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非公開物件情報は貴重で価値がある
まず誤解している人も多いですが、「お客様」だと思っている投資家は論外です。
買取業者の営業マンという意識を持って接することが大事です。
こういう意識で対応されている投資家は上位5％（私の勝手な体感で根拠なし）かと感じていますので、これが出来るだけで強いと思います。
また飛び込みで周辺業者を回るなどの営業活動も大事です。
私は周辺業者への定期的な訪問を今もしております。
また不動産業者は取引が流れると手数料が入らなくなるのですごく嫌がります。
ですので、融資特約（融資が流れたら契約を流すことが出来る）での契約は正直嫌です。
出来るだけ、融資特約なしで買います、と言って物件を抑えるべきです。
ほんとにいい物件は融資特約ありでは買えないことが多いです。
■不動産仲間からの紹介
私は仲間内でお互い購入時に紹介料を支払い、物件情報を回しあっています。
非公開物件情報は貴重です。お金を払ってでもいい物件情報は、貴重で価値があります。
▶融資についての考え方
基本的に不動産投資で生活できるレベルを目指すとなると現金だけでは難しく、融資活用がメインとなります。
また借入を受けずに不動産投資をしたいという方は、特に戸建投資専門でされている方では多くいます。
それでも全然結果を出している方も多いですが、儲かる物件であれば、借入してでも購入すべき、そもそも借入するほどの自信がないのであれば、不動産投資をしない方がいいという考えを持っています。
最初は現金で買ってもいいかもですが、使えるなら次回以降は融資を引くことを個人的には推奨しています。
不動産投資の利益は不動産を売却したときに得られる、転売益（いわゆるキャピタルゲイン）と家賃収入などで得られる運用利益（インカムゲイン）で利益を出すものになりますが、融資条件は運用利益に大きく関わります。
極端な話、いままでとりあえず安く買えばいいという話をしましたが、多少割高でも融資条件が良ければOK、現金買いで金利が掛からないので、採算が合うというケースもあります。
「イールドギャップ」という考え方があり、物件の利回りから金利を引いた粗利ざやで評価することが大事です。
個人的にはボロ戸建ならイールドギャップ10％以上、一棟モノであれば、7％以上は目指してほしいと思っています。
※あくまでざっくりした条件で、利回り以外の物件の価値次第ではもっと高く買ってもいい、安く買わないとあかんかったりします。
また現金が残るのかという観点も重要です。
▶家賃‒銀行返済‒経費‒税金＝手残り現金
となります。
仮に金利が安くても融資の返済年数が短いと毎月の返済額が重く、手残りが赤字になります。
毎月のランニングコスト以外に、空室損・広告料、将来的な大規模修繕費（外壁塗装、配管交換など）があります。
ざっくりとして、満室家賃の25～30％は経費で消えるという認識をしてほしいです。
空室率・広告料が高く、単身向けなどで入居期間が短く回転が多い物件ほど高くなる傾向があり、購入時も単純に利回りが出るから買いというものではないです。
上記諸々を考慮すると、満室家賃に対する毎月の返済額の割合（返済比率といいます）は50％以下にすべきだと言われています。
そこを意識して、借入をいれると良いかと思います。
大津社長（若杉龍志）
日本リーシング不動産株式会社代表取締役
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