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ワンルームマンション投資の「出口戦略」の立て方

前回は、物件の価格下落リスクに備える「一部繰り上げ返済」の概要について説明しました。今回は、ワンルームマンション投資の「出口戦略」の立て方について見ていきます。

「長期保有」が前提のワンルームマンション投資

投資では常に入り口と出口を考えておく必要があります。株式投資なら株式を購入するのが入り口、売却するのが出口です。成り行きで売り買いするより、購入する時に「○○円になったら売ろう」などと出口のことを考えておくと、効率的な投資ができます。

 

ワンルームマンション投資も同じです。購入時に、出口をどう想定するのかを考えておくことで安全性が高まります。

 

ワンルームマンション投資の場合、通常は短期的な売却益を期待するよりも、長期保有が前提の投資戦略となります。家賃と節税分が利益となるので、出口を考える時には「売らない」という選択肢もあります。

 

「大きな現金が必要」などの事情がない限り、ずっと保有して家賃収入を得るのです。ローンを支払い終えた後は家賃収入のほとんどが手元に入ってくるので、安定的な収入源となります。

 

売却による出口を想定する場合には「投資」と「回収」を意識しながら市場の動向を見極めることが大切です。

「売却するタイミング」はどのように決めるのか?

「投資」と「回収」とは、投資した金額に対していくら回収できたかになります。

 

単純に考えると、1900万円で購入した物件は1900万円で売却できないと損をするような気がしますが、ワンルームマンションの場合は売却するまでに家賃収入があるので、そう決めつけるのは間違いです。

 

【図表】のように「売却するまでに得た家賃」を売却価格に加えたものが購入額を上回れば、この投資は成功したことになります。

 

「投資」と「回収」の大まかな考え方を理解しておくと、売却するタイミングを決めやすくなります。

 

しかし、実際の物件の価格は相場によって上下するので、「○年後に投資額よりも回収額が上回る」と予想するのは困難です。また、実際には節税金額や諸経費・ローン金利があるため、計算はもっと複雑になります。

 

【図表 「投資」と「回収」のイメージ】

株式会社For Realize 代表取締役

1974年生まれ。大学卒業後、一部上場不動産会社10年間勤務。 その後、マンションデベロッパーで取締役を務め、2011年株式会社For Realizeを設立して代表取締役に就任。 これまでに扱った不動産取引は数千件以上。 自身でも収益不動産を数多く所有し、マンション経営を行っている。

著者紹介

連載忙しい勤務医のための「ワンルームマンション」投資戦略

本連載は、2016年8月10日刊行の書籍『医師のための 新築ワンルームマンション投資の教科書』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

 

医師のための新築ワンルーム マンション投資の教科書

医師のための新築ワンルーム マンション投資の教科書

岸 洋嗣

幻冬舎メディアコンサルティング

高齢化や医師不足によりハードワークを強いられる現代の医師。寝る間も削り働く現状では資産形成など二の次という人が少なくない。しかし、かつては預けるだけで資産形成ができていた預貯金も、超低金利と進むインフレ、そして…

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