(※写真はイメージです/PIXTA)

投資経験がない方のなかには「不動産投資は不安」と考えるケースが多くみられます。そう思う主な要因は3つあります。1つ目は、投資した金額(元本)が減る可能性があること。2つ目は、物件購入のための借金を抱えること。3つ目は、入居者や不動産会社とトラブルになる可能性があること、です。しかし、この3つの不安は本当でしょうか。現物の不動産投資を例に、これらの不安をもう少し掘り下げてみることにしましょう。

借入金は物件と入居者が返済する

不動産投資の不安を生む2つ目の要因は借金です。不動産投資は、株などの投資と比べて必要最低金額が大きく、銀行などの金融機関から借り入れをして物件を買うケースが多いといえます。一般的な感覚として1,000万円単位の借金を抱えるのは不安です。返済不能になったらどうしよう、と考えるからです。

 

ただし、このリスクもきちんと理解しておく必要があります。返済不能になる原因は、借入れ金額が返済能力を上回っている場合です。返済不能になると借入先の銀行なども困りますから、それを防ぐために借入れ可能な上限の金額を定めています。これは借主となる人の属性や購入する物件の価値などを踏まえて決めるもの。簡単に言えば、原則として個人の返済能力や物件の価値以上のお金を借りることはできないため、返済不能になる可能性も小さいということです。

 

もちろん、返済が難しくなる可能性はあります。例えば、入居者がつかずに空室が続いたり、家賃相場が急落して収入額が減ったりするケースです。ただし、このようなリスクは入居者がつきやすい物件や相場が安定している地域の物件を選ぶことによって対策できます。

 

言い方を変えると、借入れするのはオーナーとなる投資家ですが、借入金を返済するのは物件であり、物件を借りる入居者であるということ。絶対に借金したくない、と考える場合は別ですが、借入金は実質的には物件と入居者が返済すると考えれば、オーナーが自力で全額返済するわけではなく、借金を抱えることに過度に不安を感じる必要はないのです。

 

(※写真はイメージです/PIXTA)
(※写真はイメージです/PIXTA)

トラブルは事前準備で防ぐことが可能

3つ目の不安要因はトラブルです。不動産投資を検討中の人の中には、不動産会社に騙されるのではないか、入居者との間で家賃滞納や退去のトラブルなどが起きるのではないか、と不安に感じている人もいることでしょう。

 

実際のところ、国民生活センターなどには、高く買わされた、強引に買わされたといった業者とのトラブルが報告されています。入居者トラブルで最も多い家賃滞納についても、賃貸物件の2.1%は丸々1ヵ月、1.1%は2ヵ月以上の割合で発生しているというデータがあります(日本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅市場景況感調査」)。これらは安全な資産運用を脅かす要因です。

 

このリスクを抑えるには、オーナーとなる投資家自身が勉強するしかありません。不動産会社に対しては、例えば、販売実績をみる、複数の会社から話を聞く、相手のいうことを鵜呑みにしない、といった方法でトラブルを予防することができます。入居者についても、きちんと属性を確認する、過去の入居者のトラブル事例を知るといったことができるでしょう。

 

そもそも、どんなことであれ勉強不足で挑むのは危険です。自分の安全を守るためには最低限の勉強をしておく必要があります。それさえできていればトラブルは未然に防げる可能性が高いといえます。実際、1ヵ月以上の家賃滞納は3.2%ですが、見方を変えれば96.8%は滞納がないということです。

 

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所
【図表】家賃滞納率(2020年10月~2021年3月) 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所

まとめ

「怖い」「不安」といったイメージは、そのほとんどが感覚的なものです。きちんと調べ、勉強してみれば不安要素が解消できることもありますし、ネガティブなイメージにとらわれてしまうことで、投資で収入を得るという選択肢を最初から排除してしまうのはもったいないことです。

 

また最近は不動産クラウドファンディングやREITなどのように少額でも不動産投資ができる商品も登場してきました。

 

投資にはどんな効果があるのか、どんなリターンがあるのか、どんなリスクを受け入れる必要があるか、リスクを抑える方法はあるかなど、複数の視点から検討してみることが資産運用の大事なポイントです。

 

 

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    ※本連載は、J Sync株式会社が運営する『OWNERS.COM』(https://cf-owners.com/)のコラムを転載したものです。

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