売買契約時

◆売買契約書

売却物件のプロフィールの他、売主・買主間の取引条件を明示した書類が「売買契約書」です。売買契約書は宅地建物取引業協会の規定条文に則って作成されます。規定条文と異なる固有の取り決めがある場合は、文末の「特約条項」欄にその旨を記載して規定条文の内容を打ち消したり変更することもできます。

◆重要事項説明書

都市計画法や建築基準法、飲用水・電気・ガスなどのライフライン、土砂・水害、石綿（アスベスト）・耐震診断、管理組合の資金状況など、売買契約書より詳しく売却物件の状態が記載された書類です。ある意味、売買契約書よりも熟読すべき書類です。

◆付帯設備表

給湯設備がどの場所に設置されているか、キッチンにコンロ・グリル・食洗器等は付いているか、浴槽に追い焚き機能はあるか等、建物内にどのような設備が設置されているかについて記載された書類です。各設備の設置状況に併せて、不具合の有無も記載されます。

◆物件状況等報告書（告知書）

建物内（1棟建物の場合は建物外も）の壁・柱等のひび割れ、雨漏り、シロアリ、給水管の故障等があるかについて、売主または住宅調査会社が買主に対し告知する書類です。加えて過去に専有部や共用部で起きた事件・事故、慢性的な異臭・騒音などについても記載される場合があります。

◆重要事項調査報告書（2回目）

売却依頼時にも一度取得していますが、決済・引渡し前に再度取得して管理費・修繕積立金の滞納状況、繰越金の増減について確認できれば理想的です。加えて、もし売主が管理規約などの管理組合関連資料を保管していなければ同時に取り寄せれば良いでしょう。管理規約の発行手数料は1部3,000円前後です。

◆登記簿謄本（2回目）

重要事項調査報告書と同様、決済・引渡しに際し改めて登記名義人の変更がないか確認するため再度取得することが望ましいでしょう。

決済・引渡時

◆所有者変更届

マンションの場合、決済・引渡しによって物件の所有者が変わったことを管理組合に知らせる必要があります。そのための書類が「所有者変更届」です。所有者変更届提出と同時に、管理費・修繕積立金等の引き落とし銀行口座も伝えておくと良いでしょう。

◆土地・建物の固定資産税評価証明書

所有者移転登記の際、税金の精算のために売主が直接、または不動産会社が売主から委任状を預かって市区町村役場で取得します。固定資産税評価証明書の取得料（収入印紙払い）は地区町村により異なり、1部300～400円程度になります。

◆精算書

1年間にかかる固定資産税・都市計画税や、収益物件の場合は賃借人からの預かり敷金や直近の家賃の振り分け明細を表わした書類が「精算書」です。基本的には日割り計算となりますが、固定資産税・都市計画税は毎年1月1日を起算日にする場合と、4月1日を起算日にする場合の2種類があります。

◆引渡確認書

買主が売買代金を全額支払い、売主が物件の鍵を引渡し、所有権移転登記書類が整った段階で、売主・買主は「引渡確認書」に署名・捺印し、売買取引は終了となります。

まとめ

複数の収益物件を所有する不動産投資家のなかにも、「重要事項調査報告書を取得するのにお金がかかるの？」と驚く人は珍しくないという現実。

売主が保管している資料で足りる場合もありますが、「探すのが面倒」「紛失してしまった」などの理由から、不動産業者に取得を依頼するケースが多いようです。多くの不動産業者は必要書類の取得を“サービスの一環”と考えており、売主に対し代金請求はしていませんが、曲がりなりにも不動産投資家であるならば、書類の把握・自己管理もしっかりしておきたいところです。