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「こんなはずでは…」タワマン暮らし〈世帯年収1400万円〉のパワーカップル、購入時に気づけなかった深刻リスク

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「こんなはずでは…」タワマン暮らし〈世帯年収1400万円〉のパワーカップル、購入時に気づけなかった深刻リスク (※写真はイメージです/PIXTA)

2022年上半期首都圏の新築マンションは、販売戸数こそ減少したが、平均価格は前年同時期よりも上昇した。価格上昇の理由は、駅近・高価格帯のタワマン人気だ。いまなお大人気のタワマンだが、その一方で売却に追い込まれる人も増えているという。原因は何か。

首都圏マンション価格、平成バブル超え

東京23区を中心に、首都圏近郊の新築マンション価格が高止まりしている。


不動産経済研究所によると、2022年6月時点での東京、神奈川、埼玉、千葉の新築マンション平均価格は1戸当たり6,450万円と、1990年の平成バブル期の6,123万円を超えた。なかでも東京23区の高騰は顕著で、平均価格はなんと8,103万円だ。厚生労働省の『令和2年賃金構造基本統計調査』によると都内の会社員の平均年収595万2,000円だから、平均年収のおよそ13.6倍。普通に働いている会社員からすれば、とても手が出ないのではないか。

 

ところで、なぜここまで価格が高騰しているのだろうか。人件費や資材価格の上昇、円安といった要因ももちろんあるが、大きな理由として「タワーマンションの増加」が挙げられる。

 

以前であれば、タワマンの建設エリアといえば東京都心から湾岸部が中心だったが、近年では郊外のみならず、地方の中核都市にまで建設されている。そんなこともあり、高層建築の威容も見慣れ、プレミア感がやや薄れてきたが、それでも東京都心の物件は別モノで、郊外の物件でも高層階なら億超えは普通だ。東京都心の物件には「全戸億越え」もある。なお、2021年の販売最高額は「パークコート神宮北参道ザ タワー」(専有面積238.55㎡)の13億7,000万円だ。ここまでくると庶民には想像しがたい。

 

では「億ション」に暮すのは一握りの富裕層だけかというと、実情は少し違う。近年、億超えタワマン市場を引っ張っているのが「パワーカップル」と呼ばれる夫婦である。「パワーカップル」には厳密な定義はないが、だいたい「世帯年収1,400万円以上、個人年収700万円以上、30〜50代の高収入カップル」といったところだろうか。なにより、彼らの特徴として「高い消費意欲」がある。

 

働き盛り世代で世帯年収が高く、消費意欲も旺盛なパワーカップルは、通勤にも家庭生活にも便利で、洗練された雰囲気も味わえる、都心の高額タワマンを選んでいる。

タワマン購入に潜む「破産リスク」とは?

ニッセイ基礎研究所のレポートによれば、夫婦とも年収が700万円以上の世帯は、2016年では全国で25万世帯全世帯のうちの約0.5%、共働き世帯の1.8%だという。

 

しかし、このような「勝ち組パワーカップル」でも、億ション購入の負担は重い。購入の際は単独のローンではなく、たいていがペアローンを利用することになるが、不動産会社の営業も「ペアローンにすれば、夫婦共に住宅ローン控除を使えますよ」とメリットを強調し、積極的だ。

 

仮に世帯年収1,400万円のパワーカップルが、1億円のタワマン購入する場合、返済額はどの程度なのだろうか。

 

無理のない住宅ローン返済額の目安である「返済負担率30%」で考えると、毎月の返済額は35万円。金融機関の審査金利3.0%、返済期間30年でシミュレーションすると、毎月の返済額35万円の範囲内での借入可能額は、およそ8,300万円だ。これなら、自己資金を入れれば十分購入可能といえる。


だが一方で、夫婦がペアローンを組んでタワマンを購入した場合、「収入リスク」には十分な注意が必要だ。

 

ペアローンによるタワマン購入は、あくまでも夫婦ともに収入があることが前提である。仮に40歳の夫婦なら、70歳まで双方が収入を維持することが条件になる。70歳までの30年間、夫婦ともに同じ収入が続くと想定するのは、少々楽観的過ぎるとはいえないだろうか。

 

もし仮に退職金で繰り上げ返済を行っても、適用金利1.0%で借入可能額8,300万円を借りている場合、60歳時点での借入残高はおよそ3,000万円。これでは老後資金が大きく減ってしまう。

 

人生にはトラブルがつきものだ。自分や配偶者の病気、親の介護などによって収入が減る・なくなるリスクもある。

 

そもそもペアローンは、互いに連帯保証をしている状態となるため、片方が払えなくなれば、もう片方に支払い義務が生じる。これは離婚したとしても関係ない。離婚して夫がローン全額を背負ったものの、負担が大きすぎて自己破産し、競売にかけたものの債務が残り、別れた妻にのしかかる…といった悲劇は現実に起きている。

 

ずっと同じ生活が維持できるなら、億ションの購入は可能だろう。だが、上述した「万が一」の事態が起きてしまったら、即ペアローンは行き詰り、すぐ目の前に破綻が迫ることになるのだ。

 

高層階から見渡す風景は絶景だろう。だが、購入にあたっては、人生のリスクを十分考慮したうえで、冷静な判断が求められるといえる。

 

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    ※本記事のインタビューではプライバシーを考慮し、一部内容を変更しています。

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