地目

登記簿に記載された土地の用途のことで、23の区分があります。不動産登記法により登記官が設定します。主なものとしては宅地、田、畑、山林、雑種地などがあります。

ただし、登記簿上の地目と実際の利用状況が一致しないことも少なくありません。例えば、建物が建っているのに畑のままのこともあります。

田や畑といった農地の場合、売買するために農業委員会の許可が必要で、別途手続きをすることになるので注意が必要です。

私道負担

国や各自治体が所有管理している道路が公道と呼ばれるのに対して、それ以外の個人や団体等が所有している道路は私道と呼ばれます。

敷地である土地に私道部分がある場合、「私道負担あり」と記載されます。私道部分は容積率や建ぺい率の計算上、敷地面積に含まれないなど、いろいろ制約が伴うので注意が必要です。

取引形態

取引形態とは、その物件の取引において不動産会社がどのように関わるかということで、売主、代理、媒介（仲介）に分かれます。

売主は、不動産会社が所有する物件を直接、自社で売り出しているケースです。新築物件に多いですが、中古物件でも時々あります。

代理は売主が別にいて、その売主から代理権を与えられた不動産会社が、売主に代わって取引を行うケースです。代理権をもつ不動産会社との間で結んだ契約は、法的には売主と契約を行ったことと同等に扱われます。

媒介は仲介ともいわれ、不動産仲介会社が売主と買主の間に立って取引のサポートを行うケースです。

売主、代理、媒介（仲介）の違いでいちばん重要なことは、費用の点です。媒介については買主にとって仲介手数料という費用がかかります。その額は物件価格によって宅地建物取引業法に次のように上限が定められています（いずれも税別）。

●取引額200万円以下の部分………………………取引額の5％以内

●取引額200万円を超え400万円以下の部分……取引額の4％以内

●取引額400万円を超える部分……………………取引額の3％以内

また、取引額が400万円を超える場合は次の速算式で算出することができます。

【物件価格×3％＋6万円（税別）】

媒介についてはさらに、売主と不動産会社との関係で3つのパターンがあります。

第一に専属専任媒介です。これは不動産会社一社のみに専属で売却を依頼しているもので、売主は自分で買い手を探すことができない代わりに、依頼された不動産会社は5営業日以内にレインズへの物件登録と1週間に1回以上の業務報告が義務付けられています。

第二に専任媒介です。これは専属専任媒介と同じく不動産会社一社のみに依頼するものですが、売主が自分で買い手を探すことは禁止されていません。その分、レインズへの物件登録は7営業日以内、業務報告は2週間に1回以上となっています。

第三に一般媒介です。売主は不動産会社一社に限定する必要はなく、複数の会社に同時に依頼できますし、自分で買主を探すこともできます。一方、レインズへの登録や業務報告は任意です。

買い手としては、物件広告を出している不動産会社が専属専任媒介や専任媒介で一社だけなのか、それとも一般媒介で複数社があるのかどうかという点に注意が必要です。