として、
●周辺の賃料相場より約30％も高い家賃設定が可能な高収益経営
●年間平均稼働率97.3％の安定経営
という、空室に悩むオーナーにとっては、信じられないような状況が続いています。
多くの地主さんや不動産オーナーを悩ませる、競合物件や空室率といった問題は、ミュージションにはほとんど関係ないといっても過言ではありません。その理由は、賃貸マンションにおける「本当の差別化」を実現しているためです。
「差別化」という言葉自体は、ほとんどの不動産オーナーが何度も耳にしていることでしょう。人口減少社会のなかでも建築が止まない賃貸物件は、設備・仕様ともに似たようなものばかりです。新築物件ほど有利になる以上、築古物件が家賃引き下げ競争に巻き込まれないためには、内容面で差別化を図ることが不可欠です。
そこで、たとえば「ペット共生」や「バイカー向け」といった、さまざまな工夫が行われています。確かに、周辺に同様企画のマンションが存在しなければ、それも差別化につながるかもしれません。しかし、ここで問題になるのが「本当の差別化」を実現できているかどうかです。費用対効果が高く、かつ簡単に真似されない差別化を図るのは、本当は非常に難しい課題です。
たとえば、ペット共生マンションは、共用玄関にペット用の足洗い場を作ったり、各戸の玄関にリードフックをつけたり、住戸の床材や壁紙を爪でキズつきにくい素材にしたりといった設備・仕様と、管理規約によって実現します。しかし、これらはどちらかといえば、表面的な部分の追加・変更であり、簡単に取り入れることができるものです。つまり、そのペット共生マンションが成功したなら、近隣の競合相手にも簡単に真似される可能性があります。一時的には優位になるでしょうが、5年、10年あるいはそれ以上の期間にわたって競合を引き離す「本当の差別化」にはなりにくいのではないでしょうか。
取締役
資産活用部 部門長 渡邊裕介氏
一方、高い遮音性を特徴とするミュージションの場合はどうでしょうか？ 実は、お金に糸目をつけなければ、ミュージションと同程度に遮音性を高めることは可能です。極端にいえば、床コンクリートや壁材の厚さを2倍・3倍にすれば、それだけでも遮音性を高めることができます。しかし、それでは建築コストも高くなってしまい、費用対効果は見込めません。
そこでミュージションでは、建築費の増加をできるかぎり抑えながら、なおかつ遮音性を高める方法を採用しています。これには、数多くのノウハウの積み上げが必要であり、一朝一夕で実現できるものではありません。だからこそ、「本当の差別化」につながるのです。
「24時間楽器演奏可能」というわかりやすく強力な特徴を持つミュージションには、高い需要が見込まれます。いつの時代でも、音楽を愛し、楽器演奏の必要がある人は、プロ、アマチュアをあわせて必ず一定割合で存在するからです。文部科学省の学校基本調査によると、音楽関係の学科の生徒数は、2018年度には1万5,292人にものぼります。一方、その人たちが求めるいつでも楽器演奏をしたいという需要に対して、「24時間楽器演奏可能」なマンションの供給は圧倒的に少数です。そのため、必要性がある人はミュージションを選ばざるを得ません。
確かな需要があり、費用対効果が高く、簡単に真似することはできない・・・。これが「本当の差別化」を実現するミュージションの神髄です。
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